1. Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện tại, thửa đất nhà em đang ở có trước ngày 15/10/1993, đất này được gọi là đất khai hoang không? Nếu là đất khai hoang thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có phải mất tiền hay không?

1. Nhà em đang làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà ở và UBND xã có tính mức giá đất là 50.000/m2 (áp dụng trước năm 1990), mà đất nhà ở là 300m2. Vậy với mức giá như vậy có đúng không? Nếu không đúng thì em phải làm gì thưa luật sư?

2. Hiện tại, gia đình em chưa có điều kiện để chi trả nên chưa thể lấy bìa đỏ được. Vậy thì, hết năm 2013 có còn được giải quyết nữa không, nếu giải quyết thì mức giá sẽ được tính như thế nào?

Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi:my nguyen

Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định thế nào là “đất khai hoang” cũng như trường hợp “đất khai hoang” khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Pháp luật hiện hành theo Mục 2 Chương II Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, quy định trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, còn những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất thì pháp luật không quy định tại một điều khoản duy nhất mà áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp đất đã sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.

Thửa đất bạn đang ở có từ trước 15/10/1993, tuy nhiên bạn còn chưa trình bày rõ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, các giấy tờ về đất (nếu có), do vậy, không có cơ sở trả lời cụ thể trường hợp bạn khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Nếu thửa đất bạn đang sử dụng đã được UBND xã xác nhận không phải là đất lấn, chiếm, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở tại địa phương, là đất đã sử dụng ổn định đáp ứng tiêu chí quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có quy định về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

- Mục đích sử dụng đất.

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

+ Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

+ Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Như vậy, tiền sử dụng đất được tính theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Trong trường hợp, gia đình bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này."

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

2. Quyền lợi khi sử dụng đất khai hoang?

Chào công ty luật Minh Khuê, em xin trình bày câu hỏi như sau: gia đình chồng em có hộ khẩu thường trú tại Đông Anh - Hà Nội. Năm 1975, bố mẹ chồng em có khai hoang một cái ao rộng 200m2. Sau thời gian bồi thêm đất thì gia đình em có trồng lúa nước. Hiện nay, đất cũng lấp đầy. Sắp sửa có dự án xây dựng trường học qua khoảnh ao đó. Vậy công ty luật cho em hỏi gia đình em có được hưởng dự án đền bù đó không? Hoặc gia đình em có thể làm giấy tờ sổ đỏ cho cái ao đó không? Em xin cảm ơn.
- Cao Thị Hằng -

3. Đất khai hoang từ năm 1993 trở về trước có được phép làm nhà không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi tên là Trần Văn L, tôi có một câu hỏi mong luật sư giải thích có được không? Gia đình tôi có khai hoang mảnh đất đồi ven sông Mã xã Vạn Mai, huyện Mai Châu, tỉnh Hoà Bình đất đó nhà tôi dùng để trồng luồng với cây xoan, nhưng năm 2013 do làm thuỷ điện trung sơn để mở đường thông lên thuỷ điện nhà thầu đã san quả đồi để mở đường và không có chỗ đổ đất nên đã làm việc với nhà tôi và môt số hộ gia đình để đổ đất và san lấp mặt bằng và mỗi hộ chia nhau mặt bằng san lấp đấy.
Vậy cho tôi hỏi đất đó tôi có được phép làm nhà không luật sư? Do đất đó nằm ở khu vực ngã ba chợ rất đẹp nên nhiều người kiện cáo rồi xã, huyện vào bảo đất quy hoạch mà trong khi đó không có công văn của tỉnh vậy là sao?
Mong luật sư giúp tôi, cảm ơn luật sư!
- Lưu Trần -

4. Có được làm sổ đỏ trên đất khai hoang được không?

Luật sư tư vấn công ty luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những vấn đề pháp lý về luật đất đai về đất khai hoang:

Có được làm sổ đỏ trên đất khai hoang được không?

Nội dung tư vấn:

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà tôi khai hoang đám đất năm 1988 đến năm 2004 một gia đình khác tự đo làm sổ đỏ cho con họ mới 14 tuổi đứng tên và huyện đã cấp sổ cho cháu 14 tuổi đó. Đến năm 2009, đội đo đạc đất đai của Chính phủ và xã đo lại thi đám đất đó có tranh chấp và đội đo đạc đã khoanh lại làm đất UBND xã nhưng đến nay gia đình cháu 14 tuổi đó đã đến xây dựng nhà ở trên đám đất đó. Như vậy họ có đúng không? và như vậy ai đúng ai sai? xin Luật sư trả lời giúp.

>> Trong trường hợp gia đình bạn khai hoang mảnh đất năm 1988 và sử dụng ổn định từ đó đến năm 2004, vậy từ năm 2004 gia đình khác làm sổ đỏ cho 1 cá nhân khác đứng tên thì điều này hoàn toàn không đúng với quy định của pháp luật. Theo quy định nêu trên thì gia đình này không có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của mảnh đất, mặt khác họ cũng không khai hoang và sử dụng ổn định mảnh đất từ thời điểm 1988 đến thời điểm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thì việc cấp sổ đỏ cho gia đình này là không đúng với quy định của pháp luật. Sau khi phát hiện ra sai sót này UBND cấp xã đã lấy lại đất này nhưng gia đình đó lại xây dựng nhà ở trên mảnh đất là trái với quy định của pháp luật. Luật đất đai nghiêm cấm các hành vi lấn, chiếm và sử dụng đất trái phép. Tính đến thời điểm năm 2004 thì bạn mới là người có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có thể gửi đơn tố cáo lên UBND xã về hành vi của gia đình nêu trên.

Thưa luật sư, xin phép được hỏi: gia đình tôi có thửa đất khai hoang từ lâu rồi, và từ năm 1993 đến nay vẫn không có tranh chấp. Hiện nay, thửa đất vẫn trồng cây lâu năm và trên bản đồ địa chính vẫn có sơ đồ ghi tên gia đình. Vậy cho hỏi lô đất này có làm được sổ đỏ hay không? Xin cho gia đình lời giải đáp.Trân trọng cảm ơn!

>> Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 nêu trên thì trường hợp của bạn có thể làm được sổ đỏ cho mảnh đất khai hoang này.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà em có một mảnh đất ao có từ thời ông nội em do ông nội em khai hoang từ trước năm 1993. Nhà em sử dụng cho việc cho việc chăn nuôi và trữ nước tưới. Nhưng mảnh đất này không nằm trên bản đồ thôn xóm. Đến năm nay, thôn xóm lấy lại để phục vụ cho việc làm đường. Cho em hỏi nhà em có quyền được giữ lại không ạ? Nếu mà được thì sau khi thôn (xóm) lấy có phải bù lại số đất đó không? Mảnh đất cũng to tầm khoảng 15 m2. Mong anh chị trả lời em sớm ạ!

>> Trong trường hợp của bạn, đất nhà bạn không thuộc sở hữu của cộng đồng thôn, xóm, mặt khác bạn đã khai hoang và sử dụng ổn định từ năm 1993 đến nay thì bạn có thể được coi là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất. Vì vậy: Thứ nhất về việc thôn, xóm khi làm đường không có thẩm quyền thu hồi đất của bạn; Thứ hai, giả sử bạn thỏa thuận được về việc bán đất cho thôn, xóm để làm đường thì bạn có thể yêu cầu thôn trả cho bạn một khoản tiền tương đương giá trị mảnh đất hoặc đổi cho bạn đất ở một khu vực khác tùy vào việc hai bên thỏa thuận.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về tự ý tháo dỡ phần mái nhà của hàng xóm khi xây dựng?

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng như thế nào đối với phần đất khai hoang?

Thưa luật sư, xin hỏi về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cách đây 05 năm, gia đình tôi có đi khai hoang một mảnh đất ở đồi để trồng một số loại cây. Ủy ban cũng biết việc này và người làng cũng biết. Nhưng không ai có ý kiến gì cả. Vậy với phần mảnh đất ấy, chúng tôi có thể xin được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất được hay không? Xin cảm ơn!
Người gửi: Thanh Mai (Hải Phòng)

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng như thế nào đối với phần đất khai hoang ?

Trả lời:

Căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Căn cứ khoản 4 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo như thông tin mà chị cung cấp, gia đình chị đã sử dụng mảnh đất khai hoang ấy mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mảnh đất này được gia đình sử dụng từ năm 2011 (sau ngày 01 tháng 07 năm 2004). Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gia đình chị cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Mảnh đất được sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Trong đó, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho gia đình chị nếu đáp ứng được các điều kiện mà chúng tôi đã nói trên.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê