Trong hợp đồng có quy định về việc trả phạt nếu bàn giao nhà trễ và ngoài ra trong quá trình chờ đợi bàn giao tôi và chủ đầu tư đã lập bản phụ lục hợp đồng ghi rõ phần tiền trả phạt và phương thức thanh toán lãi phạt: chủ đầu tư sẽ thanh toán bằng tiền mặt tại thời điểm bàn giao căn hộ. Vì vậy tới ngày bàn giao là tháng 5/2016 tôi đã thanh toán phần còn lại sau cấn trừ tiền phạt của chủ đầu tư và yêu cầu giao nhà cho tôi nhưng phía chủ đầu tư không chịu xuất hóa đơn và giao nhà cho tôi mà yêu cầu tôi phải thanh toán đủ không được cấn trừ. Theo điều 380 của luật dân sự thì cả hai đã tới hạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì sẽ thanh toán phần chênh lệch như vậy tôi đã làm đúng phải không ạ. Và nếu tôi đúng thì chủ đầu tư kiên quyết không giao nhà cho tôi thì tôi phải làm sao để có thể nhận được nhà ngay ? Trường hợp phải kiện ra tòa thì thời gian rất dài trong khi tôi đang cần gấp nhà để ở nên mong luật sư tư vấn cho tôi biết cách nào thực hiện nhanh nhất buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho tôi ạ.
Xin chân thành cảm ơn quý luật sư.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Luật kinh doanh bất động sản 2014
2. Nội dung trả lời:
Vấn đề mua bán, kinh doanh bất động sản, Pháp luật có quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014, bạn có thể tham khảo một số điều luật sau đây:
Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.
3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng
Trong trường hợp của bạn, bạn và công ty đã thỏa thuận mức phạt vi phạm khi công ty chậm giao nhà và thỏa thuận chi tiết phương thức thanh toán lãi phạt trong phụ lục hợp đồng, như vậy, việc bạn cấn trừ trực tiếp số tiền phạt vi phạm vào số tiền còn lại khi phải giao cho chủ đầu tư là đúng quy định của Điều 308, Bộ Luật Dân sự 2005 và đúng theo thoả thuận của hai bên.
Để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có thể gửi đơn kiện chủ đầu tới Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có bất động sản căn cứ theo khoản 1 Điều 33, điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung 2011. Hoặc nếu trong hợp đồng mua bán nhà giữa bạn với công ty xây dựng có điều khoản về việc giao nhà chậm là căn cứ để bên mua hủy hợp đồng thì bạn có thể hủy hợp đồng và yêu cầu bên phía công ty bồi thường, căn cứ theo Điều 425 Bộ luật dân sự:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.”
Quá trình tố tụng sẽ mất nhiều thời gian nên nếu bạn muốn giải quyết nhanh với chủ đầu tư để có thể dọn vào ở sớm thì có thể gặp và thương lượng với họ vì nếu vị việc được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thì chủ đầu tư là người có lỗi, họ sẽ phải chịu án phí cùng với việc uy tín bị ảnh hưởng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự.
