Mục lục bài viết

Chào công ty Luật Minh Khuê, công ty tôi đã thành lập 2 năm hoạt động trong lĩnh vực chế biến thực phẩm và sếp bên tôi đang muốn mở rộng mô hình sản xuất nhưng lại chưa có đất để xây nhà xưởng và sếp tôi đang phân vân trong việc xin giao đất và thuê đất . Vậy luật sư cho tôi hỏi  hiện nay việc làm thủ tục xin thuê đất thì có những vấn đề gì công ty cần lưu ý ? Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích:

Hiện nay trình tự, thủ tục, xin giao đất, cho thuế đất được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2013 và nghị định số 43/3014/NĐ-CP, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên môi tường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Tuy nhiên đối với doanh nghiệp thì việc giao đất , thuê đất theo quy định pháp luật đất đai sẽ phức tạp và khó khăn hơn so với cá nhân và hộ gia đình rất nhiều. Doanh nghiệp muốn xin giao đất hoặc thuê đất càn nắm vững và thực hiện đúng trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất về căn cứ , điều kiện giao đất cho thuê đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật quy định hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 với những nội dung cơ bản như sau

1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất

Theo quy định tại điều 52 của Luật đất đai năm 2013, căn cứ giao đất, cho thuê đất gồm các trường hợp sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp cần lưu ý về cơ quan có thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Theo quy định tại điều 45 của Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, đối với dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 điều 62 của Luật đất đai năm 2013, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện

Điều 62: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

....

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Để phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hoặc để có cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp huyện lập kế hoạch sử dụng đất, doanh nghiệp cần chủ động báo cáo cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện về dự án, nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất phục hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình.

2. Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Theo điều 58 của Luật đất đai năm 2013 xác định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đối với ba trường hợp sau đây của doanh nghiệp

2.1 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

Các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

-  Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2.2 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và các khu vực biên giới, ven biển

Các dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Các doanh nghiệp nên lưu ý theo nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại điều 13 chỉ hướng dẫn thực hiện đối với dụ án của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên theo thực tế triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thường vẫn yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Bộ ngoại giao, Bộ quốc phòng và Bộ công an ( cả 3 bộ đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã , phường ,thị trấn biên giới, Bộ quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, Bộ công an đối với khu đất tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.)

- Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp dự án quy định tại Khoản 1 Điều này có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 58 của Luật đất đai  tại  thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.

2.3 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước thì phải cso các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm về việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính của mình bằng hai điều kiện sau đây:

  • Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta, không thấp hơn 15% tổng mức dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức cá nhân khác.

Đối với doanh nghiệp nhà nước, các vấn đề pháp lý cần bảo đảm liên quan đến việc chứng minh năng lực tài chính trên cơ sở các quy định về quản lý tài chính đối với doanh nghiệp nhà nước, quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.

  • Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo quy định tại Luật đầu tư năm 2020 và nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều cảu Luật đầu tư về việc ký quỹ doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thue đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc ký quỹ được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và doanh nghiệp sau khi dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 43: Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư ( Luật đầu tư 2020)

1. Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

2. Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

- Trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 43 của Luật Đầu tư năm 2020 , nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ, tổ chức tín dụng có trách nhiệm nộp số tiền ký quỹ mà nhà đầu tư phải nộp trong trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 26 Nghị định 31/2020/NĐ-CP.

- Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ giữa tổ chức tín dụng và nhà đầu tư được ký kết và thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng và pháp luật có liên quan.

Khoản ký quỹ này sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tưu theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư hoặc dự án được giảm tổng vốn đầu tư, trong đó cần lưu ý trường hợp dự án không thể tiếp tục thực hiện được vì lý do bất khả kháng hoặc do lỗi của cơ quan nhà nuớc có thẩm quyền trong quá trình giải quyết các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp được hoàn trả lại tiền ký quỹ theo thỏa thuận với cơ quan đăng ký đầu tư.

Trong trường hợp này doanh nghiệp nên lưu ý và cần soát xét đối với các dự án đầu tư thuộc trường hợp không phải ký quỹ theo khoản 1 điều 43 của Luật đầu tư 2020 hoặc thuộc trường hợp được giảm tiền ký quỹ gồm: các ngành nghề được ưu đãi đầu tư, đầu tư tại địa bàn khó khăn, đầu tư tại khu công nghệ cao... Đồng thời doanh nghiệp cần lưu ý đến khả năng được hoãn đóng tiền ký quỹ nếu đã tạm ứng để giải phóng mặt bằng, tái định cư.

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

2.4 Thẩm quyền quyết định cho doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Theo điều 59 của Luật đất đai năm 2013 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không được ủy quyền cho cấp khác thực hiện thẩm quyền này.

3. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật

Theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất quy định:

Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất chia thành hai loại, thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và loại không thông qua đấu giá. Trình tự thủ tục và hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá/ Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Còn đối với hồ sơ của trường hợp đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, doanh nghiệp nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

- Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.

Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại  khoản 3 điều 58 của Luật đất đai  và điều 14 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

Trường hợp dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình, doanh nghiệp nộp cho Uỷ ban cấp nhân dân cấp tỉnh 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01  ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

- Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

Ngoài bộ hồ sơ doanh nghiệp chuẩn bị và nộp cho Uỷ  ban nhân dân cấp tỉnh, Sở tài nguyên môi trường phải lập tờ trình và một bô hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất gồm các giấy tờ như hồ sơ doanh nghiệp , kèm theo văn bản về điều kiện giao đất, cho thuê đất như đã phân tích ở trên, cùng với dự thảo quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về việc trình tự và thủ tục xin giao đất, cho thuê đất với doanh nghiệp.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê