1.Các trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm
Luật Đất đai năm 2013 không hạn chế việc thế chấp quyền sử dụng đất trong các trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, nếu chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đai. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng việc nhận thế chấp trong trường hợp này có thể bị rủi ro pháp lý, bị Nhà nước thu hồi đất và không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm các trường hợp sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
Người sử dụng đất cố tình hủy hoại đất;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
Đất không được chuyển nhượng, tặng, cho theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho;
Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
Giao dịch bảo đảm vô hiệu thì ảnh hưởng đến hợp đồng tín dụng, cụ thể là:
Vi phạm quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định tại khoản 1 Điều 94 luật tổ chức tín dụng năm 2010.
Ảnh hưởng đến khả năng thu hồi tiền cho vay khi người vay không thực hiện, thực hiện không đúng, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên có thể thỏa thuận biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay thế giao dịch bảo đảm vô hiệu cho phù hợp với khoản 1 Điều 94 luật tổ chức tín dụng năm 2010. Trường hợp giao dịch bảo đảm vô hiệu do vi phạm hình thức thì các bên phải hòan tất các thủ tục cần thiết để bảo đảm tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch dân sự.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng (bị Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp đã được gia hạn hoặc do bất khả kháng).
Khi Nhà nước thu hồi đất đốì với quyền sử dụng đất được thế chấp trong các trường hợp nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thê chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
Các tài sản gắn liền với đất sau đây, nếu nhận thế chấp thì khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất, như: các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật vể đất đai; tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất chung cư và một số quyền sử dụng đất chung khác gần như không thể nhận thê chấp, trừ trường hợp có thể phân chia được cụ thể phần diện tích sử dụng riêng hoặc được tất cả các chủ sử dụng đất đồng ý cho thế chấp.
2. Có một số tài sản khác tuy không bị cấm, nhưng lại bị hạn chế giao dịch bảo đảm
Bên cạnh đó, có một số tài sản khác tuy không bị cấm, nhưng lại bị hạn chế giao dịch bảo đảm do quy đỊnh của pháp luật hoặc do những ràng buộc của các bên liên quan như các trường hợp sau:
Các loại tài sản mà bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua (bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, tức là bên mua chưa có quyền sở hữu đối với tài sản, mà trừ trưồng hợp có thỏa thuận khác);
Tài sản được tặng cho, mà bên tặng, cho có yêu cầu (trước hoặc sau khi tặng, cho) bên được tặng, cho không được dùng để bảo đảm;
Tài sản là di sản thừa kế theo di chúc, mà người lập di chúc để lại dùng vào việc thờ cúng;
Căn cứ theo Điều 131 BLDS năm 2015 quy định, giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hòan trả cho nhau những gì đã nhận, không hòan trả được bằng hiện vật thì phải hòan trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tài sản đang được cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, cầm giữ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật cho phép;
Các tài sản khác bị hạn chế giao dịch nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng theo quy định của pháp luật, như tài sản của vợ chồng, tài sản của doanh nghiệp, tài sản của hộ gia đình, tài sản đang có người khác có quyền hưỏng dụng, quyền thuê tài sản, được trình bày trong các mục liên quan của cuốn sách này.
Công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng dự án đầu tư theo phương thức đốì tác công tư (PPP) chỉ được tiếp nhận khi doanh nghiệp dự án ppp bảo đảm “không trong tình trạng cầm cố, thế chấp hoặc bất kỳ hạn chế về quyền sở hữu nào khác
3.Các loại giấy tờ bị cấm giao dịch đảm bảo
Theo quy định của pháp luật, các loại giấy tờ như bằng đại học, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép lái xe, sổ hộ khẩu, sổ hưu trí, thẻ căn cước công dân, thẻ đảng viên, thẻ sinh viên, thẻ thương binh, không được sử dụng để làm tài sản bảo đảm vì các lý do sau:
Quy định về các giấy tờ này không phải là giấy tờ có giá theo quy định của pháp luật;
Các giấy tờ này để xác định nhân thân hoặc quyền gắn liền với nhân thân, chứ không phải giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản;
Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128, 129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.
Các giấy tờ này chỉ là một tài sản với giá trị vật chất tạo ra nó, không đáng là bao để dùng làm vật bảo đảm;
Các giấy tờ này nhìn chung không được phép giao dịch mua bốn, cho mượn, chuyển đổi thành tiền.
Do đó là việc vi phạm pháp luật, nên hành vi cầm cố, thế chấp và nhận cầm cố, thế chấp giấy phép kinh doanh có thể bị phạt tiền từ 3 đến 5 triệu đồng.
Tuy nhiên, trên thực tế, có một số trường hợp giữ giấy tờ nói trên để bảo đảm nghĩa vụ nhưng Toà án vẫn phán quyết theo hướng bên giữ giấy đăng ký xe mô tô, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ phải trả lại giấy tồ sau khi bên có giấy tờ đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ
4. Đăng ký giao dịch bảo đảm
1. Hợp đồng thế chấp tài sản phải được Bên thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) hoặc tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản chưa có quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, Bên thế chấp báo cáo Bộ Tài chính ngay trong hồ sơ đề nghị cấp bảo lãnh để trình Thủ tướng Chính phủ việc áp dụng quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm.
3. Bên thế chấp chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác và đầy đủ của hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
4. Bên thế chấp chịu mọi chi phí phát sinh trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm.
5. Thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm
1. Đối với việc thế chấp tài sản đã hình thành:
a) Trong vòng 30 ngày sau khi Hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, Bên thế chấp thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
b) Trong vòng 10 ngày sau khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp hoặc Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận của cơ quan đăng ký, Bên thế chấp nộp lại cho Bên nhận thế chấp.
2. Đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai:
a) Trong vòng 30 ngày sau khi Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được ký kết và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, Bên thế chấp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
b) Trong vòng 10 ngày sau khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp hoặc Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận của cơ quan đăng ký, Bên thế chấp nộp lại cho Bên nhận thế chấp.
c) Phụ lục Hợp đồng thế chấp tài sản trong năm có phát sinh mới được ký kết và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, căn cứ vào xác nhận của công ty kiểm toán độc lập và hoàn thành trước ngày 30/6 của năm liền kề năm phát sinh.
d) Bên thế chấp thực hiện việc ký kết Phụ lục Hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm nếu có sai khác so với thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai trong vòng 30 ngày sau khi hoàn thành quyết toán Dự án.
đ) Trong vòng 10 ngày sau khi nhận được Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm sửa đổi do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp hoặc Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận của cơ quan đăng ký, Bên thế chấp nộp lại cho Bên nhận thế chấp.
3. Bên thế chấp nộp cho Bên nhận thế chấp các hồ sơ gốc khác có liên quan đến tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm cùng với Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận của cơ quan đăng ký.
Quản lý hồ sơ tài sản thế chấp
1. Bên nhận thế chấp lưu giữ các hồ sơ gốc liên quan tới tài sản thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản được sử dụng để thế chấp cho nhiều bên, các bên nhận thế chấp sẽ thỏa thuận bên lưu giữ hồ sơ gốc hoặc giao cho một tổ chức độc lập lưu giữ.
2. Tài sản thế chấp được Bên nhận thế chấp theo dõi trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp hoặc Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chứng nhận của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, bảng kê mô tả tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm.
3. Sau khi quyết toán Dự án và nhận được Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm sửa đổi do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 9 Thông tư này, trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được Giấy chứng nhận, Bên thế chấp gửi danh sách toàn bộ tài sản thế chấp kèm theo mô tả cho Bên nhận thế chấp cùng với Giấy chứng nhận.
