1. Nhận diện bất động sản theo quy định của pháp luật
Hiện nay có nhiều định nghĩa khác nhau về bất động sản, và cách hiểu phổ quát nhất, chung nhất thì bất động sản được hiểu là một mảnh đất, là những tài sản vật chất gắn liền với đất. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành thì không đưa ra định nghĩa về bất động sản mà chỉ liệt kê, kể tên những tài sản được coi là bất động sản tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đó là:
- Đất đai.
- Nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, bất động sản là một loại tài sản không thể di chuyển. Trong khái niệm bất động sản, thì nhìn nhận rõ nhất đó chính là đất đai và các tài sản liên quan mà không thể tách rời khỏi đất đai. Để xác định một tài sản là bất động sản, yêu cầu rằng nó không thể tách rời hoặc di chuyển khỏi đất, và điều này được xác định bởi vị trí địa lý của tài sản trên đất. Luật pháp cũng quy định một số nhóm tài sản khác để xác định bất động sản trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ các yếu tố nhận diện trên. Ví dụ, ngoài đất đai, những công trình xây dựng như nhà ở, tòa nhà, nhà máy, hay các công trình hạ tầng như đường, cầu, cống,... cũng được coi là bất động sản vì chúng không thể di chuyển một cách dễ dàng. Ngoài ra, còn có các tài sản gắn liền một cách cố định với bất động sản như các trang thiết bị, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điều hòa không khí,... những tài sản này cũng được xem như là một phần của bất động sản.
2. Phân biệt "tranh chấp về bất động sản" và "tranh chấp liên quan đến bất động sản"
| Tiêu chí | Tranh chấp về bất động sản | Tranh chấp liên quan đến bất động sản |
|---|---|---|
| Khái niệm | Tranh chấp về bất động sản là tình trạng xảy ra khi có sự bất đồng quan điểm hoặc xung đột giữa các bên liên quan về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý hoặc quyền định đoạt một tài sản bất động sản cụ thể như đất đai, nhà ở, xưởng sản xuất,.... | Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tình trạng có sự bất đồng quan điểm hoặc xung đột giữa các bên về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản như: cho thuê, mua bán, tặng cho, thừa kế,... Tức nghĩa đây là loại tranh chấp mà bất động sản không phải là đối tượng tranh chấp chính. |
| Các loại tranh chấp | - Tranh chấp ai là người có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất,... - Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: sử dụng một phần hay toàn bộ thửa đất và tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề. | - Tranh chấp về giao dịch có liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng đất, tặng cho nhà ở,...Ví dụ: tranh chấp về hợp đồng thuê nhà. - Tranh chấp về di sản thừa kế hay tranh chấp tài sản chung. Chẳng hạn: vợ chồng tranh chấp tài sản chung về quyền sử dụng đất khi ly hôn |
| Hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã | Đối với trường hợp ai là người có quyền sử dụng đất thì phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân, xã, phường, thi trấn nơi có đất tranh chấp- đây là nơi lưu giữ những giấy tờ cần thiết, liên quan nhất, sẽ tạo điều kiện trong việc tra cứu và giải quyết. Đây cũng chính là một trong những điều kiện để khởi kiện vụ án tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP | Không cần phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Vì vậy, trong trường hợp này hòa giải không phải là điều kiện bắt buộc để được khởi kiện vụ án tranh chấp liên quan đến bất động sản. |
| Phương án giải quyết tranh chấp | Nếu hòa giải không thành thì đương sự được làm đơn khởi kiện ra Tòa án nơi có bất động sản để giải quyết. | Được kiện thẳng đến Tòa, thẩm quyền của Tòa án được xác định theo các tiêu chí của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. |
| Cơ quan có thẩm quyền giải quyết | - Ủy ban nhân dân cấp xã - Tòa án nơi có bất động sản | - Tòa án có thẩm quyền giải quyết được xác định theo thủ tục tố tụng |
| Luật điều chỉnh tranh chấp | - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 - Luật chuyên ngành khác như: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014.... | - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 - Luật Dân sự 2015 - Luật Hôn nhân và gia đình 2014 |
3. Ý nghĩa của việc phân biệt "tranh chấp về bất động sản" và "tranh chấp liên quan đến bất động sản"
Cần phải phân biệt rõ hai loại tranh chấp này bởi lẽ việc phân loại đóng ý nghĩa vô cùng quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đó là:
- Đối với quy trình hòa giải và khởi kiện: Trong tranh chấp về bất động sản, quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là bước bắt buộc trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án. Điều này nhằm tạo cơ hội cho các bên tham gia đạt được sự thỏa thuận và giải quyết tranh chấp một cách hòa bình và minh bạch trước khi đến hành lang tư pháp. Trong khi đó, tranh chấp liên quan đến bất động sản cho phép các bên khởi kiện trực tiếp ra Tòa án mà không cần qua giai đoạn hòa giải.
- Đối với việc phân định thẩm quyền của Tòa án, tránh chồng chéo công viêc: Phân loại giữa hai loại tranh chấp này cũng giúp xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Với tranh chấp về bất động sản cụ thể là xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có thẩm quyền đầu tiên để giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp tranh chấp không được giải quyết tại cấp xã hoặc khi có yếu tố phức tạp hơn, tranh chấp này có thể được chuyển lên Tòa án Tòa án cấp huyện, Tòa án cấp tỉnh. Trong khi đó, tranh chấp liên quan đến bất động sản có thể được khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không cần qua giai đoạn hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã, vì đây là những tranh chấp xuất hiện những tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn phức tạp cần phải thông qua sự xem xét, xử lý của cơ quan có thẩm quyền, năng lực chuyên môn giúp việc giải quyết tranh chấp hiệu quả hơn, quyền và lợi ích các bên được đảm bảo tốt hơn.
Chẳng hạn: A cư trú tại Quận Cầu Giấy, có nhà bán tại Quận Ba Đình, B cư trú tại Quận Đống Đa. A và B có thực hiện một giao dịch dân sự, theo đó A cam kết giao nhà cho B sau khi B hoàn tất đủ số tiền theo hợp đồng, tuy nhiên A đã vi phạm cam kết về việc bàn giao nhà cho B theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nhận thấy:
Tranh chấp trong vụ án này có liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, không phải tranh chấp về bất động sản. Điều đó có nghĩa là tranh chấp xoay quanh việc bàn giao căn hộ, một nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán, tức đây là một tranh chấp liên quan bất động sản.
Các bên không tranh chấp về việc ai là chủ sở hữu căn hộ. Tranh chấp về bất động sản chỉ xảy ra khi các bên tranh chấp về các quyền liên quan đến căn hộ như quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền quyết định- lúc này thẩm quyền giải quyết là Toà án Nhân dân Quận Ba Đình, vì đây là nơi có bất động sản. Tuy nhiên trong trường hợp này, Tòa án nơi bị đơn có trụ sở mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp vì nó liên quan đến nghĩa vụ trong hợp đồng tức là Tòa án Nhân dân Quận Cầu Giấy; hoặc A và B cũng có thể thỏa thuận chọn Tòa án Nhân dân Quận Đống Đa là nơi để nộp đơn khởi kiện và giải quyết tranh chấp.
Để có thêm những thông tin chi tiết hơn về vấn đề này bạn có thể tham khảo thêm bài chia sẻ Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề khi nhà trên để thấm nước xuống nhà dưới của Luật Minh Khuê.
Hy vọng bài viết trên đây là một nguồn tài liệu tham khảo hữu ích dành cho bạn. Nếu còn điều gì vướng mắc cũng như cần giải đáp tư vấn về bất kỳ vấn đề pháp lý nào khác bạn có thể liên hệ tới Luật Minh Khuê qua tổng đài 19006162 để được giải đáp tư vấn trực tiếp hoặc liên hệ qua email lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng cảm ơn sự theo dõi và quan tâm của các bạn!
