1. Nghĩa vụ của chủ đầu tư thứ cấp là gì theo quy định? 

Theo quy định tại khoản 13 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Chủ đầu tư thứ cấp được hiểu là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.

Cụ thể, điều này ám chỉ rằng chủ đầu tư thứ cấp có thể là một tổ chức hoặc cá nhân, tự chủ động tham gia vào việc đầu tư xây dựng công trình trong một dự án đầu tư phát triển đô thị. Để làm được điều này, họ có thể thực hiện các hoạt động như thuê đất có hạ tầng từ chủ đầu tư cấp trên, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng từ chủ đầu tư cấp trên. Ví dụ, một chủ đầu tư thứ cấp có thể thuê một khu đất có hạ tầng từ chủ đầu tư cấp trên để xây dựng các công trình nhà ở, văn phòng, hoặc khu thương mại. Hoặc họ có thể thỏa thuận với chủ đầu tư cấp trên để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hạ tầng để tiến hành xây dựng.

Căn cứ theo Điều 18 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư thứ cấp như sau:

- Thực hiện các nghĩa vụ theo quy định: Chủ đầu tư thứ cấp phải thực hiện các nghĩa vụ được quy định:

+ Lập quy hoạch chi tiết (nếu khu vực thực hiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt), thiết kế đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

+ Thực hiện đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

+ Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

+ Đảm bảo kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.

+  Thực hiện các yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc đóng góp xây dựng hạ tầng khu vực và giao phần diện tích đất đã có hạ tầng để tạo quỹ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Tổ chức thực hiện các hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án trong thời gian chưa bàn giao.

+ Quản lý vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao cho chính quyền địa phương.

+ Giám sát việc thực hiện đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp (nếu có) phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Các nghĩa vụ này bao gồm các yêu cầu về quản lý, bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường, và các nghĩa vụ khác liên quan đến dự án đầu tư xây dựng.

- Chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1: Chủ đầu tư thứ cấp phải tuân thủ sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1 trong quá trình đầu tư xây dựng. Điều này bao gồm việc đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thực hiện hợp đồng ký kết giữa hai bên, cũng như các quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật:

Ngoài các nghĩa vụ được quy định, chủ đầu tư thứ cấp còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật, bao gồm các quy định liên quan đến quản lý dự án, bảo vệ môi trường, và các quy định khác có thể áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng.

 

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được quy định như sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án:

Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Tóm lại, theo quy định trên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục quy định, bao gồm hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Đồng thời, Điều 42 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở như sau:

- Điều kiện theo quy định của Luật Đất đai:

Việc chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khác;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính:

 Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

- Đáp ứng các điều kiện kinh doanh:

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp và đáp ứng các điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

 

3. Điều kiện để chuyển nhượng một phần dự án bất động sản 

Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đối với chủ đầu tư thứ cấp được quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Điều kiện của dự án bất động sản:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm việc có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cần xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải tuân thủ quyết định xử phạt.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ, nội dung dự án.

 

Quý khách xem thêm bài viết sau: Chủ đầu tư có được tự quyết sử dụng chi phí dự phòng không?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.