Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về nhóm đất nông nghiệp?

1. Các nguyên tắc và hình thức giao đất, cho thuê đất

1.1. Các nguyên tắc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp

Khi giao đất, cho thuê đất nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định, cụ thể:

- Giao đất trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển;

- Thực hiện chính sách bảo đảm cho người sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất sản xuất;

- Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được giao; phải bảo vệ, cải tạo và bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất; chấp hành đúng pháp luật đất đai;

- Đất giao cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức, người nhận đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2. Hình thức giao đất

Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các đối tượng sau được giao đất không thu tiền sử dụng đất:

+ Theo quy định tại điều 70 Luật đất đai 2013 hộ  gia  đình,  cá  nhân  trực  tiếp  lao  động  nông  nghiệp,  lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục  vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+  Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; 

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp. 

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đối với hình thức sử dụng đất này, có thể được áp dụng đối với các đối tượng sau đây:

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

1.3. HÌnh thức cho thuê đất

Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: Các đối tượng sau được giao đất không thu tiền sử dụng đất:

+ Theo quy định tại điều 70 Luật đất đai 2013 hộ  gia  đình,  cá  nhân  trực  tiếp  lao  động  nông  nghiệp,  lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục  vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; 

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp. 

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đối với hình thức sử dụng đất này, có thể được áp dụng đối với các đối tượng sau đây:

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm m

Đối với hình thức cho thuê đất nông nghiệp, có hai phương án trả tiền thuê đất: trả tiền hằng năm và trả tiền một lần.

- Thuê đất trả tiền hằng năm được áp dụng đối với các trường hợp sau:

-  Hộ  gia  đình,  cá  nhân  thuê  đất  để  sản  xuất  nông  nghiệp,  lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; 

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần, được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài  thuê  đất  để  thực  hiện  dự  án  đầu  tư  sản  xuất  nông  nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2.Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, xóa bỏ trạng thái vô chủ trong quan hệ ruộng đất, làm cho các hộ nông dân yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác có hiệu quả đất đai, tránh gây tâm lý lo sợ bị thu hồi trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, hạn chế sự lạm quyền từ phía cơ quan nhà nước, gây tác động tiêu cực không chỉ tới hiệu quả sử dụng đất, mà còn kìm hãm các quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách của cơ chế thị trường.

Thứ hai, Nhà nước có hộ gia đình và cá nhân vay vốn để phát triển sản xuất. Nếu thời hạn giao đất quá ngắn thì ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn, cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất.

- Quy định về thời hạn sử dụng đất:

+ Loại đất được sử dụng lâu dài:

• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại Khoản 4 Điều 71 của Luật Đất đai; 

+ Các loại đất nông nghiệp khác sử dụng có thời hạn, cụ thể như sau:

(1) Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi năm.

(2) Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

(3) Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn nêu trên, sau đó phải chuyển sang thuê đất;

(4) Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

(5) Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, cũng phải lưu ý trường hợp ủy ban nhân cấp xã cho thuê đất nông nghiệp sử dụng mục đích công từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 vẫn căn cứ trên cơ sở hợp đồng thuê đất để xác định thời hạn sử dụng cụ thể đối với mỗi trường hợp thuê.

Về thời hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đối với thời hạn để hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định. 

- Theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất; 

+ Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

+ Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc  từ  đất  phi  nông  nghiệp  sử  dụng  có  thời  hạn  sang  đất  phi  nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

- Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư.

Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc  từ  đất  phi  nông  nghiệp  sử  dụng  có  thời  hạn  sang  đất  phi  nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê (sưu tầm và biên tập).