Quy định chung của pháp luật về nội dung của hợp đồng đảm bảo

1.Quy định chung về nội dung của hợp đồng 

Năm 1999 pháp luật đã từng quy định, hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản “có các nội dung chủ yếu”, bao gồm 6 nội dung (nghĩa vụ được bảo đảm; mô tả tài sản cầm cố, thê chấp; giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; bên giữ tài sản cầm cố, thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; các trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế
chấp) và thứ 7 là “các thỏa thuận khác”1. Với cách viết như vậy, nếu một giao dịch bảo đảm thiếu “các thỏa thuận khác” thì có thể dẫn đến tranh cãi bị coi như chưa có hợp đồng và là vô hiệu, vì thiếu “nội dung chủ yếu của hợp đồng là những điều khoản mà thiếu những điều khoản đó, thì hợp đồng không thể giao kết được”.

Nhưng kể từ Bộ luật Dân sự năm 2005 trỗ đi, pháp luật không còn quy định hợp đồng nói chung, hợp đồng bảo đảm nói riêng bắt buộc phải có những nội dung nào, mà chỉ quy định chung là “tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận về những nội dung sau đây”. Như vậy, trừ khi pháp luật có quy định cụ thể về điều khoản bắt buộc như hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo hiểm, còn các hợp đồng khác không cần biết có hay không có điều khoản chủ yếu (bắt buộc).

2. Giá trị của tài sản bảo đảm 

Ví dụ, giá trị của tài sản bảo đảm là một trong những nội dung trọng yếu của hợp đồng bảo đảm, nhưng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp thì lại không nhất thiết phải ghi trong hợp đồng bảo đảm, trừ thế chấp nhà ở là phải ghi rõ, do phải thực hiện quy định tại Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở, Luật Nhà ở năm 2005. Và tiếp đó là sự khẳng định “Công chứng viên yêu cầu trong hợp đồng
bảo đảm phải có điều khoản về giá trị của tài sản bảo đảm là không đúng với quy định của pháp luật”1. Nếu như vậy, thì hợp đồng mua bán tài sản, nếu không ghi giá cả và giá trị thì cũng không trái với quy định của pháp luật?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên tham gia hợp đồng bảo đảm có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng như đối vổi hợp đồng nói chung. Theo đó, hợp đồng bảo đảm có thể có các nội dung sau đây: tài sản bảo đảm (số lượng, chất lượng, trị giá); biện pháp và nghĩa vụ bảo đảm (đối tượng của hợp đồng); bên giữ tài sản bảo đảm; phương thức xử lý tài sản bảo đảm; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp.

Trị giá của tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác. Ví dụ, giá trị đối với quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh được xác định theo quy định tại bảng khung giá đất do ủy ban nhân dân tĩnh, thành phố nơi có tài sản, phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành có liên quan.

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ “Quy định về khung giá đất” đã quy định gồm 11 khung giá đất, thấp nhất là 1.000 đồng/m2 đối với đất rừng sản xuất tại xã miền núi Vùng duyên hải Nam Trung bộ, cao nhất là 162 triệu đồng/m2 đốì vói đất ỏ tại hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (đô thị đặc biệt).

3. Một số vấn đề thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm của Bộ luật dân sự

Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm hết hiệu lực kể từ ngày 15/5/2021.

Theo Nghị định này, tài sản dùng để bảm đảm thực hiện nghĩa vụ gồm:

- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.

Hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm được xác lập, thực hiện trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì áp dụng Nghị định 163/2006/NĐ-CP  về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm quy định trên mà chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện có nội dung khác với quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm phù hợp với Nghị định 21/2021/NĐ-CP và để áp dụng quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã thể chế hóa cách tiếp cận vật quyền của Bộ luật dân sự 2015 như quyền truy đòi. Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc chuyển dịch tài sản bảo đảm dù đã phát sinh hiệu lực pháp lý với người thứ ba thì không làm thay đổi hoặc chấm dứt quyền truy đòi của bên nhận bảo đảm đối với tài sản trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác hoặc Bộ luật dân sự 2015 hoặc luật khác liên quan có quy định.

Đáng chú ý, Bộ luật dân sự 2015 đã tách bạch thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng với người thứ 3 nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận tài sản bảo đảm. Theo đó, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Việc thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Theo đó, sau khi giao kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm để đảm bảo quyền lợi. Bất kỳ một bên thứ 3 nào khác trước khi tham gia giao dịch đối với tài sản này buộc phải biết tình trạng pháp lý tài sản. Nếu bên thứ ba chấp nhận giao dịch thì khi có tranh chấp phát sinh về tài sản thế chấp bên nhận thế chấp có được quyền "ưu tiên" trong việc xử lý tài sản thế chấp.

Về tài sản bảo đảm, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cơ chế pháp lý xác định, mô tả tài sản bảo đảm, cơ chế pháp lý giải quyết việc đầu tư vào tài sản bảo đảm, cơ chế pháp lý giải quyết biến động về tài sản bảo đảm. Trong đó, Nghị định quy định nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm là tài sản không bị cấm mua bán, không cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu đều có thể đưa vào làm tài sản bảo đảm. Một số loại tài sản phát sinh vướng mắc trong thực tiễn đã được đưa vào quy định trong Nghị định như quy định về tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng. Theo đó, tài sản thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt được dùng làm tài sản bảo đảm, hoa tức, lợi tức hoặc tài sản khác có được từ việc khai thác sử dụng tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được dùng để bảo đảm.

4. Quy định về thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm