Những điều kiện của các chủ thể khi tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

3. Người sử dụng đất

Một trong những sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai năm 2013 là quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

-. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

4. Quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất hợp pháp sẽ có những quyền như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, có thể thấy người sử dụng đất gồm nhiều đối tượng khác nhau, trong đó hộ gia đình, cá nhân là đối tượng phổ biến nhất. Người sử dụng đất hợp pháp là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: Giao, cho thuê, công nhận quyền hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Điều kiện chung của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất

Không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất, đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào và không phải bất cứ người nào cũng có quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, mà việc tặng cho và được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền. Do đó, chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất, không những phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đốì vói chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường, mà còn phải có các điểu kiện chặt chẽ khác. Điều kiện chung của chủ thể tham gia giao dịch dân sự là: “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện" (điểm a, c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015).

Trước hết, người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, đây là một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực (điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015). Do đó, đốì với chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có năng lực hành vi dân sự :

- Đối với cá nhân, khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyển sử dụng đất, thì tư cách chủ thể của họ phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự. 'Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó, bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình là năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình, phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể; năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chất hạn chế trong một số lĩnh vực như chỉ trong lĩnh vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Từ đó, có thể đánh giá về tư cách chủ thể của hộ gia đình: “Mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lại không quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình, mà căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó, để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủ thể’ . Khi hộ gia đình tham gia quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất với tư cách là bên tặng cho, thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trỏ lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình, nhưng cũng là điểu kiện hạn chế tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Ngoài các quy định về năng lực hành vi dân sự của người tham gia tặng cho quyền sử dụng đất, thì pháp luật còn quy định về yếu tố tự nguyện của các chủ thể này.

Người tham gia quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện (điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015). Đây là một trong bôn điều kiện để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, thể hiện ý chí của các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác động của bất kỳ một yếu tô' khách quan nào, trong việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Yếu tố tự nguyện thể hiện ở sự thông nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng; pháp luật đã quy định một sô' trường hợp người tham gia giao dịch không hoàn toàn tự nguyện như bị nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa thì hợp đồng bị coi là vô hiệu :

- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên có sự nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng thì không bảo đảm sự thông nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí; vì vậy, yếu tô' tự nguyện trong hợp đồng sẽ không có, cho nên hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Nhầm lẫn trong tặng cho quyển sử dụng đất, có thể là việc các bên hình dung sai về nội dung của hợp đồng, dẫn đến giao kết hợp đồng và gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia; sự nhầm lẫn này phải hoàn toàn do lỗi vô ý (Điều 126 Bộ luật dân sự năm 2015); như một người chỉ định cho người khác mượn đất để sử dụng, nhưng người được mượn đất lại tưởng là được tặng cho quyền sử dụng đất.

- Lừa dối trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đôì tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng đó (Điều 127 Bộ luật dân sự 2015); như bên tặng cho quyền sử dụng đất khi không có quyền sử dụng đất, mà bên được tặng cho vẫn đồng ý nhận quyền sử dụng đất để sử dụng thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dốì.

- Đe doạ là hành vì cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia sợ hãi buộc phải xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha mẹ, vợ, chồng, con của mình (Điều 127 Bộ luật dân sự 2015); hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đâ't được xác lập do bị lừa dôì, đe doạ thì bên lừa dối, đe dọa có lỗi cố ý, còn bên bị lừa dốì, bị đe doạ không thể hiện ý chí tự nguyện; tuy nhiên những hợp đồng này chỉ bị vô hiệu khi có yêu cầu của bên bị lừa dối, bị đe doạ và được Toà án chấp nhận yêu cầu đó. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị tuyên là vô hiệu thì bên lừa dốì, đe doạ sẽ phải bồi thường những thiệt hại xảy ra đôì vởi bên bị lừa dối, bị đe doạ.

Đồng thời, pháp luật có quy định trong trường hợp các bên đã cố tình bày tỏ ý chí không đúng với ý chí đích thực của họ, nhằm đạt được mục đích khác thì các hợp đồng đó cũng bị coi là vô hiệu. Đó là trường hợp xác lập hợp đồng do giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác (Điều 124 Bộ luật dân sự 2015); như chuyển nhượng quyển sử dụng đất cho nhau, nhưng để trôn thuế nên hai bên đã thống nhất lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba như trốh tránh thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ cấp dưỡng, vay nợ.

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, ngoài các quy định về điều kiện chung của chủ thể tham gia giao dịch dân sự thông thường nêu trên, pháp luật còn quy định các điều kiện chủ thể của mỗi bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất.