Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Luật dân sự năm 2005

Thông tư số 166/2013/TT-BTC về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế

Văn bản hợp nhất luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014

Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn luật thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT/BTC-BTC hướng dẫn về múc thu, chế đố thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng

Luật công chứng năm 2014

2. Nội dung giải đáp

>> Xem thêm:  Quy định về nộp tiền sử dụng đất hàng năm theo luật đất đai ?

Chào luật sư. Từ thực tế cho thấy, hầu hết các giao dịch quyền sử dụng đất đều hạ giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm trốn thuế. Luật sư có thể tư vấn hành vi đó giải quyết như thế nào?

Với hành vi trốn thuế thì theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 166/2013/TT-BTC về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế sẽ bị xử phạt như sau:

"Điều 13. Xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế

Người nộp thuế có hành vi trốn thuế, gian lận thuế theo quy định của pháp luật bị xử phạt theo số lần tính trên số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận như sau:

1. Phạt tiền 1 lần tính trên số thuế trốn, số thuế gian lận đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu (trừ các trường hợp bị xử phạt đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư này) hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên khi có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 32 Luật quản lý thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Điều 33 của Luật quản lý thuế, trừ trường hợp quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư này và Khoản 9 Điều này.

b) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp; sử dụng bất hợp pháp hóa đơn, chứng từ; hóa đơn không có giá trị sử dụng để kê khai thuế làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm.

c) Lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa hoặc giảm số lượng, giá trị vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm.

d) Lập hóa đơn sai về số lượng, giá trị hàng hoá, dịch vụ bán ra làm căn cứ kê khai nộp thuế thấp hơn thực tế.

đ) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp; không kê khai, kê khai sai, không trung thực làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm.

e) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hoá, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hoá, dịch vụ đã bán và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế.

g) Sử dụng hàng hóa được miễn thuế, xét miễn thuế (bao gồm cả không chịu thuế) không đúng với mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng, khai thuế với cơ quan thuế.

h) Sửa chữa, tẩy xoá chứng từ kế toán, sổ kế toán làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm.

i) Hủy bỏ chứng từ kế toán, sổ kế toán làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm.

k) Sử dụng hóa đơn, chứng từ, tài liệu không hợp pháp trong các trường hợp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn; khai sai căn cứ tính thuế phát sinh số thuế trốn, số thuế gian lận.

l) Người nộp thuế đang trong thời gian xin tạm ngừng kinh doanh nhưng thực tế vẫn kinh doanh.

m) Hàng hóa vận chuyển trên đường không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

2. Phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp: vi phạm lần đầu, có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ hai, có một tình tiết giảm nhẹ.

3. Phạt tiền 2 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp: vi phạm lần thứ hai mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ ba và có một tình tiết giảm nhẹ.

4. Phạt tiền 2,5 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp: vi phạm lần thứ hai mà có một tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ ba mà không có tình tiết giảm nhẹ.

5. Phạt tiền 3 lần tính trên số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Khoản 1 Điều này trong các trường hợp: vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết tăng nặng trở lên hoặc vi phạm lần thứ ba có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm từ lần thứ tư trở đi.

6. Các hành vi trốn thuế, gian lận thuế bị xử phạt quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này còn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền thuế trốn, gian lận vào ngân sách nhà nước.

Số tiền thuế trốn, gian lận theo quy định tại Điều này là số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật mà người nộp thuế bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện và xác định trong biên bản, kết luận kiểm tra, thanh tra.

7. Các hành vi vi phạm quy định tại các điểm b, c, d, đ, e, g, h, i, k, Khoản 1 Điều này bị phát hiện trong thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế hoặc bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nhưng không làm giảm số thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn, không làm tăng số thuế miễn, giảm và không thuộc trường hợp bị xử phạt đối với hành vi trốn thuế thì bị xử phạt về hành vi vi phạm về thủ tục thuế theo quy định tại Khoản 4 Điều 8 hoặc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế toán.

8. Trường hợp người nộp thuế đang thuộc diện được miễn thuế, được hoàn thuế theo quy định của pháp luật, kê khai không đúng căn cứ xác định số thuế được miễn, số thuế được hoàn nhưng không làm thiệt hại đến số thuế của ngân sách nhà nước thì không bị xử phạt đối với hành vi trốn thuế mà xử phạt về hành vi vi phạm về thủ tục thuế quy định ở Điều 8 Thông tư này với mức phạt cao nhất.

9. Trường hợp, người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, đã tự giác nộp đầy đủ số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế thì bị xử phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế quy định Khoản 6, Điều 9 Thông tư này. Trường hợp, người nộp thuế đã nộp hồ sơ khai thuế nhưng khai sai, gian lận thuế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp, gian lận, trốn thuế thì ngoài việc bị xử phạt về thủ tục thuế còn bị xử phạt về khai thiếu thuế hoặc trốn thuế theo quy định tại Điều 12, Điều 13 Thông tư này.

10. Trường hợp người nộp thuế nộp thuế theo phương pháp kê khai đang trong thời hạn hưởng ưu đãi miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bị phát hiện có hành vi vi phạm như khai sai làm tăng khống chi phí để tăng số lỗ, để giảm lãi; giảm chi phí để tăng lãi và xác định không đúng các điều kiện để được hưởng miễn thuế thu nhập doanh nghiệp thì:

a) Nếu vi phạm được kiểm tra phát hiện ngay trong thời gian đang được ưu đãi miễn thuế thu nhập doanh nghiệp thì không xử phạt về hành vi trốn thuế mà thực hiện xử phạt vi phạm về thủ tục thuế hoặc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế toán;

b) Nếu vi phạm chưa được kiểm tra phát hiện mà cá nhân, tổ chức không tự điều chỉnh hậu quả làm giảm số thuế thu nhập doanh nghiệp của năm tiếp sau khi hết thời hạn được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp thì bị xử phạt về hành vi trốn thuế."

Vừa rồi em có mua một miếng đất khi thoả thuận là mảnh đất đó có giá là 700 triệu và em đã làm hợp đồng đặt cọc 200 triệu. Và bên bán hẹn là khi nào giao sổ hồng mới thanh toán hết số tiền vì bên bán bao giao sổ. Nhưng khi ra ký hợp đồng ở phòng công chứng là bên bán làm hợp đồng 100 triệu trên mảnh đất đó lý do là trốn thuế nên hôm nay em hỏi là hợp đồng đó có hiệu lực hơn hợp đồng cọc hay không. Hợp đồng cọc em ký trước đó 1 tháng. Và như vậy nếu bị truy tố em có bị pháp luật phạt gì không ạ. Em sợ bị pháp luật phạt.

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự thì việc đặt cọc được quy định như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Đối với hợp đồng đặt cọc thì yêu cầu đối với hình thức của nó là phải lập văn bản và nếu thoả mãn những quy định của một hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc này sẽ có hiệu lực từ ngày hai bên ký hợp đồng hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Đối với hợp đồng dân sự thì hiệu lực được quy định tạ Điều 405 là:

"Điều 405. Hiệu lực của hợp đồng dân sự

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Nếu hành vi trốn thuế của bạn bị phát hiện thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với hành vi trốn thuế, mức hình phạt đối với hành vi này chúng tôi đã trình bày ở trên.

Chào Luật Sư. Luật sư cho Em hỏi ???? Em đang định bán lô đất 60m2 giá 1,350 tỷ thì thủ tục Em cần những gì ?????? - Mức Thuế thu nhập cá nhân ? - Lệ phí trước bạ ? - Mức phí công chứng ? - Thời gian công chứng là bao lâu? Em cảm ơn Luật Sư trước nhé! Trân trọng!

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 phải được công chứng, chứng thực.

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Thủ tục công chứng sẽ theo quy định tại Luật công chứng năm 2014 hoặc nếu chứng thực sẽ theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực

- Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn luật thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

"Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

- Lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì đối với nhà, đất là 0,5 % và Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

- Mức phí công chứng. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT/BTC-BTC hướng dẫn về múc thu, chế đố thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng như sau:

"2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với các việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);

- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);

- Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác (tính trên giá trị tài sản);

- Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản (tính trên giá trị di sản);

- Công chứng hợp đồng vay tiền (tính trên giá trị khoản vay);

- Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản (tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay);

- Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh (tính trên giá trị hợp đồng).

Số TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Trên 10 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

- Thời hạn công chứng theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng năm 2014 quy định như sau:

"Điều 43. Thời hạn công chứng

1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc."

Xin chào công ty Luật Minh Khuê tôi có một số câu hỏi mong được các luật sư giải đáp hộ đó là: Gia đình tôi hiện đang ở trên mảnh đất bố mẹ đã mua năm 2000 nhưng do trình độ và không được tiếp cận với luật đất đai nên thủ tục mua bán của gia đình tôi đã thiếu mất thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất, cũng như hợp đồng mua bán đất nên hiện tại tên quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người chủ cũ và không có tranh chấp xảy ra. Vậy trong trường hợp này gia đình tôi phải thực hiện những thủ tục gì để được nhà nước cấp và chuyển quyền sử dụng đất sang cho gia đình tôi? Xin cảm ơn ạ!

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau: 

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Vậy, trước tiền trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Sau đó sẽ nộp hồ sơ bao gồm những giấy tờ như sau:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân;
Văn bản xác nhận của UBND xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Gia đình bạn có thể nộp hồ sơ đến UBND Xã hoặc phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp Huyện để tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chào Luật sư. Xin cho tôi hỏi, vợ chồng tôi có mua mảnh đất với diện tích 30m2 (trong mảnh đất tổng diện tích 77m2 là đất có sổ đỏ tại hà nội). Nhưng khi gia đình tôi yêu cầu tách sổ đỏ thì bị khúc mắc do địa chính về kiểm tra thì diện tích đất còn lại của bên bán bị mảnh đất nhà Tôi bịt hết lối đi. Thực tế thì mảnh đất kia vẫn mở được lối đi do giáp hành lang đường tàu, nhưng về nguyên tắc thì không được. Gia đình tôi đã giao đến 90% tiền cho bên bán và đã tách riêng nhà, đến đó ở nhưng chưa công chứng hợp đồng mua bán đất. Vậy bây giờ tôi phải làm thế nào? Nếu như bên bán không chịu làm các thủ tục như công chứng hợp đồng mua bán đất do tiền tôi đưa gần hết rồi thì tôi phải làm sao khi mà sổ đỏ thì vướng mắc không tách được. Mong luật sư hướng dẫn giúp tôi. Xin cảm ơn!

Nếu đất không có lối đi thì theo quy định tại Điều 257 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định quyền về lỗi đi qua bất động sản liền kề như sau:

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Nếu trước đó hai bên có đặt cọc về việc giao kết hợp đồng thì nếu không tiến hành hợp đồng thì bên nhận đặt cọc sẽ trả lại tiền đặt cọc.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.