Quy định về điều kiện giao dịch đảm bảo chung

1.Giao dịch đảm bảo là gì ?

Giao dịch bảo đảm là Hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2.Các giao dịch nào phải đăng kí đảm bảo

Các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 4, Nghị định 102/2017/NÐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm:

“a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển.”

Giao dịch bảo đảm là sự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn một trong các biện pháp đã được pháp luật quy định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Với tính chất tác động dự phòng để ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền sẽ được xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Đặc điểm của giao dịch bảo đảm:

+ Giao dịch bảo đảm được coi như là một bản hợp đồng phụ bảo đảm cho các nghĩa vụ chính nhưng hiệu lực không còn phụ thuộc vào nghĩa vụ chính.

+ Đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là tài sản.

Như vậy, pháp luật quy định cho bên nhận bảo đảm cho ben nhận bảo đảm luôn có quyền áp dụng những  biện pháp bảo đảm cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình khi bị vi phạm. Vì đối tượng của nghĩa vụ là tài sản hoặc một công việc và khi vi phạm nghĩa vụ thực hiện công việc hoặc không thực hiện đúng công việc sẽ gây thiệt hại bằng tiền, nên đối tượng có nghĩa vụ luôn thể hiện trị giá bằng một số tiền.

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cơ chế điều tiết việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, với mục tiêu công bố công khai quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Qua đó, các cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin để tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định giao kết hợp đồng, cho vay vốn. Với vai trò bảo vệ nhà đầu tư, tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn vốn trong hoạt động tín dụng, thương mại, đăng ký giao dịch bảo đảm còn làm căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời giam công khai hóa, nó tồn tại như một yeu tố tự nhiên trong nền kinh tế thị trường.

3. Điều kiện giao dịch đảm bảo chung

Có một số quy định của pháp luật trực tiếp hoặc gián tiếp về điều kiện bảo đảm trong một số trường hợp.

Về nguyên tắc có thể thế chấp một phần bất động sản. Tuy nhiên, đỉều này gặp trỏ ngại trên thực tế nếu như phải xử lý tài sản, nhất là trường hợp không bảo đảm diện tích đất ỏ tối thiểu được tách thửa theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Chẳng hạn như ở Hà Nội, thì kích thưốc và diện tích đất ỏ tối thiểu được phép tách thửa phải bảo đảm các thửa
đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trồ lên, đồng thời có diện tích không nhỏ hơn 30 m/thửa. Như vậy, nếu một thửa đất hình chữ nhật có chiều rộng là 3 m, thì chiều dài tối thiểu phải là 10 m.

Hay tại Thành phố Hồ Chí Minh, thì kích thước và diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa phải bảo đảm các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) có diện tích tối thiểu (tuỳ theo khu vực và việc đã có hay chưa có nhà ở) từ 36 - 80 m2 (trước là 120 m2) và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn từ 3 - 5 m (trước là 7 m). Ngoài ra còn phải đáp ứng được một số điều kiện khác như phải bảo đảm được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu2.

Có thể nói, những quy định hạn chế tách thửa nêu trên là vi Hiến, vì trái với các quy định của Hiến pháp: mọi người có quyền sở hữu về nhà ở; Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tư nhân. Đúng ra dù chỉ có 1m nhà đất thì vẫn phải được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, nhưng chỉ bị hạn chế về quy hoạch xây dựng như phải bảo đảm mục đích sử dụng, mật độ xây dựng và các giới hạn khác.

Việc cầm cố, thế chấp tài sản cần phải còn thời hạn sử dụng tài sản. Nếu đến thời điểm cần phát mại tài sản thì tôì thiểu phải còn thời hạn sử dụng và thời hạn được phép đăng ký sở hữu, đăng ký lưu hành.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà chung cư cũng có niên hạn sử dụng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể về việc này ngoài quy định nhà phải phá dỡ trong một số trường hợp như bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

4.Niên hạn sử dụng xe ô tô được tính từ năm sản xuất xe và được quy định 

Do đó, bên nhận cầm cố, thế chấp chỉ  ên nhận khi còn niên hạn và phải tính toán đủ thời hạn sử dụng, lưu hành cần thiết để bảo đảm có thể phát mại để thu hồi vốh nếu phải xử lý tài sản bảo đảm (nếu như không muốn bán xác nhà hay tàu, xe).

5.Niên hạn sử dụng phương tiện thủy nội địa 

Niên hạn sử dụng phương tiện thủy nội địa (tàu chỏ hàng nguy hiểm, chồ dầu, chỗ xô khí hóa lỏng; tàu thủy lưu trú du lịch ngủ đêm, khách sạn nổi, nhà hàng nổi; tàu khách không phải là tàu thủy lưu trú du lịch ngủ đêm, khách sạn nổi, nhà hàng nổi, tàu cao tốc, tàu đệm khí; tàu
cao tốc chở khách; tàu đệm khí) được quy định (tính từ năm đóng phương tiện) như sau:

Đối với tàu biển, thì không quy định niên hạn sử dụng mà có quy định về tuổi tàu biển như sau:

Nếu tàu biển quá tuổi sử dụng như trên thì sẽ không được đăng ký. Như vậy, việc nhận thế chấp tàu biển vẫn hợp pháp, nhưng khi phải xử lý tài sản thế chấp thì có thể không được phép đáng ký, tức là trị giá tài sản bảo đảm bị giảm sút đáng kể.

Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2015 quy định, thuyền trưỏng có quyền cầm cố hoặc bán một phần hàng hóa sau khi đã tìm mọi cách xin chỉ thị của người thuê vận chuyển và chủ tàu mà không được, trong thời gian thực hiện chuyến đi của tàu biển, nếu không còn cách nào khác để có đủ các điều kiện cần thiết cho việc kết thức chuyên đi.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 1 năm đối với động sản và 5 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy đỉnh khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đồng thời, Bộ luật chỉ quy định, trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác, mà không quy định hạn chế việc mang tài sản này đi cầm cố, thế chấp. Vì bên mua đã là chủ sở hữu đối với tài sản nên vẫn có quyền mang tài sản đi cầm cố, thế chấp hợp pháp và bên nhận bảo đảm có thể gặp rủi ro.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng1. Trường hợp này quy định là không được chia thừa kế, nhưng lại không có những quy định cụ thể, do đó về nguyên tắc thì vẫn được sang tên quyền sở hữu. Và trong trường hợp đó, nếu người đứng tên trên giấy tò sở hữu di sản đưa tài sản vào thế chấp thì cũng dẫn đến rủi ro cho bên nhận thế chấp.

Nghị định số 02/2003/NĐ-CP quy định, việc thế chấp điểm kinh doanh tại chợ của thương nhân, phải có hợp đồng góp vốn ứng trưổc để đầu tư xây dựng chợ hoặc đã trả tiền sử dụng một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ được xây dựng xong