Những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Thế nào là nhà chung cư?

Dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 3 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 và tiêu chí tại tiểu mục 1.4.1 Mục 1 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD, nhà chung cư được định nghĩa như sau:

- Là công trình nhà có từ 02 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ; điều này bao gồm các khu vực chung như lối đi, cầu thang, cũng như các phần sở hữu chung và riêng dành cho cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức.

- Nhà chung cư có thể được xây dựng với hai mục đích chính: để ở hoặc để sử dụng hỗn hợp (ví dụ, kết hợp với văn phòng, trung tâm thương mại, được gọi là chung cư hỗn hợp).

Nhà chung cư cần tuân thủ các yêu cầu chung được quy định tại tiểu mục 2.1 thuộc Mục 2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD, bao gồm:

- Đảm bảo an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế.

- Tuân thủ yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo QCVN 06:2021/BXD và các văn bản pháp luật liên quan.

- Đảm bảo tiếp cận cho người cao tuổi và người khuyết tật.

- Thiết kế và xây dựng để đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả.

- Tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe người sử dụng.

- Bảo trì theo quy trình đúng đắn.

- Các khu vực chức năng khác (văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú và các dịch vụ khác) trong nhà chung cư hỗn hợp cần được bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định.

- Các không gian công cộng và sử dụng chung trong nhà chung cư, nhất là đối với trẻ em, cần được trang bị thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác để phát hiện và ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra.

2. Quy định về những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 35 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, những hành vi sau đây bị cấm khi quản lý và sử dụng nhà chung cư:

- Sử dụng tiền kinh phí quản lý và bảo trì phần chung không tuân theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Quy chế do Bộ Xây dựng ban hành.

- Gây ô nhiễm môi trường như thấm, dột; gây tiếng ồn vượt quá mức quy định hoặc xả rác, nước thải, khí thải, chất độc không theo luật bảo vệ môi trường hoặc không tuân thủ nội quy của nhà chung cư.

- Nuôi dưỡng gia súc, gia cầm tại khu vực nhà chung cư.

- Trang trí, sơn mặt ngoài nhà chung cư không theo quy định về kiến trúc, thiết kế.

- Tự ý thay đổi công dụng, mục đích sử dụng phần chung, và diện tích không để ở trong nhà chung cư hỗn hợp so với thiết kế đã được duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

- Không được kinh doanh một số ngành hàng và dịch vụ trong khu vực kinh doanh của nhà chung cư, như:

  + Vật liệu dễ cháy nổ và các ngành nguy hiểm cho người sử dụng nhà chung cư theo quy định phòng cháy chữa cháy;

  + Các dịch vụ như vũ trường, sửa chữa xe có động cơ, giết mổ gia súc và các dịch vụ kinh doanh khác gây ô nhiễm môi trường theo quy định.

  + Đối với các dịch vụ như nhà hàng, karaoke, quán bar, cần tuân thủ các yêu cầu về âm thanh, an toàn cháy nổ, có lối thoát hiểm và các điều kiện kinh doanh khác theo luật.

- Các hành vi vi phạm khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở năm 2014.

3. Xử phạt vi phạm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

3.1. Đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý nhà chung cư

Hiện nay, quá trình xử lý vi phạm trong quản lý nhà chung cư đối với ban quản trị được thực hiện theo quy định tại Điều 69 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, với các chi tiết như sau:

Thứ nhất, Phạt tiền vi phạm hành chính:

- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với các hành vi vi phạm như:

+ Không có văn bản yêu cầu chủ đầu tư để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định.

+ Chậm hoặc không có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ trong trường hợp không tuân thủ quy định.

- Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với các hành vi vi phạm như:

+ Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung.

+ Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

+ Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định.

Thứ hai, Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Ban quản trị nhà chung cư, nếu vi phạm, phải nộp phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 3 của Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Biện pháp khắc phục sẽ được áp dụng cụ thể như sau:

   - Buộc có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định.

   - Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện yêu cầu chủ đầu tư đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định.

   - Buộc có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định.

   - Buộc có văn bản đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện biện pháp cưỡng chế, đòi hỏi chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định.

3.2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà chung cư

Mức phạt đối với hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà chung cư hiện nay được quy định tại Điều 70 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, đồng thời, mức phạt này đã tăng đáng kể so với quy định trước đó tại Điều 66 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Cụ thể, mức xử phạt đối với người sử dụng nhà chung cư vi phạm được thực hiện như sau:

Thứ nhất, Phạt tiền vi phạm hành chính:

- Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với người sử dụng nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình.

+ Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

+ Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc.

+ Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với người sử dụng nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm sau:

+ Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.

+ Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

+ Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.

+ Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Thứ hai, Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Ngoài xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền, người sử dụng nhà chung cư còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 3 của Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể, các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm:

   - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà chung cư.

   - Buộc chuyển kinh doanh hàng hoá nguy hiểm dễ gây cháy nổ ra khỏi khu vực, địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư.

   - Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

   - Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung.

Bài viết liên quan: Thời hạn, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư là bao lâu?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!