1. Những vấn đề pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng?

Thưa luật sư (Công ty luật Minh Khuê). Luật sư tư vấn dùm em: Em có 1 lô đất (8x23) đang là đất trồng cây lâu năm, đường hẻm 2m, tọa lạc tại xã Phước Vĩnh An, Củ Chi bây giờ em muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư, xin giấy phép xây dựng để xây nhà nhưng bên địa chính bảo là đất em không xin giấy phép được.
Vậy mong luật sư tư vấn giúp em văn bản luật nào ghi nhận là mảnh đất như trên không chuyển đổi mục đích sử dụng được, và em muốn xin giấy phép để xây nhà thì thủ tục cần những gì?
Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời

1. Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất:

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Hơn nữa theo quy định của Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất....."

Như vậy bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để được biết cụ thể về kế hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

2. Về thủ tục xin giấy phép xây dựng:

Theo thông tin bạn cung cấp thì công trình bạn dự định xây là nhà ở riêng lẻ.

Căn cứ vào Khoản 1, 2 Điều 93 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội quy định về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Nhà bạn xây ở trong khu đô thị nên để được cấp giấy phép xây dựng thì bạn phải đảm bảo đất xây nhà phù hợp với mục đích sử dụng đất được phê duyệt; nhà ở xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhà riêng lẻ bao gồm những giấy tờ sau:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Bạn cần nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi bạn xây nhà. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân sẽ thẩm định hồ sơ, xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết), xác định các tài liệu còn thiếu, các tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho để bạn hoàn chỉnh hồ sơ. Nếu hồ sơ của bạn đầy đủ, trong vòng 15 ngày Ủy ban nhân dân sẽ cấp giấy phép xây dựng cho bạn.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở cập nhật mới nhất năm 2021

2. Các trường hợp được miễn xin cấp phép xây dựng?

Thưa quý luật sư, tôi có một vấn đề cần tư vấn như sau, gia đình tôi có một mảnh đất từ ông bà để lại, mảnh đất này là đất nông thôn, không thuộc diện quy hoạch đô thị của nhà nước, tôi muốn xây nhà trên mảnh đất đó, nhưng UBND xã họ yêu cầu tôi phải xin giấy cấp phép xây dựng nhà ở, trong khi mảnh đất này tôi chưa làm sổ đỏ, tôi xin trích lục bản đồ nhưng họ không cho, vậy xin hỏi tôi phải làm thế nào ?

Các trường hợp được miễn xin cấp phép xây dựng ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:

- Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

- Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

+ Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

+ Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

+ Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

+ Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

+ Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

+ Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Nếu công trình của bạn thuộc một trong những công trình quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì gia đình bạn không phải xin giấy phép xây dựng, các trường hợp còn lại đều phải xin cấp giấy phép xây dựng.

*Các loại Giấy phép xây dựng gồm:

+ Giấy phép xây dựng mới;

+ Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

+ Giấy phép di dời công trình.

*Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm: (khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014)

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

* Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

- Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do UBND thành phố qui định.

- Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.

- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

* Thời gian cấp giấy phép xây dựng:

Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, thời gian không quá 20 ngày làm việc đối với công trình; 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nghị định 53/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 25-6-2017 đã quy định rõ 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình được cấp theo các thời kỳ từ năm 1987 đến nay thì các giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 16, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 5, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP); giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1-7-2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 6, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP). Ngay cả khi người dân có nhu cầu cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ hợp pháp về đất đai cũng sẽ được cấp nếu có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 11, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP)…

Đối với trường hợp của bạn, nếu bạn có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn vẫn có thể được xây dựng mà chưa cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

3. Tư vấn pháp luật về xin cấp phép xây dựng nhà ở?

Chào luật sư, Cuối tháng 9/2015 vừa qua, tôi vừa mua được miếng đất thuộc mục đích "đất ở nông thôn". Sau đó, tôi ra UBND xã để xin cấp phép xây dựng và được thông báo là mảnh đất nằm ở 2 mặt tiền đường, mỗi bên phải chừa lộ giới 5 m. Như vậy là tôi không còn đất để cất nhà! Tuy nhiên, con đường bê tông 3m này là do người chủ đất tự làm nên, để phân lô bán đất của họ cho thuận lợi.

Vì trong bản trích lục thì con đường này không hiện diện, đồng thời diện tích trong giấy tờ sở hữu đất của tôi là 108 m2 chứ không phải kích thước như hình vẽ. Do đó, cả hai con đường đều có đất tôi trong đó. Như vậy tôi có cần chừa lộ giới như quy định hay không, và tôi phải làm theo các thông tư, quyết định nào để có thể xây dựng được nhà.

- P.Y

Tư vấn pháp luật về xin cấp phép xây dựng nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 5 điều 98 Bộ Luật Đất đai 2013 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

"....5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, trong trường hợp này bạn cần phải chứng minh được số diện tích bạn sở hữu đã được tính cả phần làm hai con đường trong đó báo lại với UBND nơi bạn cư trú để trừ đi khoản đất mà bạn phải chừa lộ đồng thời đo đạc lại diện tích thực tế để làm khớp với số diện tích trong bản trích lục

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

4. Giải đáp về cấp phép xây dựng cho đất dịch vụ phi nông nghiệp ?

Chào Luật Sư CTY Luật Minh Khuê Em có 1 chút thắc mắc liên quan đến việc xin cấp phép xây dựng cho đất dịch vụ phi nông nghiệp . Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp em hiện trạng đất đã cấp sổ hồng năm 2014, chưa xây dựng, các thửa đất bên cạnh đã xây nhiều nhà cao tầng 3-5 tầng.
Em đã nộp hồ sơ CPXD từ giữa tháng 8, sau nhiều lần phải điều chỉnh tên nội dung xây dưng như - từ nhà ở > nhà ở kinh doanh dịch vụ - rồi từ nhà ở kinh doanh dịch vụ > công trình kinh doanh dịch vụ.
==>> em muốn hỏi là tên nào thì mới đúng và được cấp phép cho loại đất trên ah.
==>> thứ 2 là nếu với nội dung cấp phép như vậy sau này nhà xây chỉ để ở có ảnh hưởng gì về mặt pháp lý hay có vấn đề gì không ah trên đây là nội dung em muốn được Luật Sư trả lời giúp em ah.

Giải đáp về cấp phép xây dựng cho đất dịch vụ phi nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Nhóm đất phi nông nghiệp được Luật đất đai 2013 quy định gồm các loại đất sau:

"2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;" (Điều 10)

Theo thông tin bạn cung cấp, đất của bạn thuộc loại đất phi nông nghiệp dịch vụ, nên muốn được cấp phép xây dựng ở diện tích đất nói trên thì bạn phải thể hiện mục đích xây dựng trên thửa đất đó là để phát triển, khai thác các hoạt động dịch vụ trên đơn xin cấp phép xây dựng để cơ quan cấp phép có cơ sở nhận định rằng bạn sử dụng đúng mục đích thửa đất đó và cấp phép cho bạn. Để làm giấy phép nhanh, gọn, bạn nên hỏi trực tiếp những cán bộ tiếp nhận hồ sơ của bạn để được hướng dẫn về tên công trình xây dựng.

Vì đất của bạn là đất phi nông nghiệp dịch vụ mà không phải đất ở nên nếu xin cấp phép xây dựng công trình trên đất dịch vụ không vì mục đích phát triển dịch vụ mà lại dùng để ở là sử dụng đất sai mục đích.

Điều 57, Luật đất đai 2013 về các trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy nếu xây nhà ở trên đất phi nông nghiệp dịch vụ thì khi bị các cơ quan có thẩm quyền phát hiện, bạn có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cụ thể như sau:

Điều 12. Sử dụng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần sang đất ở tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

e) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên....

>> Xem thêm:  Điều kiện, trình tự thủ tục cấp giấy phép xây dựng? Không xin giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu?

5. Mẫu đơn xin cấp Giấy phép xây dựng cập nhật mới

Theo quy định của pháp luật khi xây dựng một số công trình thì chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng; biết được điều đó Luật Minh Khuê xin được cung cấp mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng để khách hàng tiện theo dõi:

Mẫu đơn xin cấp Giấy phép xây dựng cập nhật mới

Luật sư tư vấn thủ tục cấp phép xây dựng trực tuyến, gọi số: 1900.6162

----------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------------

ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

Kính gửi: …………………………………

1. Thông tin về chủ đầu tư:

- Tên chủ đầu tư (tên chủ hộ): ………………………………………………………………..

- Người đại diện: …………………………………… Chức vụ (nếu có): ………………………

- Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………………..

- Số nhà: ………………… Đường/phố ………………. Phường/xã …………………………

- Quận/huyện Tỉnh/thành phố: ………………………………………………………………….

- Số điện thoại: …………………………………………………………………………………..

2. Thông tin công trình:

- Địa Điểm xây dựng: ……………………………………………………………………………..

- Lô đất số: ………………………. Diện tích ………………. m2.

- Tại số nhà: ………………………. Đường/phố ………………………

- Phường/xã ………………………………….. Quận/huyện …………………………………..

- Tỉnh, thành phố: …………………………………………………………………………………

3. Nội dung đề nghị cấp phép:

3.1. Đối với công trình không theo tuyến:

- Loại công trình: ………………………………….. Cấp công trình: ……………………………

- Diện tích xây dựng: ……… m2.

- Cốt xây dựng: ……… m

- Tổng diện tích sàn: …………m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: ……..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

- Số tầng: (ghi rõ stầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum)

3.2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:

- Loại công trình: ……………………………. Cấp công trình: …………………………………

- Tổng chiều dài công trình: …………….. m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tỉnh, thành phố).

- Cốt của công trình: ………..m (ghi rõ cốt qua từng khu vực)

- Chiều cao tĩnh không của tuyến: …….. m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực).

- Độ sâu công trình: ………….m (ghi rõ độ sâu qua từng khu vực)

3.3. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng:

- Loại công trình: ……………………. Cấp công trình: ………………………………..

- Diện tích xây dựng: ……….m2.

- Cốt xây dựng: …………m

- Chiều cao công trình: ……..m

3.4. Đối với công trình quảng cáo:

- Loại công trình: …………………………….. Cấp công trình: ………………………………

- Diện tích xây dựng: ……………..m2.

- Cốt xây dựng: …………..m

- Chiều cao công trình: ……………….m

- Nội dung quảng cáo: …………………….

3.5. Đối với công trình nhà ở riêng lẻ:

- Cấp công trình: ………………..

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………m2.

- Tổng diện tích sàn: ………..m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: ………..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

- Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum)

3.6. Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa:

- Loại công trình: …………………………… Cấp công trình: ……………………….

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……….m2.

- Tổng diện tích sàn: ……….m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: …….m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

- Số tầng: (ghi rõ stầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum)

3.7. Đối với trường hợp cấp theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến:

- Giai đoạn 1:

+ Loại công trình: ………………………. Cấp công trình: ………………………

+ Diện tích xây dựng: …….m2.

+ Cốt xây dựng: ………m

+ Chiều sâu công trình: ………m (tính từ cốt xây dựng)

- Giai đoạn 2:

+ Tổng diện tích sàn: ……..m2 (ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

+ Chiều cao công trình: ………m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

+ Số tầng: ……..(ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum)

3.8. Đối với trường hợp cấp theo giai đoạn cho công trình theo tuyến trong đô thị:

- Loại công trình: …………………. Cấp công trình: ……………………

- Tổng chiều dài công trình theo giai đoạn: ………m (ghi rõ chiều dài qua từng khu vực đặc thù, qua từng địa giới hành chính xã, phường, quận, huyện, tnh, thành phố).

- Cốt của công trình: ……..m (qua các khu vực theo từng giai đoạn)

- Chiều cao tĩnh không của tuyến: ……..m (ghi rõ chiều cao qua các khu vực theo từng giai đoạn).

- Độ sâu công trình: ………m (ghi rõ độ sâu qua các khu vực theo từng giai đoạn)

3.9. Đối với trường hợp cấp cho Dự án:

- Tên dự án: ……………………………………

+ Đã được: ……….phê duyệt, theo Quyết định số: ……. ngày …………

- Gồm: (n) công trình

Trong đó:

+ Công trình số (1-n): (tên công trình)

* Loại công trình: ………………………….. Cấp công trình: ……………………………

* Các thông tin chủ yếu của công trình: …………………………………………

3.10. Đối với trường hợp di dời công trình:

- Công trình cần di dời:

- Loại công trình: ………………………………. Cấp công trình: ……………………..

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ……………………………………………m2.

- Tổng diện tích sàn: …………………………………………………………………m2.

- Chiều cao công trình: ………………………………………………………………m2.

- Địa Điểm công trình di dời đến: ……………………………………………………..

- Lô đất số: …………………………… Diện tích …………………………………m2.

- Tại: ………………………………………… Đường: ………………………………..

- Phường (xã) ………………………………. Quận (huyện) ……………………….

- Tỉnh, thành phố: …………………………………………………………………….

- Số tầng: ……………………………………………………………………………..

4. Đơn vị hoặc người chủ nhiệm thiết kế: ………………………………………

- Tên đơn vị thiết kế: ……………………………………

- Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng (nếu có): Số …………. Cấp ngày …………..

- Tên chủ nhiệm thiết kế: ……………………………………………………………

- Chứng chỉ hành nghề cá nhân số: ………do ………….. Cấp ngày: …………………..

- Địa chỉ: …………………………………………………………………………

- Điện thoại: ………………………………………………………

- Giấy phép hành nghề số (nếu có): …………………cấp ngày …………………..

5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: …………… tháng.

6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:

1 -

2 -

…… ngày ……tháng ….. năm ……
Người làm đơn/Đại diện chủ đầu tư
Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (nếu có)

Trên đây là nội dung mà chúng tôi cung cấp, trường hợp khách hàng cần hướng dẫn cụ thể hơn về đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, mời quý khách liên hệ đến tổng đài 1900.6162 để được tư vấn.

Trân trọng cảm ơn

Trần Nguyệt- Bộ phận hỗ trợ khách hàng Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng

Trả lời:

Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực xây dựng được quy định tại Điều 12 Luật xây dựng 2014, cụ thể như sau:

1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.      

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.   

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ quét, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.     

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.      

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.      

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.      

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.      

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.      

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.      

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.      

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.      

12. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụng pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.      

13. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.      

14. Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật.

Câu hỏi: Quy định của pháp luật về mức xử phạt hành vi xây dựng không có giấy phép, xây dựng sai giấy phép

Trả lời:

Được quy định tại Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức xử phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép như sau:

....5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Mức xử phạt hành vi xây dựng sai giấy phép

Mức xử phạt

Mức xử phạt hành vi xây dựng sai giấy phép được quy định tại Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp;

Xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị;

Xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Các trường hợp không bị coi là hành vi xây dựng sai phép

Được quy định tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD, gồm các trường hợp:

Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;

Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp nhưng thuộc vào các trường hợp quy định nêu trên thì không bị coi là hành vi xây dựng sai phép và không bị xử phạt vi phạm hành chính.

Câu hỏi: Có được xây dựng nhà xưởng trên đất ở không

Trả lời:

Căn cứ Khoản 1 Điều 170 Luật Đất Đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành đất ở có mục đích là để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cho đời sống, khi muốn xây nhà xưởng phục vụ cho kinh doanh thương mại là không được. Để tiến hành xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất này, bạn cần tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.