1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất vườn phải nộp tiền sử dụng đất?

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất vườn, việc nộp tiền sử dụng đất phụ thuộc vào quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau đối với hộ gia đình và cá nhân:

- Nếu chuyển từ đất vườn hoặc ao trong trong thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở, hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng được tách ra để chuyển quyền sở hữu hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở, thì phải nộp tiền sử dụng đất, được tính bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích. Điều này áp dụng để đảm bảo rằng người chuyển đổi sẽ phải đóng một phần tiền sử dụng đất tương đối nhẹ nhàng nhưng vẫn cần đóng góp cho quỹ phát triển đô thị và các mục đích khác liên quan đến việc sử dụng đất.

- Nếu chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất, được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích. Sự chênh lệch giữa hai giá trị này sẽ được áp dụng để xác định số tiền mà người chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp cho cơ quan quản lý địa phương. Điều này thường được thực hiện để đảm bảo rằng sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra một cách công bằng và không gây ra thiệt hại đáng kể cho các bên liên quan.

- Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, việc nộp tiền sử dụng đất sẽ tuân theo các điều kiện cụ thể sau: Nếu đất phi nông nghiệp đã được công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, không cần nộp tiền. Nếu đất phi nông nghiệp được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, sẽ tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại. Điều này có nghĩa là họ sẽ phải trả tiền dựa trên sự khác biệt giữa giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu đất phi nông nghiệp được thuê hàng năm, sẽ tính bằng 100% giá đất ở. Điều này có nghĩa là họ sẽ phải trả tiền sử dụng đất dựa trên giá của đất ở, mà là mức tiêu chuẩn cho việc sử dụng đất cho mục đích ở. Những quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc tính toán và thu phí sử dụng đất khi có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.

- Nếu chuyển từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai sang đất ở, tiền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng và sẽ được tính theo các điều khoản đã nêu. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường đi kèm với việc xác định giá trị của đất, cũng như các điều kiện và điều khoản của giao dịch. Cơ quan chức năng thường sẽ xem xét các yếu tố như vị trí địa lý, tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển, diện tích, và các yếu tố kinh tế khác để đánh giá giá trị của đất. Dựa trên các thông tin này, tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo các điều khoản đã nêu trong hợp đồng chuyển nhượng. Việc này đảm bảo rằng cả hai bên đều được đối xử công bằng và giải quyết các vấn đề liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp và minh bạch.

Như vậy, với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất vườn thì không cần nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cũng không phải nộp tiền bảo vệ và phát triển đất trồng lúa theo Thông tư 18/2016/TT-BTC. Thay vào đó, chỉ cần tuân theo quy định về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa theo Điều 13 của Nghị định 94/2019/NĐ-CP.

 

2. Quy định về người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất mà có nhiều mức giảm khác nhau

Nguyên tắc áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người thuộc đối tượng được quy định theo Khoản 3 Điều 10 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: Trong trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định hoặc các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, thì người đó sẽ được miễn tiền sử dụng đất.

Nếu người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất và có nhiều mức giảm khác nhau được quy định trong Nghị định hoặc các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, thì sẽ áp dụng mức giảm cao nhất. Điều này đảm bảo rằng người có quyền được hưởng mức giảm lớn nhất có thể. Điều này cũng giúp tránh được sự phân biệt đối xử và đảm bảo tính công bằng, đồng nhất trong việc áp dụng chính sách miễn và giảm tiền sử dụng đất.

Do đó, khi có nhiều mức giảm khác nhau quy định trong Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, người thuộc đối tượng sẽ được hưởng mức giảm cao nhất.

 

3. Hộ gia đình, cá nhân có được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đich sử dụng không?

Theo quy định của Khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân có thể gặp khó khăn về tài chính khi phải nộp số tiền sử dụng đất sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, họ có thể yêu cầu ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận. Quy trình này thường được thực hiện sau khi họ đã nộp đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sau khi họ đã nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Sau khi yêu cầu được chấp nhận, số tiền sử dụng đất cần nộp sẽ được ghi nợ vào Giấy chứng nhận. Việc này giúp cho hộ gia đình và cá nhân có thể thanh toán số tiền đó qua thời gian thay vì phải nộp toàn bộ một lần. Tuy nhiên, các điều kiện và điều khoản cụ thể về việc ghi nợ số tiền sử dụng đất có thể thay đổi tùy theo quy định của từng quốc gia hoặc khu vực cụ thể.

Người sử dụng đất được phép trả nợ dần trong một khoảng thời gian tối đa là 5 năm. Tuy nhiên, nếu sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà vẫn còn nợ tiền sử dụng đất, họ sẽ phải thanh toán số tiền còn lại dựa trên giá đất tại thời điểm trả nợ. Điều này có thể bao gồm việc điều chỉnh số tiền nợ dựa trên giá đất mới nhất để đảm bảo tính công bằng và phản ánh đúng giá trị của đất tại thời điểm thanh toán. Việc này giúp đảm bảo rằng người sử dụng đất có trách nhiệm thanh toán số tiền sử dụng đất của mình đúng hạn và theo quy định của pháp luật, đồng thời cũng đảm bảo rằng cơ quan chức năng có nguồn lực để duy trì và phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng cho cộng đồng.

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân thanh toán nợ trước thời hạn, họ sẽ nhận được hỗ trợ giảm trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp, với mức hỗ trợ là 2% cho mỗi năm trước hạn và được tính dựa trên số tiền sử dụng đất đã trả trước hạn. Việc này khuyến khích việc thanh toán nợ sớm, đồng thời giúp hộ gia đình và cá nhân tiết kiệm chi phí bằng cách giảm bớt số tiền sử dụng đất phải nộp. Điều này cũng làm tăng tính cân nhắc và trách nhiệm tài chính của họ trong việc quản lý nợ và các khoản thanh toán liên quan đến sử dụng đất.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Tiền sử dụng đất là gì? Có được miễn giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất? Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!