Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề khi nhà trên để thấm nước xuống nhà dưới ?

Trả lời:

Trước hết, thay mặt bộ phận tư vấn pháp luật công ty luật Minh Khuê cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Vấn đề của của tranh chấp của nhà bạn với nhà ở bên dưới thuộc về vấn đề về " Quyền đối với bất động sản liền kề"

1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Quyền đối với bất động sản liền kề là một trong các quyền thuộc quyền khác đối với tài sản ( Điều 159 Bộ luật dân sự 2015):

Điều 159. Quyền khác đối với tài sản

1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.

2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm:

a) Quyền đối với bất động sản liền kề;

b) Quyền hưởng dụng;

c) Quyền bề mặt.

Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

2. Cách xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

- Thứ nhất, xác lập do địa thế tự nhiên: có nghĩa là do địa thế tự nhiên mà làm phát sinh ra quyền đối với bất động sản liền kề như bất động sản bị bao bọc xung quanh bởi các bất động sản xung quanh dẫn đến không có lỗi đi hay dân đến việc không có chỗ thoát nước mà phải đi qua bất động sản liền kề; hay mối quan hệ giữa bất động sản ở vị trí cao hơn thoát nước xuống bất động sản ở phía dưới.....

- Thứ hai, xác lập theo quy định của pháp luật: việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không theo sự thỏa thuận của các các bên mà theo quy định của pháp luật bao gồm:

+ Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền đối với bất động sản liền kề: có nghĩa là khi một chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản sang cho chủ mới thì bên cạnh quyển sở hữu bất động sản thì kèm cả quyền đối với bất động sản liền kề ( nếu có) theo Điều 247 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 247. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

+ Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản :

Điều 254. Quyền đối với lỗi đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Thứ ba, theo sự thỏa thuận của các bên: pháp luật dân sự luôn đề cao vấn đề tự do thỏa thuận giữa các bên liên quan. Vì vậy khi có nhu cầu về quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu của các bất động sản liền kề nhau có thể thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của nhau.

- Thứ tư, theo di chúc : Người lập di chúc theo ý chí đơn phương là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho người thừa kế .

3. Quyền đối với bất động sản liền kề

- Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Điều 253. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

- Quyền đối với lối đi qua

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường

Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc nước từ nhà bạn thấm xuống nhà dưới có thể nói thuộc trường hợp về vấn đề cấp thoát nước. Do bạn chưa xác định nguyên nhân do rỉ nước là do phòng tắm nhà bạn hay do đường ống nước của chung cư:

+ Nếu nguyên nhân do ống nước của chung cư thì nhà bạn không phải chịu trách nhiệm mà quản lí chung cư sẽ chịu trách nhiệm chung để sửa chữa hoặc vì đây là đường ống chugn của khu chung cư nên hai nhà có thể thỏa thuận để cùng sửa chữa,

+ Nếu nguyên nhân do phòng tắm nhà bạn thì bạn có trách nhiệm sửa chữa để không làm do rỉ nước xuống tầng dưới và nếu có gây thiệt hại cho nhà ở tầng dưới thì nhà bạn phải bổi thường thiệt hại.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê