Theo quy định pháp luật hiện hành về nhà ở, căn hộ chung cư được xây dựng với mục đích để ở, do đó không được sử dụng làm địa điểm kinh doanh nếu hoạt động đó mang tính thương mại, có khách ra vào thường xuyên, gây ảnh hưởng đến cư dân (ví dụ: mở văn phòng giao dịch, cửa hàng, kho hàng…). Tuy nhiên, trong thực tế, vẫn có thể đăng ký địa chỉ tại chung cư đối với một số mô hình như doanh nghiệp không có hoạt động kinh doanh trực tiếp tại đó (chỉ đặt trụ sở, làm việc online, không tiếp khách) hoặc hộ kinh doanh nhỏ lẻ không gây ảnh hưởng, với điều kiện phù hợp quy định quản lý của tòa nhà và cơ quan đăng ký kinh doanh. Vì vậy, trước khi đăng ký, cần xem xét kỹ tính chất hoạt động, quy định của chung cư và khả năng bị từ chối hoặc xử phạt để tránh rủi ro pháp lý.
1. Nhà chung cư là gì?
Theo khoản 3 Điều 2 Luật nhà ở 2023 quy định khái niệm nhà chung cư như sau:
Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Vậy, nhà chung cư được hiểu là loại nhà ở có từ hai tầng trở lên, được thiết kế gồm nhiều căn hộ riêng biệt để phục vụ nhu cầu sinh sống hoặc kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Đây là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị, nơi mật độ dân cư cao và quỹ đất ngày càng hạn chế.
Đặc điểm nổi bật của nhà chung cư là trong cùng một tòa nhà có nhiều căn hộ thuộc quyền sở hữu của các chủ thể khác nhau nhưng vẫn sử dụng chung một số khu vực và công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt. Các căn hộ được xác định là phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu, trong khi những khu vực như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, sảnh chung, hệ thống cấp điện, cấp nước, phòng sinh hoạt cộng đồng và các công trình kỹ thuật khác được xác định là phần sở hữu chung của các chủ sở hữu trong tòa nhà. Chính sự đan xen giữa quyền sở hữu riêng và quyền sở hữu chung này tạo nên những đặc thù riêng trong việc quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư.
Bên cạnh đó, nhà chung cư không chỉ bao gồm các công trình được xây dựng với mục đích để ở mà còn bao gồm những công trình được xây dựng theo mô hình sử dụng hỗn hợp. Đối với chung cư để ở, toàn bộ hoặc phần lớn diện tích của tòa nhà được sử dụng phục vụ nhu cầu cư trú của các hộ gia đình và cá nhân. Trong khi đó, chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thường được thiết kế kết hợp giữa chức năng nhà ở với chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc các hoạt động kinh doanh khác. Mô hình này giúp khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị, đồng thời đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.
Ngoài các căn hộ và khu vực sử dụng chung trong tòa nhà, nhà chung cư còn gắn liền với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ cộng đồng cư dân. Các công trình như bãi đỗ xe, sân vườn, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường nội bộ, khu vui chơi, khu sinh hoạt cộng đồng và các tiện ích khác được xây dựng nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt an toàn, thuận tiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sinh sống trong chung cư.
Với những đặc điểm nêu trên, nhà chung cư không đơn thuần là một công trình nhà ở riêng lẻ mà là một quần thể gồm nhiều chủ sở hữu cùng khai thác và sử dụng các tiện ích chung. Vì vậy, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở, quản lý vận hành, phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng cũng như các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Điều này góp phần bảo đảm môi trường sống văn minh, an toàn và ổn định cho cộng đồng cư dân trong tòa nhà.
2. Có được đăng ký kinh doanh tại nhà cung cư không?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Đồng thời, điểm c và điểm d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở và tự ý thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Theo các quy định nêu trên, đối với những căn hộ chung cư được xây dựng với chức năng để ở, chủ sở hữu hoặc người sử dụng không được sử dụng căn hộ làm trụ sở doanh nghiệp, văn phòng làm việc, địa điểm kinh doanh hoặc thực hiện các hoạt động thương mại khác. Đây là quy định nhằm bảo đảm nhà chung cư được sử dụng đúng công năng thiết kế, đồng thời duy trì môi trường sống ổn định, an toàn và hạn chế những ảnh hưởng đến đời sống của cộng đồng cư dân trong tòa nhà.
Việc sử dụng căn hộ để ở cho mục đích kinh doanh không chỉ làm thay đổi công năng của công trình mà còn có thể kéo theo nhiều hệ lụy như gia tăng lượng người ra vào, phát sinh tiếng ồn, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, công tác quản lý vận hành và các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, pháp luật đã đặt ra các chế tài xử lý đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích nhằm bảo đảm việc quản lý và sử dụng nhà chung cư được thực hiện đúng quy định.
Tuy nhiên, quy định cấm nêu trên chỉ áp dụng đối với căn hộ chung cư có chức năng để ở. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong trường hợp dự án được phê duyệt có khu vực thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh riêng biệt thì các phần diện tích này vẫn được phép sử dụng để đặt trụ sở doanh nghiệp, đăng ký địa điểm kinh doanh hoặc thực hiện hoạt động thương mại theo đúng công năng đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Như vậy, pháp luật không cấm hoàn toàn việc đăng ký kinh doanh tại nhà chung cư mà chỉ cấm sử dụng căn hộ để ở vào mục đích kinh doanh. Trường hợp nhà chung cư hỗn hợp có khu vực được quy hoạch và phê duyệt để kinh doanh, dịch vụ hoặc văn phòng thì tổ chức, cá nhân vẫn có thể đăng ký kinh doanh tại các khu vực này theo quy định của pháp luật.
3. Sử dụng nhà chung cư để ở vào mục đích kinh doanh thì có bị phạt không?
Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư có mục đích để ở vào mục đích khác không phải để ở, trong đó có việc sử dụng làm địa điểm kinh doanh, văn phòng hoặc trụ sở hoạt động, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Mức phạt áp dụng đối với tổ chức từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Trên thực tế, việc sử dụng căn hộ để ở làm địa điểm kinh doanh có thể làm gia tăng lưu lượng người ra vào, ảnh hưởng đến môi trường sống của cư dân, gây khó khăn cho công tác quản lý vận hành tòa nhà và tiềm ẩn nhiều nguy cơ liên quan đến an ninh, an toàn cũng như phòng cháy chữa cháy. Do đó, pháp luật đã quy định chế tài xử phạt tương đối nghiêm khắc để ngăn chặn tình trạng sử dụng căn hộ sai mục đích.
Không chỉ dừng lại ở việc xử phạt bằng tiền, căn cứ điểm d khoản 3 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể, chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ phải chấm dứt hoạt động kinh doanh và đưa căn hộ trở lại đúng mục đích sử dụng là để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Mức phạt từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nêu trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Theo nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại điểm c khoản 3 điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với cùng một hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền đối với tổ chức, trừ một số trường hợp đặc biệt do nghị định quy định.
Như vậy, nếu người vi phạm là cá nhân sử dụng căn hộ chung cư để ở làm địa điểm kinh doanh thì mức phạt sẽ dao động từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Trong khi đó, nếu chủ thể vi phạm là tổ chức thì mức phạt từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Đồng thời, dù là cá nhân hay tổ chức, bên vi phạm đều phải chấm dứt việc sử dụng căn hộ sai mục đích và khôi phục lại công năng để ở của căn hộ theo đúng quy định pháp luật.
Có thể thấy, ngoài việc phải chịu khoản tiền phạt tương đối lớn, tổ chức và cá nhân vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc. Điều này thể hiện quan điểm quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng nhà chung cư, góp phần bảo đảm trật tự trong quản lý nhà ở và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cộng đồng cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư.
Kết luận
Việc đăng ký kinh doanh tại nhà chung cư không thể áp dụng một cách tùy tiện mà phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại chung cư và các quy định pháp luật có liên quan. Trong nhiều trường hợp, căn hộ chung cư được xây dựng với mục đích để ở sẽ không được sử dụng làm trụ sở doanh nghiệp hoặc địa điểm kinh doanh, trừ những trường hợp pháp luật cho phép. Ngược lại, đối với các khu vực thương mại, dịch vụ hoặc các công trình có chức năng kinh doanh được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc đăng ký kinh doanh có thể được thực hiện theo đúng quy định. Vì vậy, trước khi tiến hành đăng ký doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh tại chung cư, cá nhân và tổ chức cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tòa nhà, chức năng sử dụng của căn hộ cũng như các điều kiện pháp luật hiện hành để tránh các rủi ro phát sinh, bảo đảm hoạt động kinh doanh được thực hiện hợp pháp và ổn định lâu dài.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
