Nhà ở có sẵn là loại bất động sản được giao dịch phổ biến, đáp ứng trực tiếp nhu cầu về chỗ ở, sinh hoạt và đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Để bảo đảm các giao dịch này diễn ra đúng pháp luật, an toàn và minh bạch, quy định pháp luật hiện hành đã xác định rõ các đối tượng được quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở có sẵn. Việc làm rõ phạm vi chủ thể tham gia không chỉ giúp hạn chế tranh chấp, rủi ro pháp lý mà còn góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.
1. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thể hiện rõ chính sách pháp luật trong việc mở rộng nhưng vẫn kiểm soát chặt chẽ quyền tiếp cận bất động sản của các chủ thể khác nhau. Trên cơ sở đó, theo điều 15 Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã phân chia các đối tượng tham gia giao dịch thành những nhóm cụ thể, phù hợp với tư cách pháp lý và mục đích sử dụng của từng chủ thể. Cụ thể:
- Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
...
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
...
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
-Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
- Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Như vậy, việc phân chia các nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn cho thấy pháp luật kinh doanh bất động sản đã xây dựng một cơ chế tiếp cận bất động sản tương đối linh hoạt nhưng có kiểm soát, vừa bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước và định hướng phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
2. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Trong quan hệ mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, pháp luật quy định cụ thể các quyền của bên mua, bên thuê mua nhằm bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia giao dịch. Việc xác định rõ các quyền này không chỉ giúp bên mua, bên thuê mua có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà còn góp phần nâng cao trách nhiệm của bên bán, bên cho thuê mua trong việc thực hiện đúng các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên cơ sở đó, theo khoản 1 điều 20 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định quyền cơ bản dành cho bên mua, bên thuê mua nhà ở và công trình xây dựng như sau:
- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
- Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
- Quyền khác theo hợp đồng.
vậy, các quyền của bên mua, bên thuê mua nhà ở và công trình xây dựng được quy định tương đối đầy đủ, bao quát từ quyền yêu cầu thực hiện đúng thủ tục, đúng thời hạn giao tài sản, bảo đảm chất lượng, đến quyền được bảo hành và bồi thường thiệt hại khi có vi phạm hợp đồng. Những quy định này tạo hành lang pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ bên mua, bên thuê mua – chủ thể thường ở vị thế yếu hơn trong giao dịch bất động sản, đồng thời góp phần bảo đảm tính minh bạch, an toàn và ổn định của các giao dịch trên thị trường bất động sản.
3. Nghĩa vụ của bên mua, bên thuê, bên thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn
Theo khoản 1 Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
- Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
- Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;
- Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;
- Thực hiện theo quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Nhìn chung, hệ thống nghĩa vụ của bên mua, bên thuê và bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được quy định toàn diện, bao quát cả giai đoạn thực hiện hợp đồng lẫn quá trình sử dụng bất động sản sau khi giao dịch hoàn tất. Việc yêu cầu thanh toán đầy đủ, nhận bàn giao đúng thời hạn, tuân thủ cam kết hợp đồng, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và sử dụng bất động sản đúng công năng không chỉ bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua mà còn góp phần giữ gìn an toàn, trật tự, vệ sinh môi trường và lợi ích công cộng. Qua đó, các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Kết luận
Quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở có sẵn theo pháp luật mới đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, thống nhất cho các giao dịch nhà ở trên thị trường. Việc tuân thủ đúng các quy định này giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, đồng thời nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, thị trường nhà ở không chỉ vận hành minh bạch, hiệu quả hơn mà còn góp phần ổn định an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực bất động sản trong dài hạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
