1. Một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm 2013

Tính đến thời điểm hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 đã được áp dụng trong một khoảng thời gian tương đối dài. Chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Tuy nhiên, nhiều vấn đề xoay quanh công tác quản lý, sử dụng đất vẫn còn những điểm hạn chế nhất định. Luật Minh Khuê sẽ chỉ ra một số điểm bất cập trong đạo Luật này bao gồm:

Thứ nhất, về thời hạn sử dụng đất:

Quy định hiện hành cho hay thời gian sử dụng đất cho các loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, và đất rừng sản xuất được quy định là 50 năm. Riêng đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, và địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất không quá 70 năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Ngoài ra, đối với đất ở và những dự án nhà ở, thời gian sử dụng đất được quy định là vĩnh viễn. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa các người sử dụng đất, vì thời hạn sử dụng đất khác nhau có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân trong việc sử dụng và quản lý đất đai.

Thứ hai, về thu hồi đất:

Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức thu hồi đất là: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, hiện đang tồn tại 2 cơ chế thu hồi đất: Một là thu hồi đất theo cơ chế hành chính, đối với việc thực hiện các dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận và hai là thu hồi đất theo phương thức thoả thuận, đối với các dự án sản xuất, kinh doanh có quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, việc thu hồi đất để giao lại vì mục đích kinh tế thường gây ra sự bất công bằng trong phân chia lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước, và còn gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng khác, chẳng hạn như gây lãng phí diện tích đất canh tác, quá trình đô thị hóa không hiệu quả, khiếu kiện kéo dài của người sử dụng đất, và thậm chí có thể dẫn đến tham nhũng.

Thứ ba, về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

Quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ áp dụng đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những tài sản này bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất như rừng trồng và phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình hoặc cá nhân. Quy định này nhằm đảm bảo quyền quản lý tập trung và thống nhất đất đai, nhà ở, và các tài sản được tạo ra và gắn liền với đất, tránh sự tản mạn và phân tán như trước đây. Đồng thời, nó cũng giúp đảm bảo quy về một đầu mối hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận đất và các tài sản trên đất.

Tuy nhiên, quy định này đã và đang gây nhiều tranh luận khác nhau. Một số ý kiến cho rằng quy định trên chỉ hướng tới việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản trên đất và chủ sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa bảo vệ được quyền sở hữu tài sản của những chủ thể không đồng thời là chủ sử dụng đất. Ví dụ, trong trường hợp nhà và công trình xây dựng do người con xây dựng trên đất của cha mẹ, thì quyền sở hữu tài sản này có thể gây tranh cãi giữa các thành viên trong gia đình. Hoặc trong trường hợp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất thuộc về các chủ thể riêng biệt như vợ hoặc chồng mà không có sự đồng thuận trong việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản thì quyền lợi của người có tài sản trên đất có thể không được bảo đảm.

Xem thêm: Thủ tục tách sổ đỏ thực hiện như thế nào theo Luật đất đai?

2. Giới thiệu về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất 2023

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bổ sung và điều chỉnh các điều khoản của Luật Đất đai hiện hành. Dự thảo này sẽ giữ nguyên 48 điều, sửa đổi và bổ sung 153 điều cũng như thêm 36 điều mới và bãi bỏ 8 điều không còn phù hợp so với Luật Đất đai năm 2013. Bố cục của luật cũng sẽ được điều chỉnh và bổ sung thêm 02 chương mới, một chương quy định về phát triển quỹ đất và một chương riêng về thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Dự thảo sẽ tập trung vào 07 nội dung cơ bản như sau: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; Cơ chế và chính sách tài chính liên quan đến đất đai và giá đất; Hoàn thiện các quy định về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; Quản lý và sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp; Quản lý và sử dụng đất đa mục đích; Các nội dung khác liên quan đến đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo cơ sở pháp lý để cải thiện quản lý, sử dụng đất và đáp ứng các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Điều này sẽ giúp đảm bảo tính công bằng, hiệu quả và bền vững trong việc quản lý đất đai và tạo thuận lợi cho việc đầu tư, phát triển đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Theo Mục II Kế hoạch ban hành kèm theo Nghị quyết 170/NQ-CP, các đối tượng được lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm:Các tầng lớp Nhân dân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp và các tổ chức chính trị - xã hội thành viên của Mặt trận, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội; Doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh và các tổ chức kinh tế khác; Các viện nghiên cứu, trường đại học và chuyên gia, nhà khoa học. Những đối tượng trên có vai trò quan trọng trong việc đóng góp ý kiến, phản ánh những ý kiến đa dạng và cung cấp thông tin hữu ích để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Qua đó, việc lắng nghe ý kiến của những đối tượng này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn trong việc thay đổi và hoàn thiện Luật Đất đai nhằm tạo ra hiệu quả cao nhất trong quản lý, sử dụng và phát triển đất đai của đất nước.

3. Nội dung nổi bật của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Một là, đổi mới quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhằm tăng cường tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai. Theo đó, quy định mới tập trung thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và tối ưu hóa giá trị đất đai trong quá trình giao dịch. Ngoài ra, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ được đưa ra nhưng đồng thời cũng hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, giúp tạo tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý đất và tránh tình trạng lợi ích nhóm hoặc tiềm ẩn rủi ro tham nhũng. Bên cạnh đó, cơ chế cho thuê đất trả tiền hàng năm cơ bản được thực hiện, tuy nhiên, quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp với tính chất và mục đích sử dụng đất, ổn định nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tránh tình trạng thất thoát ngân sách.

Hai là, hoàn thiện vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư:

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề ra mục tiêu hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh cũng như phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng. Theo dự thảo mới, người dân bị thu hồi phải được bồi thường đúng mức giá trị thực của tài sản bị thu hồi đồng thời, đảm bảo họ có được chỗ ở mới, bảo đảm cuộc sống không bị ảnh hưởng và có thể tốt hơn nơi ở cũ. Các nội dung về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện và tiêu chí cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thu hồi đất cũng được quy định rõ ràng hơn. Thêm vào đó, Dự thảo cũng tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị và nhà ở thương mại để tạo điều kiện thuận lợi và linh hoạt cho các bên liên quan và đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất.

Ba là, xác định giá đất:

Cụ thể, Dự thảo mới đã đề xuất bỏ khung giá đất, thay thế bằng cơ chế linh hoạt và phương pháp xác định giá đất dựa trên cung cầu thị trường. Việc xác định giá đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, dựa trên các yếu tố như vị trí, tính năng, tiềm năng sử dụng đất, tiến độ phát triển khu vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị đất nhằm đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong việc xác định giá đất. Đồng thời, dự thảo cũng bổ sung, hoàn thiện các quy định để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong việc xác định giá đất, đề xuất thực hiện các giao dịch đất thông qua các sàn giao dịch, hạn chế sử dụng tiền mặt để thanh toán để tạo điều kiện tối đa cho việc kiểm soát và theo dõi quá trình giao dịch đất, tránh tình trạng gian lận và thất thoát.

Nội dung mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Luật Minh Khuê giới thiệu qua bài viết trên. Nếu có nhu cầu tìm hiểu, hãy đọc thêm bài viết sau của chúng tôi: Thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Gọi vào hotline: 19006162 hoặc nhắn tin vào email: lienhe@luaatminhkhue.vn để được hỗ trợ, giải đáp vướng mắc nhanh chóng. Rất mong được đồng hành cùng quý khách hàng trong tương lai. Trân trọng ./.