Những vấn đề pháp lý trong quản lý và sử dung đất được giao, cho thuê của doanh nghiệp

Vậy luật sư cho tôi hỏi liệu doanh nghiệp tôi có thể dùng đất thuê của Nhà nước của ngân hàng để đi vay vốn được không ? Và nếu trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà doanh nghiệp chúng tôi được giao hoặc được thuê thì doanh nghiệp được bồi thường những gì ? Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích

Theo quy đinh của Luật đất đai năm 2013, doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất có quyền và nghĩa chung của người sử dụng đất như sau

1.Về quyền của người sử dụng đất

Theo điều 166 của Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

2. Về nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo điều 170 của Luật đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

3. Quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất

Theo điều 7 của Luật đất đai năm 2013 quy định người chịu trách nhiệm trước nhà nước đối với việc sử dụng đất là người đứng đầu của tổ chức đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. Liên quan đến trách nhiệm của người đứng đầu doanh nghiệp trong việc quản lý và sử dụng đất, doanh nghiệp của bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định xử lý đối với diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tíchd dất đo thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm , diện tích đất đo thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm, diện tích đất đã cho các tổ chức khác, hộ gia dình, cá nhân thuê hoặc mượn sử dụng, diện tích đất đã liên doanh, liên kết trái pháp luật, diện tích đất không được sử dụng đã quá 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đã chậm quá 24 tháng.

- Diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở thì phải bàn giao cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất quản lý, trường hợp đất ở đang sử dụng phù hợp với quy hoạch thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Ngoài ra doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó ngoài hình thức xử phạt tiền thì doanh nghiệp còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm, buộc trả lại đất đối với trường hợp vi phạm quy định về chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, buộc nộp lại lợi ích bất hợp pháp có được thực hiện hành vi vi phạm.

4. Những vấn đề pháp lý về quản lý, sử dụng đất thuê

- Trường hợp doanh nghiệp được cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền đất một lần cho cả thời gain thuê để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảm tiền sử dụng đất thì được:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật 

+ Được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

- Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không phải là dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn tiền thuê đất thì có thêm các quyền và nghĩa vụ sau:

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện như sau

•  Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

 Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Về tiến độ thực hiện dự án trên đất thuê

+ Doanh nghiệp cần lưu về việc triển khai thực hiện kịp thời dự án đầu tư, tránh rơi vào trường hợp bị xử lý hành chính hoặc thu hồi đất thuê do không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.

+ Nếu doanh nghiệp gặp phải trường hợp bất khả kháng dẫn đến không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm thì doanh nghiệp thực hiện thủ tục xin ủy ban nhân dân cấp tỉnh gia hạn 24 tháng theo quy định tại nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

5. Những vấn đề pháp lý trong quản lý, sử dụng đất được giao của doanh nghiệp

- Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất , doanh nghiệp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảm tiền sử dụng đất thì được:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

+ Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

+ Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất.

- Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước.

+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện như sau

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

 Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như vậy trong trường hợp này công ty của bạn, đối với mảnh đất doanh nghiệp bạn được Nhà nước giao thì công ty bạn có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất , và cũng sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Còn đối với mảnh đất mà doanh nghiệp bạn được Nhà nước cho thuê có trả tiền thuê đất hằng năm thì doanh nghiệp bạn chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp bạn và trong trường hợp này khi Nhà nước thu hồi đất thì doanh 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê