Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Quy định thu phí dịch vụ của cư dân ở chung cư ?
>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất: về vấn đề bàn giao chỗ để xe của nhà chung cư
Trong trường hợp mà bạn đưa ra thì cần xác định chỗ để xe đó là chỗ để xe ô tô hay chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thì mới xem xét về hành vi không bàn giao của chủ đầu tư cho Ban quan quản trị là đúng hay sai. Do đó, cần chia thành các trường hợp như sau:
Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý, trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.(khoản 3 Điều 8 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016 và Luật nhà ở năm 2014).
Đối với chỗ để xe ô tô thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này (điểm e khoản 4 Điều 8 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành kèm theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư).
Thứ hai: về vấn đề phí dịch vụ nhà chung cư
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 30 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016 như sau:
“Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành....”
Theo đó trường hợp của bạn thì giá dịch vụ phải do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành mà không phải do Ban quản trị và chủ đầu tư quyết định như bạn đã kể trên.
Thứ ba: về vấn đề khiếu nại
Thẩm quyên giải quyết:
Trường hợp này bạn và cư dân chung cư có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 43 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo thông tư số 02/2016 như sau:
"Điều 43. Giải quyết tranh chấp...
2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật...”
Trình tự khiếu nại:
Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 như sau:
“Điều 7. Trình tự khiếu nại
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!
2. Tư vấn mua bất động sản bao bọc các bất động sản khác ?
.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
Trả lời:
Vấn đề của anh có liên quan đến lối đi chung qua bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015, quyền về lối đi chung qua bất động sản liền kề:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, việc chủ sở hữu căn hộ bên cạnh nhà bạn không có lối đi ra, họ có quyền yêu cầu ban và gia đình bạn dành cho mình một lối đi ra. Do đây là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, anh không có quyền từ chối, hay có các hành vi khác không cho phép họ mở lối đi. Việc anh bắt họ mua lại mảnh đất này để làm lối đi này là không được phép, tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận, và bên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng ý mua lại, hai bên có thể tiếp hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trong trường hợp họ không đồng ý thỏa thuận mua lại đất, anh cũng có thể yêu cầu họ đền bù cho mình như quy định tại Điều 275 BLDS. Trong trường hợp hai bên có tranh chấp về phần đền bù, anh có thể yêu cầu UBND cấp xã, phường nơi có mảnh đất đang tranh chấp tiến hành hòa giải ở cơ sở, trường hợp hòa giải không thành, anh có thể lựa chọn một trong các cách thức sau theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật đất đai 2013:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Trường hợp nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, thẩm quyền các UBND sẽ như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”.
Về việc xác định diện tích lối đi chung, theo quy định tại Điều 275, khoản 2 sẽ do các bên thỏa thuận, trong trường hợp không thỏa thuận được cũng được xác định như tranh chấp trong lĩnh vực đất đai và được giải quyết theo các thủ tục như trên.
Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.
>> Tham khảo dịch vụ:
1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất
2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ
6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
3. Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam ?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;
2. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ biên tập
>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án
4. Tỷ lệ góp vốn, điều kiện, thủ tục mở bán nhà liền kề ?
Câu hỏi 1: Như tôi được biết thì trước đây theo quy định khách hàng sẽ được quyền góp 70% giá trị tài sản (căn hộ) trong khi thi công và hoàn thành nốt 30% còn lại sau khi dự án hoàn thành và bàn giao nhà, nhưng hiện nay theo luật mới thì hình như tỉ lệ góp vốn đã được thay đổi, vậy luật sư cho tôi hỏi là hiện nay cụ thể thể có thay đổi hay không và thay đổi như thế nào.
Câu hỏi 2: Theo quy định thì chung cư phải hoàn thành xong phần tầng hầm mới được mở bán, luật sư cho tôi hỏi điều kiện để được mở bán đối với nhà liền kề (ví dụ như phải xong móng, cọc, hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật...) và thủ tục để được mở bán như thế nào ạ ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: Dương Thanh Thảo.
Trả lời:
Với câu hỏi thứ nhất của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Điều 57. Thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Khoản 5 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 quy định:
"Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó".
Như vậy, hiện nay, tỷ lệ phần trăm tối đa mà khách hàng góp vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai là 70%.
Đối với câu hỏi thứ 2 của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Điều 55 Luât kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Cũng theo khoản 2 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: "Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do"
Như vậy, trước khi mở bán bạn cần có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
5. Tư vấn về việc đưa quỹ bảo trì cụm chung cư vào thẻ tiết kiệm cá nhân ?
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
Tại Điều 20 Văn bản hợp nhất 09/VBHN-BXD năm 2014 hợp nhất Quyết định về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành có quy định như sau:
"Điều 20. Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 19 của Quy chế này, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị được bầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính.
Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.
2. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng bảo trì được thực hiện theo các quy định của pháp luật về xây dựng và hợp đồng dân sự.
3. Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sổ theo dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết toán và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản thu, chi kinh phí thực hiện việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà chung cư tại Hội nghị nhà chung cư hàng năm."
Đối chiếu với quy định nêu trên của pháp luật, việc Ban quản trị cụm nhà chung cư mở 1 tài khoản cho quỹ bảo trì nhà chung cư với hình thức đồng chủ tài khoản gồm Trưởng ban quản trị và 1 thành viên do Ban quản trị cử ra là đúng theo quy định của pháp luật.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê
