Quản lý chất lượng công việc bảo trì công trình xây dựng thế nào?

Căn cứ Luật Xây Dựng năm 2014; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (sau đây viết là Nghị định 46/2015/NĐ-CP) và Thông tư số 26/2016/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (gọi tắt là thông tư số 26/2016/TT-BXD), quy định:

1. Việc kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất được chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thực hiện bằng trực quan, bằng các số liệu quan trắc thường xuyên (nếu có) hoặc bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi cần thiết.

2. Công tác bảo dưỡng công trình được thực hiện từng bước theo quy định tại quy trình bảo trì công trình xây dựng. Kết quả thực hiện công tác bảo dưỡng công trình phải được ghi chép và lập hồ sơ; chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm xác nhận việc hoàn thành công tác bảo dưỡng và quản lý trong hồ sơ bảo trì công trình xây dựng.

3. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có ưách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa; lập, quản lý và lưu giữ hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định của pháp luật về quản lý công trình xây dựng và các quy định pháp luật khác có liên quan.

4. Công việc sửa chữa công trình phải được bảo hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối với công trình từ cấp I trở lên.

5. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thỏa thuận với nhà thầu sửa chữa công trình về quyền và trách nhiệm bảo hành, thời gian bảo hành, mức tiền bảo hành đối với các công việc sửa chữa trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng.

6. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa; lập, quản lý và lưu giữ hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định của pháp luật.

7. Trường hợp công trình có yêu cầu về quan trắc hoặc phải kiểm định chất lượng thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực để thực hiện. Trường hợp cần thiết chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có thể thuê tổ chức độc lập để đánh giá báo cáo kết quả kiểm định, báo cáo kết quả quan trắc.

Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp lý về vấn đề trên như sau:

1. Tại sao phải bảo trì công trình xây dựng? 

Công trình xây dựng là một sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất. Có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước. Việc bảo trì công trình xây dựng được coi là khâu cuối cùng trong thi công công trình xây dựng. Theo đó việc bảo trì công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng. Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc như: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình; bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác sử dụng công trình đảm bảo an toàn nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình. Do đó việc bảo trì công trình xây dựng được xem là một khâu quan trọng và rất cần thiết trong thi công công trình xây dựng nhằm đảm bảo tính an toàn khi đi vào sử dụng.

2. Quản lý chất lượng công việc bảo trì công trình xây dựng được tiến hành như nào? 

2.1. Quy trình quản lý chất lượng công việc bảo trì

Việc kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất được chủ sở hữu quản lý hoặc người quản lý, sử dụng công trình thực hiện bằng trực quan, bằng các số liệu quan trắc thường xuyên (nếu có) hoặc bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi cần thiết. Công tác bảo dưỡng công trình được thực hiện từng bước theo quy định tại quy trình bảo trì công trình xây dựng (Luật Minh Khuê sẽ nêu cụ thể tại mục 4.2 của bài viết). Kết quả thực hiện công tác bảo dưỡng công trình phải được ghi chép và lập hồ sơ. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm xác nhận việc hoàn thành công tác bảo dưỡng và quản lý trong hồ sơ bảo trì công trình xây dựng. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình xây dựng có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa; lập, quản lý và lưu giữ hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định của pháp luật về quản lý công trình xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan 

Công việc sửa chữa công trình phải được bảo hành không ít hơn 06 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối với công trình đối với công trình từ cấp I trở lên. Mức tiền bảo hành không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thỏa thuận với nhà thầu sửa chữa công trình về quyền và trách nhiệm bảo hành, thời gian bảo hành, mức tiền bảo hành đối với các công việc sửa chữa trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng. 

Trong trường hợp công trình có yêu cầu về quan trắc hoặc phải kiểm định chất lượng thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực để thực hiện. Trường hợp cần thiết chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có thể thuê tổ chức độc lập để đánh giá báo cáo kết quả kiểm định, báo cáo kết quả quan trắc. 

2.2. Những tài liệu phục vụ cho việc bảo trì công trình xây dựng

Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì sẽ bao gồm quy trình bảo trì công trình xây dựng, bản vẽ hoàn công, lý lịch thiết bị lắp đặt vào công trình và các hồ sơ, tài liệu cần thiết khác phục cho bảo trì công trình xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các tài liệu phục vụ bảo trì công trinh xây dựng cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng 

Hồ sơ bảo trì công trình xây dựng bao gồm: 

- Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì xây dựng nêu trên

- Kế hoạch bảo trì, kết quả kiểm tra công trình thường xuyên và định kỳ; kết quả bảo dưỡng, sửa chữa công trình; kết quả quan trắc, kết quả kiểm định chất lượng công trình (nếu có); kết quả đánh giá an toàn chịu lực và vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng (nếu có)

- Các tài liệu khác có liên quan 

3. Chi phí bảo trì công trình xây dựng hiện nay? 

Chi phí bảo trì công trình xây dựng được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí bảo trì công trình xây dựng sẽ bao gồm: chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình, chi phí khác và chi phí quản lý bảo trì thuộc trách nhiệm chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình. Theo đó, dự toán chi phí bảo trì công trình được xác định như sau: 

- Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm gồm các chi phi; Lập kế hoạch và dự toán bảo trì công trình xây dựng hàng năm; chi phí kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ; chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hàng năm của công trình; chi phí xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về bảo trì công trình xây dựng; chi phí lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình xây dựng. Khoản chi phí để thực hiện các công việc trên sẽ được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình. Trong đó: 

+ Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình xác định căn cứ giá trị quyết toán của công trình và điều chỉnh về mặt bằng giá tại thời điểm lập kế hoạch bảo trì. Trường hợp chưa có giá trị quyết toán của công trình thì chi phí xây dựng và chi phí thiết bị xác định theo suất vốn đầu tư của công trình tương ứng do cơ quan có thẩm quyền công bố 

+ Định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm xác định theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 14/2021/TT-BXD

+ Căn cứ loại, cấp công trình, quy trình bảo trì công trình, điều kiện quản lý khai thác cụ thể của công trình, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình lập kế hoạch bảo trì công trình và chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hằng năm của công trình. Chi phí này không vượt quá chi phí các định theo mức tỷ lệ phần trăm chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm nêu trên. 

- Chi phí sửa chữa công trình được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí sửa chữa công trình bao gồm chi phí sửa chữa phần xây dựng công trình, chi phí sửa chữa phần thiết bị công trình và một số chi phí khác có liên quan (nếu có). Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên thì dự toán chi phí sửa chữa công trình xác định theo quy định tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng của Bộ xây dựng. Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì dự toán chi phí sửa chữa được xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá sửa chữa công trình 

- Chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng xác định cụ thể như sau: 

+ Đối với các công việc tư vấn đã được Bộ xây dựng quy định tại Thông tư ban hành định mức xây dựng thì chi phí thực hiện theo quy định tại Thông tư này 

+ Đối với các yêu cầu công việc tư vấn như quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì; khảo sát phục vụ thiết kế sửa chữa, thí nghiệm phục vụ công tác tư vấn bảo trì công trình và một số công việc tư vấn khác đã được Bộ xây dựng hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì thực hiện theo quy định tại Thông tư đó 

+ Đối với các công việc tư vấn như lập, thẩm tra quy tình bảo trì công trình (trường hợp chưa có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì; kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu; đánh giá định kỳ về an toàn của công trình trong quá trình vận hành, sử dụng và các công việc tư vấn áp dụng định mức đã được quy định nhưng không phù hợp thì xác định bằng lập dự toán 

+ Trường hợp sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư sửa chữa công trình thì chi phí tư vấn phục vụ sửa chữa xác định trong tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng công trình 

- Chi phí khác gồm các chi phí cần thiết khác để thực hiện quá trình bảo trì công trình xây dựng như kiểm toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán, bảo hiểm công trình, phí thẩm định và các chi phí liên quan khác. Chi phí này được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm hoặc lập dự toán theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền 

- Chi phí quản lý bảo trì của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình được xác định như sau: 

+ Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện dưới 500 triệu đồng thì xác định bằng 3,5% tổng chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình và chi phí khác 

+ Đối với sửa chữa công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên có yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư sửa chữa công trình thì xác định bằng 3,5% tổng chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình và chi phí khác. 

Chi vậy, chi phí bảo trì công trình xây dựng bao gồm rất nhiều khoản chi phí như chi phí bảo trì gồm nhiều khoản chi phí nhỏ kèm theo; chi phí sửa chữa công trình, thiết bị công trình; chi phí bảo trì định kỳ hàng năm. 

4. Một số vấn đề về bảo trì công trình xây dựng 

4.1. Quy trình bảo trì công trình xây dựng gồm những nội dung nào? 

Căn cứ Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì nội dung chính của quy trình bảo trì công trình xây dựng sẽ bao gồm: 

- Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình và thiết bị công trình 

- Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình 

- Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt công trình 

- Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ các thiết bị lắp đặt vào công trình 

- Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình 

- Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ các thiết bị lắp đặt vào công trình 

- Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp công trình bị xuống cấp 

- Quy định thời gian sử dụng của công trình, các bộ phận, hạng mục công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình 

- Quy định về nội dung, phương pháp và thời điểm đánh giá lần đầu, tần suất đánh giá đối với công trình phải đánh giá an toàn trong quá trình khai thác sử dụng theo quy đinh của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và quy định của pháp luật có liên quan 

- Xác định thời điểm, đối tượng và nội dung cần kiểm định định kỳ 

- Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với công trình có yêu cầu thực hiện quan trắc 

- Quy định về hồ sơ bảo trì công trình xây dựng và việc cập nhật thông tin bảo trì công trình xây dựng và việc cập nhật thông tin vào hồ sơ bảo trì công trình xây dựng 

- Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công trình xây dựng và quy định các điều kiện nhằm đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng. 

4.2. Trình tự thực hiện việc bảo trì công trình xây dựng? 

Để việc bảo trì công trình được thực hiện nghiêm túc và đảm bảo, khi bảo trì công trình sẽ được tiến hành theo 5 bước lần lượt, cụ thể sau đây: 

- Thứ nhất là lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng: Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư. Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa công trình, hạng mục công trình xây dựng vào sử dụng; phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt công trình. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có thể thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra một phần hoặc toàn bộ quy trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập làm cơ sở cho việc phê duyệt.

- Thứ hai là lập kế hoạch và dự toán kinh phí bảo trì công trình xây dựng. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng hàng năm trên cơ sở quy trình bảo trì được phê duyệt và hiện trạng của công trình. Kế hoạch bảo trì có thể được sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình quyết định việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì công trình xây dựng. 

- Thứ ba là thực hiện bảo trì và quản lý chất lượng công việc bảo trì. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện. Cần phải kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình. 

- Thứ tư là đánh giá an toàn công trình. Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình được quyền tự thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức kiểm định có đủ điều kiện năng lực thực hiện đánh giá an toàn công trình. Kiểm tra, đánh giá khả năng làm việc của các kết cấu chịu lực chính và các bộ phận công trình có nguy cơ gây mất an toàn. Việc kiểm tra, đánh giá các điều kiện đảm bảo vận hành, khai thác công trình bình thường sẽ bao gồm: độ ồn, mức độ ô nhiễm của khói, bụi và các chất gây nguy hại, ảnh hưởng đến sức khỏe con người; an toàn cháy nổ; kết quả kiểm định các thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn và các điều kiện an toàn có liên quan khác.

- Thứ năm là lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình xây dựng. 

4.3. Những yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng

Việc bảo trì công trình xây dựng phải tuân theo những yêu cầu nhất định về bảo trì công trình như sau: 

- Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào sử dụng phải được bảo trì

- Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa công trình, hạng mục công trình xây dựng vào sử dụng; phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình 

- Việc bảo trì phải đảm bảo an toàn đối với con người, tài sản và công trình 

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại: 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!