1. Khái quát

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp. Do đó, việc xác định đúng dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm đánh giá chính xác đương sự có khởi kiện được tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay không, xác định trình tự, thủ tục và đường lối tranh chấp. Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lẫn nhau, xong nếu phân loại một cách tương đối thì dạng tranh chấp này gồm bốn nhóm chính sau đây:

2. Các dạng tranh chấp đất đai

2.1 Tranh chấp xác định ai là người có QSDĐ hoặc tranh chấp ai là người có quyền SH nhà ở gắn liền với QSDĐ

Về bản chất khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa Án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai . Các tranh chấp phổ biến thường gặp là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

2.2 Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Các bên tranh chấp thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có di sản là quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và Tòa Án phải xác định ranh giới đất để phân chia nhà, đất. Khi xem xét dạng tranh chấp này, cần xét đến vấn đề thời hiệu khởi kiện, tính hợp pháp của di chúc, diện, hàng thừa kế, xác định di sản thừa kế...

2.3 Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với QSDĐ

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Do đó, cần xem xét quan hệ các bên tranh chấp có phải là quan hệ vợ chồng hợp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản đó có liên quan đến người thứ ba (cha, mẹ, các con, anh, chị, em của vợ, chồng) hay không

2.4 Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

trah chấp liên quan đến các giao dịch về quyên sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liên với quyền sử dụng đất như hcyeern nhượn quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyên sử dụng đât , cho thuê, cho thuê ại quyề sử dụng đấtthế chsp, gop vôn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Bản chất trong các trnh cháp trong trường hợp ày là tranh chấp về hợp đồng daan sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà. Các tranh chấp  này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên trên thực thế có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp có dấu hiệu củ các dạng trạng tranh chấp trên, Để xác định tranh chấp thuôc dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ào cần căn cứ vào việc ai khởi kiện ai và khởi kiện về vấn đề gì.

3. Xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa Án đối với tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp về QSHNO gắn liền với QSDĐ

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành thì giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, kể từ ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dù đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013.

4. Một số chứng cứ cần làm rõ khi giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là một vấn đề phức tạp hiện nay ở Việt Nam. Nhiều năm qua, hầu như địa phương nào trong cả nước cũng có xảy ra khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai. Từ thực trạng đó, việc xét xử các vụ án tranh chấp đất đai cũng tỏ ra phức tạp. Các dạng tranh chấp đất đai ngày càng đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau. Tuy nhiên khi giải quyết tranh chấp cần làm rõ, bổ sung, cung cấp một số những loại chứng cứ sau:

4.1 Các chứng cứ, tài liệu làm rõ nguồn gốc nhà, đất

Nguồn gốc nhà, đất của ai, được cấp, phân, chia cho ai, từ thời điểm nào, có căn cứ gì không, chẳng hạn như biên lai thu tiền, danh sách cấp đất dãn dân , nếu là đất dãn dân, đơn xin cấp đất, chứng minh thư, sổ hộ khẩu...Người được cấp nhà đất có thuộc tiêu chuẩn được cấp không? có đủ điều kiện được cấp không? Việc cấp nhà đất có phù hợp với Luật đất đai 87, Luật đất đai 203, Luật đất đai 93, Luật đất đai 2013 không? quá trình nộp thuế như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như thế nào? Riêng đối với nhà ở cần làm rõ nhà được xây dựng hay được thừa kế , được tặng cho, chuyển nhượng, nếu xây dựng thì xây năm nào? nhà loại gì, nhà cấp bốn hay nhà chung cư, nguồn tiền mua nhà, ai ký hợp đồng mua bán, ai đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà...

Các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy tờ về quyền được cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất , giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. Giấy tờ về thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (ví dụ bằng khoán điền thổ...) Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về viêc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp. Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Khi thu thập chứng cứ cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ chứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp lý của các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờ này. 

4.2 Các chứng cứ tài liệu làm rõ diễn biến quá trình quản lý, sử dụng nhà đất

Từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, xây dựng, sử dụng như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như thế nào? kê khai ra sao? Qúa trình sử dụng có tôn tạo, cải tạo, xây dựng mới gì không? quá trình nộp thuế như thế nào?

4.3 Các chứng cứ, tài liệu chứng minh hiện trạng nhà đất

Nhà, đất hiện tại đang do ai quản lý, sử dụng, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chưa? đã có tên trong sổ mục kê, bản đồ địa chính, sổ dã ngoại hay có trích lục bản đồ không? diện tich nhà, đất, ranh giới, địa chỉ, trình trạng nhà đất...