1. Tranh chấp đất đai được thực hiện như thế nào ?

Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê, Theo bản đồ 1986 gia đình tôi có 10 thước đất đến năm 2001 chính quyền có đo đạc lại và cấp sổ mới nhưng khi đo không có chủ hộ dẫn đất (vì không có ai nhà ạ) và cứ thế được cấp sổ mới theo sự đo đạc của chính quyền. Khi cấp sổ đỏ thì chủ hộ không có nhà chỉ có vợ nhưng vì tin tưởng chính quyền nên cứ như vậy ký tên xác nhận! Đến nay khi chúng tôi làm đường đổ bê tông thì xảy ra tranh chấp với hàng xóm và chúng tôi nhất quyết không cho đổ vào nhưng họ vẫn đổ! khi chúng tôi xây tường bao thì chính quyền xã vào can thiệp trong vòng 20 ngày phải đập bỏ. chúng tôi đã yêu cầu đo đạc lại theo bản đồ 1986 vì bản đồ mới sai và bây giờ chúng tôi cũng mới phát hiện ra cái sai của bản đồ, nhưng họ không chấp nhận và bắt chúng tôi phải tuân theo bản đồ 2001.
Vậy chúng tôi bây giờ phải làm thế nào để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Liên quan đến câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Trước nhất, theo khoản 4, Điều 31, Luật đất đai năm 2013, việc lập ,chỉnh lý bản đồ địa chính do ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện. Uỷ ban nhân dân tỉnh giao việc đo đạc,chỉnh lý này do các cán bộ phụ trách, nên việc cán bộ làm không đúng trách nhiệm của mình (đo đạc không đúng với diện tích thực… ) thì người dân có quyền yêu cầu thẩm định, kiểm tra lại số diện tích thực với số diện tích hiện tại …

Thứ hai, Theo Điều 17, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính quy định về bản đồ địa chính thì cơ sở để quyết định thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính được quy định như sau:

"Các thay đổi về ranh giới thửa đất, diện tích thửa đất, mục đích sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp: có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất của cấp có thẩm quyền; quyết định của Ủy ban nhân dân các cấp, bản án của Tòa án nhân dân các cấp về việc giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả cấp, chỉnh lý Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế có liên quan đến thay đổi ranh giới, mục đích sử dụng đất; quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi ranh giới thửa đất do sạt lở, sụt đất tự nhiên; người sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai các cấp phát hiện có sai sót trong đo vẽ bản đồ địa chính".

Từ hai lý do trên, bạn hoàn toàn có quyền được yêu cầu đo đạc lại và nếu có sai sót thì sẽ được chính lý lại cho đúng.

Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, khi bạn có yêu cầu đo đạc lại đất nhưng chính quyền xã không chấp nhận và bắt bạn phải tuân theo bản đồ 2001 thì theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai năm 2013:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Như vậy, theo quy định trên, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, bạn có thể làm đơn khiếu nại quyết định hành chính về quản lý đất đai.
Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp tại UBND xã ?

Kính gửi công ty Luật minh khuê, tôi có một nội dung muốn hỏi công ty luật và rất mong công ty luật minh khuê giúp đỡ tôi. gia đình tôi có mảnh đất số 905 trên bản đồ 65 đã và đang sử dụng từ năm 1960 đến nay (khi chưa có luật đất đai). đến năm 1992 ubnd xã trung thành đo để cấp quyền sử dụng đất cho người khác (tôi không biết). Vậy tôi có thể làm gì trước hành động trên của UBND xã ?
Xin cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

Theo như tình huống của bạn, giả định bạn sử dụng đất tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai thì có dấu hiệu UBND cấp xã có hành vi trái pháp luật

Thứ nhất, căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất hợp pháp chỉ bị tước đi quyền sử dụng đất khi hết thời hạn cho thuê đất mà không được gia hạn hoặc bị thu hồi vì lý do an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế xã hội công cộng

Theo điều 63 Luật đất đai thì khi có các căn cứ như sau thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất:

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Tuy nhiên, thẩm quyền thu hồi đất không bao gồm thẩm quyền của UBND cấp xã. Theo điều 66 Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Như vậy, việc thu hồi đất để cấp cho người khác của UBND cấp xã đối với mảnh đất của bạn là trái với quy định của pháp luật.

Thứ hai, bạn có thể nộp đơn khiếu nại trực tiếp lên UBND xã với hành vi đó. Tham khảo: Mẫu đơn khiếu nại mới nhất

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn xác định giá nhà, đất khi có tranh chấp về giá ?

Thưa luật sư, tôi có 1 căn nhà có đồng sở hữu là 2 người thừa kế theo di chúc. Người anh được sở hữu 1/4 giá trị nhà đất, người em được sở hữu 3/4 giá trị. Hai người đồng ý bán nhà và nhận tiền mặt, nhưng 2 người không nhất trí về giá bán. Xin hỏi giải quyết bằng cách nào ?
Cảm ơn!

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp: Làm gì khi UBND xã cắt đất của mình cho người khác ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

:Việc mua bán đất sẽ do các bên thực hiện thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Hiện nay pháp luật có quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể, tuy nhiên chỉ áp dụng cho những trường hợp theo quy định sau đây, Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Về giá nhà: Luật nhà ở 2014 cũng quy định về giá nhà ở như sau:

"Điều 124. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó."

Giá nhà ở tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo từng thời kỳ. Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở quê?

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tranh chấp mua bán đất đai do dư đất so với hợp đồng ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua bán 400m2 đất, lúc đầu thỏa thuận miệng là ngang 10m (chiều mặt đường) x dài 40m (chiều đường hẻm vào nhà hàng xóm) tính từ góc hàng rào nhưng trong hợp đồng không ghi rõ quy cách, vị trí bản vẽ, chỉ ghi bán 400m2 đất. Sau khi địa chính đo đúng 10x40 thì phát hiện dư 30m2 (tức dôi lên là 430m2) do hàng rào phía đường hẻm có độ cong ra ngoài chứ không thẳng, nên đề nghị 2 bên thương lượng lại.

Lúc đầu 2 bên thương lượng miệng đã đồng ý cắt bớt chiều dài 2m để cho đủ 400m2 như hợp đồng (dư chút ít nhưng không lấy thêm tiền). Nhưng ngày sau đó bên mua đổi ý không chịu mua hàng rào cong như vậy (mặc dù bên tôi đã đưa ra nhiều phương án là nếu bán đủ 430m2 thì chỉ tính thêm 1/2 giá của 30m2 dư kia thôi hoặc chỉ cắt bớt lại chiều dài 1m), họ đòi mua theo đường thẳng chứ ko lấy phần cong của hàng rào (nghĩa là 30m2 dư nằm phía ngoài đất bán và sẽ bị cắt tách biệt hẳn với lô đất nhà tôi). Do sơ xuất nên chúng tôi đã đồng ý và làm bản thỏa thuận trên mặt sau của hợp đồng đặt cọc bên tôi giữ (họ có chụp hình lại bằng điện thoại), trên đó vẽ hình cắt như trên, ghi bên mua yêu cầu: .... (cắt như trên) rồi 2 bên ký vào (không có câu bên bán đồng ý thực hiện như vậy, chỉ ký vào thôi). Chúng tôi đồng ý như vậy do thấy thái độ của họ làm khó dễ, vì nghĩ 30m2 kia vẫn thuôc về bên tôi, lại nằm phía ngoài đất bán nếu họ mua như vậy họ sẽ ko thể mở cửa ra đường hẻm được.

Nhưng sau đó xuống địa chính hỏi lại cắt như vậy thì 30m2 dư đó sẽ không thuộc sổ đỏ mới nhà tôi và có thể được trưng dụng thành đất mở đường không ? Như vậy có phải coi như tôi mất luôn 30m2 đó hay không ? Vậy xin hỏi nếu tôi không đồng ý bán theo bản thỏa thuận trên (do bị ảnh hưởng đến lợi ích mất 30m2 đất) thì bên mua có quyền kiện đòi tôi bồi thường 100% tiền cọc hay không ? Bên tôi có thể bị thua kiện ?

Mong được luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: Huyền Hoàng

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn Huyền Hoàng, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Thứ nhất, về câu hỏi 30m2 đất dư sẽ không có trong Sổ đỏ mới của gia đình bạn?

Cán bộ địa chính trả lời gia đình bạn rằng 30m2 đất dư sau hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có trong sổ đỏ mới của gia đình bạn là đúng với quy định của pháp luật. Bởi Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nam 2013 quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Trường hợp của gia đình bạn không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi với diện tích 30m2 đất thì không đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa của địa phương bạn (Diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định), do đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, Sổ đỏ mới của gia đình bạn là cấp cho một thửa đất khác có vị trí cách xa thửa đất 30m2 kể trên, nên trong Sổ đỏ mới không thể hiện diện tích 30m2 này là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc không được thể hiện trên Sổ đỏ mới không đồng nghĩa với việc gia đình bạn sẽ mất quyền sử dụng đối với 30m2 đất này. Trên thực tế mọi người đều thừa nhận quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn đối với 30m2 đất này, để tránh xảy ra các vấn đề tranh chấp về sau gia đình bạn nên giữ lại Sổ đỏ gốc của diện tích đất này trước khi chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản đo đạc của cán bộ địa chính...

Thứ hai, về câu hỏi 30m2 dư ra sau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị trưng dụng làm đường không?

Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 72 khoản 1 quy định về trưng dụng đất như sau: "Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai".

Như vậy, Nhà nước chỉ trưng dụng đất trong trường hợp thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, nếu như diện tích đất 30m2 của gia đình bạn nằm trong hẻm thì khả năng bị trưng dụng như bạn đang lo lắng là không cao. Mặt khác, khi bạn lo lắng về việc 30m2 đất của gia đình bạn được dùng làm đường, thì trường hợp này thuộc vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Và nếu bị thu hồi gia đình bạn sẽ nhận được bồi thường từ phía Nhà nước đối với diện tích đất này.

Thứ ba, nếu bạn không đồng ý bán theo bản thỏa thuận (do bị ảnh hưởng đến lợi ích mất 30m2 đất) thì bên mua có quyền kiện đòi bạn bồi thường 100% tiền cọc hay không? Bên bạn có thể bị thua kiện?

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.".

Như vậy, nếu như bạn không đồng ý bán theo bản thỏa thuận thì bên mua hoàn toàn có quyền kiện bạn đòi bồi thường 100% tiền cọc và chắc chắn Tòa án sẽ buộc bạn phải bồi thường 100% tiền cọc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn cũng nên xem xét việc thỏa thuận với bên bán sao cho thỏa mãn quyền lợi cho cả hai bên.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tranh chấp miếng đất do ba em đứng tên từ năm 1996 ?

Thưa Luật sư: Nguồn gốc đất : Ba em đứng tên sổ đỏ trên mảnh đất đang tranh chấp từ năm 1996 : 1ha 9 (do năm 1996 ba em làm đơn lên chính quyền xã xin cấp sổ đỏ theo Luật đất đãi cũ (năm 1993) - mảnh đất do ông bà nội em để lại.Ông bà nội em có 9 người con) Năm 2008, ba em mất , sổ đỏ chuyển tên qua cho mẹ em theo quy định nhà nước về thừa kế:1ha 9

Mẹ em đứng ra chia cho mấy cho chú 1ha theo di chúc nháp của ông nội trong năm 2008 .Mẹ em còn lại 9 công đất.Từ năm 2008 đến nay mẹ em đứng sổ đỏ. Giờ mẹ em muốn bán 4 công đất trong tổng 9 công đất thì bác và cô chú không cho. Nói đất đó ông nội để lại là để cho ba mẹ em giỗ ông bà chứ không phải cho ba mẹ và làm đơn kiện mẹ em lên chính quyền xã 1/12/2015. Trong buổi hòa giải không thành công ở chính quyền xã 10/12/2015 thì chú chủ tịch xã nói là đất này là đất của mẹ em, mẹ em có chủ quyền và muốn bán là quyền của mẹ em nhưng cô chú em nói đất đó là ba em tự ý hợp thức hóa, cô chú không biết, nói ba em tham lam. Kể từ ngày đó, bác và cô chú không nộp đơn xuống huyện kiện mẹ em.Nhưng khi địa chính xuống đo đất để mẹ em làm thủ tục sang tên cho người mua thì cô chú em quậy không cho đo đất nói đất đang tranh chấp.

Em muốn hỏi luật sư là xã cấp chủ quyền cho ba đúng hay sai? Mẹ em có được bán mảnh đất đó không? Bao nhiêu ngày kể từ ngày hòa giải không thành công thì hết thời hạn nộp đơn xuống huyện?

Em xin cảm ơn!

Tranh chấp miếng đất do ba em đứng tên từ năm 1996 ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tin bạn cung cấp năm 1996 có nguồn gốc là do ông bà để lại. Bố bạn đã làm đơn để được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nếu có căn cứ, bằng chứng chứng minh về việc ông bà là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất hoặc có căn cứ, giấy tờ chứng minh về việc ông bà được sử dụng phần đất này hợp pháp thì mới có cơ sở coi mảnh đất là di sản của ông bà để chia theo di chúc của ông. Vì vậy, theo chúng tôi trong trường hợp này, với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp trừ trường hợp nếu những người họ hàng có căn cứ chứng minh rằng di chúc đó là di chúc hợp pháp, hoặc có căn cứ cho rằng mảnh đất đó bố bạn không có quyền sử dụng.

2. Mẹ bạn có quyền bán mảnh đất đó không ?

Theo thông tin bạn cung cấp, mẹ bạn đứng tên trong sổ đỏ từ năm 2008 đến nay. Cần xem xét việc mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận là đứng đại diện cho những người sử dụng đất hay đứng tên là người sử dụng duy nhất của mảnh đất này. Trường hợp nếu mẹ bạn chỉ đại diện đứng tên thì mẹ bản chỉ có thể bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Trường hợp mẹ bạn là chủ sử dụng duy nhất của mảnh đất thì theo Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thự
c theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, khi mẹ bạn được đứng tên trong sổ đó, đồng nghĩa với đó, mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình mà không bị ai cẩm hoặc ngăn cản.

3. Thời hạn nộp đơn xuống huyện.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 không quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai. Do đó, sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành"

Như vậy, khi hòa giải ở ủy ban nhân dân không thành thì có thể giải quyết tại tòa án. Như vậy, kể từ ngày hòa giải không thành công luật không quy định thời hạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai xuống huyện.

Trong trường hợp, nếu UBND xã ra quyết định hành chính trong việc giải quyết tranh chấp, nếu như gia đình khiếu nại quyết định đó thì phải tuân thủ Luật khiếu nại 2011:

"Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?