Những chi phí phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư năm 2024

1. Phí thuế sử dụng đất khi chuyển sang đất thổ cư mới nhất

Phí thuế sử dụng đất là khoản thu bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước đối với quyền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở. Đây là khoản chi phí quan trọng và thường cao nhất trong quá trình chuyển đổi đất, có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư của bạn. Mức phí thuế sử dụng đất khi chuyển sang đất thổ cư phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Diện tích thửa đất: Diện tích thửa đất càng lớn, phí thuế sử dụng đất càng cao. Ví dụ: Thửa đất 1.000m² sẽ có phí cao hơn thửa đất 500m².

- Vị trí thửa đất: Vị trí thửa đất ở khu vực có giá đất cao, phí thuế sử dụng đất cũng cao hơn. Ví dụ: Thửa đất ở trung tâm thành phố sẽ có phí cao hơn thửa đất ở vùng ven.

- Loại đất chuyển đổi: Đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm có mức phí thuế sử dụng đất cao hơn so với đất rừng, đất ao hồ. Ví dụ: Chuyển đổi 1.000m² đất trồng lúa sẽ có phí cao hơn 1.000m² đất rừng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân như sau:

- Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở; hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì phí thuế sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Phí thuế sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x Diện tích thửa đất x Hệ số điều chỉnh

- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phí thuế sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phí thuế sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x Diện tích thửa đất x Hệ số điều chỉnh

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì phí thuế sử dụng đất được căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu theo mức quy định. Nếu đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì khi chuyển đổi sang đất ở, phí thuế sử dụng đất sẽ được tính theo quy định tại Điểm b (mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp). Nếu đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc

- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở là một thủ tục quan trọng cần tuân thủ quy định chặt chẽ của pháp luật về đất đai. Một trong những khoản phí quan trọng trong quá trình này là phí thuế sử dụng đất. 

+ Trường hợp không phải nộp phí thuế sử dụng đất: Đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê: Đây là trường hợp đặc biệt được miễn phí thuế sử dụng đất khi chuyển đổi sang đất ở.

+ Trường hợp phải nộp phí thuế sử dụng đất: Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014: Phí thuế sử dụng đất sẽ được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-> Phí thuế sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp) x Diện tích thửa đất x Hệ số điều chỉnh x Thời hạn sử dụng đất còn lại

-> Đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm: Phí thuế sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển sang đất thổ cư

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì  Lệ phí trước bạ là khoản thu bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sở hữu, sử dụng đất. Để xác định chính xác mức phí này, đặc biệt đối với đất, bạn cần nắm rõ quy định về giá tính lệ phí trước bạ. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và đầy đủ về vấn đề này, giúp bạn dễ dàng hiểu và áp dụng trong thực tế.

- Giá tính lệ phí trước bạ cơ bản: Theo quy định, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được lấy theo giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Bảng giá đất này được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố như vị trí địa lý, loại đất, mục đích sử dụng,... nhằm phản ánh giá trị thực tế của đất đai trên thị trường.

- Trường hợp đặc biệt: Đối với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất, giá đất tính lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất / Thời hạn loại đất

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Cụ thể:

+ Đối với nhà mới: Giá tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng mới một mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà theo quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Đối với nhà đã qua sử dụng: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá trị còn lại của nhà, được tính theo công thức sau: Giá tính lệ phí trước bạ = Giá trị còn lại của nhà x Hệ số hao mòn

- Nếu giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất sẽ được áp dụng theo giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

- Lệ phí trước bạ đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản, tuy nhiên giá tính lệ phí có thể thay đổi tùy theo trường hợp cụ thể. Dưới đây là thông tin chi tiết về giá tính lệ phí trước bạ cho nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt, giúp bạn dễ dàng nắm rõ và áp dụng đúng quy định.

+ Nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo, sẽ được áp dụng theo giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

+ Nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: Đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu, giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật. Trường hợp có biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giá tính lệ phí trước bạ sẽ được áp dụng theo giá ghi trên biên bản hoặc văn bản phê duyệt.

+ Nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng cách nhân giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được quy định chi tiết trong Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển sang đất thổ cư

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu lệ phí trước bạ cần được điều chỉnh linh hoạt dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế - xã hội tại khu vực đó. Việc áp dụng nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính công bằng và hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội hiệu quả.

- Mức thu lệ phí theo khu vực: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Cao hơn mức thu tại các khu vực khác. Các khu vực này thường có mật độ dân cư cao, giá trị đất đai cao hơn, do đó cần áp dụng mức thu lệ phí trước bạ cao hơn để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách địa phương, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản.

- Mức thu lệ phí theo đối tượng: Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức thường có nguồn lực tài chính mạnh hơn hộ gia đình, cá nhân, do đó việc áp dụng mức thu lệ phí trước bạ cao hơn sẽ góp phần đảm bảo sự công bằng trong việc đóng góp vào ngân sách nhà nước.

4. Phí thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

* Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là khoản thu bắt buộc nộp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến cấp sổ đỏ, bao gồm:

- Cấp lần đầu: Cấp sổ đỏ lần đầu tiên cho thửa đất.

- Cấp mới: Cấp sổ đỏ mới khi sổ đỏ cũ bị mất, hỏng hoặc do thay đổi thông tin trên sổ đỏ.

- Cấp đổi: Cấp sổ đỏ mới khi có sự thay đổi về chủ sở hữu, diện tích hoặc các thông tin khác trên sổ đỏ.

- Cấp lại: Cấp sổ đỏ mới khi sổ đỏ cũ bị mất, hỏng.

- Chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp: Cập nhật các thay đổi về thông tin trên sổ đỏ đã cấp.

* Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ không được quy định thống nhất mà phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Quy mô diện tích thửa đất: Diện tích thửa đất càng lớn, mức phí thẩm định càng cao.

- Tính chất phức tạp của hồ sơ: Các hồ sơ có tính chất phức tạp, đòi hỏi nhiều thủ tục hơn sẽ có mức phí thẩm định cao hơn.

- Mục đích sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất khác nhau (như đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) sẽ có mức phí thẩm định khác nhau.

- Điều kiện cụ thể của địa phương: Mỗi địa phương có thể quy định mức phí thẩm định riêng dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương đó.

* Lưu ý:

- Thông tin về mức phí thẩm định cụ thể cho từng trường hợp cần tra cứu tại văn bản quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi thửa đất tọa lạc.

- Bạn nên liên hệ với phòng chức năng có thẩm quyền để được tư vấn chi tiết về mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ cho trường hợp của mình.

=> Mức phí quy định trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo, có thể thay đổi tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương. Do vậy, bạn cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

- Liên hệ cơ quan chức năng địa phương: Để biết thông tin chính xác và cập nhật nhất về mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư tại khu vực bạn sinh sống, vui lòng liên hệ trực tiếp với phòng chức năng có thẩm quyền tại địa phương nơi bạn cư trú.

- Chi phí phát sinh thêm: Ngoài các khoản phí nêu trên, bạn có thể còn phải chịu một số khoản chi phí khác liên quan đến quá trình chuyển đổi đất như:

+ Chi phí thuê tư vấn: Nếu bạn cần thuê tư vấn viên hỗ trợ trong quá trình thực hiện thủ tục, sẽ phát sinh thêm chi phí cho dịch vụ này.

+ Chi phí đo đạc, bản vẽ: Việc đo đạc, lập bản vẽ thửa đất cũng cần có chi phí riêng.

+ Chi phí công chứng: Một số hồ sơ liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất cần được công chứng, dẫn đến phát sinh chi phí công chứng.

+ Chi phí đăng ký quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi, bạn cần đăng ký quyền sử dụng đất thổ cư, đồng thời nộp lệ phí đăng ký theo quy định.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Mức chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.