Quy định về cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo Luật nhà ở 2023

Trong cấu trúc quản lý đô thị hiện đại, sự tồn tại và phát triển của các công trình nhà ở không chỉ là câu chuyện riêng của mỗi cá nhân mà còn là nhân tố quyết định đến trật tự xây dựng, quy hoạch bền vững và an toàn công cộng. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp các chủ thể vì lợi ích cục bộ hoặc sự chủ quan về kỹ thuật đã duy trì những công trình sai phạm nghiêm trọng hoặc những ngôi nhà xuống cấp đến mức báo động, đe dọa trực tiếp đến tính mạng của cư dân. Khi các biện pháp vận động, thuyết phục và thông báo tự nguyện không mang lại kết quả, "cưỡng chế phá dỡ" xuất hiện như một công cụ pháp lý tối hậu, thể hiện sức mạnh cưỡng bách và kỷ cương của Nhà nước.

Quy định về cưỡng chế phá dỡ nhà ở trong Luật Nhà ở 2023 không đơn thuần là một biện pháp chế tài mạnh mẽ, mà còn là một quy trình kỹ thuật - pháp lý phức tạp, yêu cầu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và sự tuân thủ nghiêm ngặt về trình tự, thủ tục. Việc xác lập rõ ràng các trường hợp cưỡng chế, thẩm quyền ra quyết định và trách nhiệm của các bên liên quan không chỉ giúp cơ quan chức năng thực thi công vụ hiệu quả mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trước những nguy cơ rủi ro từ công trình nguy hiểm. 

1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ 

Điều 139 và Điều 136 Luật Nhà ở năm 2023 xác định các trường hợp phải phá dỡ nhà gồm:

- Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ: Đây là trường hợp cấp bách nhất liên quan trực tiếp đến tính mạng con người. Theo Khoản 1 Điều 136, nhà ở thuộc diện này phải đáp ứng các tiêu chí:

• Bị hư hỏng nặng, kết cấu chịu lực chính không còn đảm bảo an toàn.
• Có nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào.
• Không bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Phải có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở, hoặc đang trong tình trạng khẩn cấp do thiên tai, phòng chống bão lụt. Sự thay đổi quan trọng trong Luật 2023 là vai trò của "kết luận kiểm định". Văn bản này không chỉ là báo cáo kỹ thuật mà là chứng thư pháp lý, là căn cứ không thể thiếu để chính quyền ra quyết định cưỡng chế nếu dân không di dời.

- Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ: Đối với nhà chung cư, Điều 136 dẫn chiếu trực tiếp đến Khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở 2023. Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa chi tiết các trường hợp này, bao gồm:

• Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.
• Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ.
• Nhà chung cư có tình trạng nguy hiểm cục bộ nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, cấp thoát nước, điện) không đáp ứng yêu cầu vận hành, cần phải phá dỡ để đảm bảo an toàn và chỉnh trang đô thị.

Quy định này đặc biệt quan trọng đối với các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi tồn tại hàng nghìn chung cư cũ nát. Việc cưỡng chế phá dỡ chung cư phức tạp hơn nhiều so với nhà ở riêng lẻ do liên quan đến hàng trăm hộ dân và quyền sử dụng đất chung.

- Nhà ở thuộc diện giải tỏa để thu hồi đất: Khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhà ở trên đất đó đương nhiên phải bị tháo dỡ để bàn giao mặt bằng sạch. Trong trường hợp này, quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở thường được lồng ghép hoặc đi kèm với quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm hoặc sai quy hoạch: Đây là nhóm hành vi vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng:

• Xây dựng trong khu vực cấm xây dựng (khu di tích, hành lang bảo vệ đê điều, lưới điện...).
• Xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt (ví dụ: xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp). Đối với trường hợp này, việc cưỡng chế không chỉ nhằm loại bỏ công trình vật lý mà còn nhằm khôi phục lại trật tự quản lý hành chính và quy hoạch đô thị.

- Các trường hợp khác theo pháp luật về xây dựng: Luật Nhà ở 2023 giữ một điều khoản mở (Điểm đ Khoản 1 Điều 136) để dẫn chiếu sang pháp luật xây dựng, bao gồm các trường hợp công trình xây dựng sai phép, không phép mà không thể điều chỉnh giấy phép hoặc không thuộc trường hợp được tồn tại theo quy định của Luật Xây dựng và các nghị định xử phạt vi phạm hành chính.

2. Điều kiện để tiến hành cưỡng chế phá dỡ nhà ở 

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế là sự can thiệp trực tiếp vào quyền tài sản được Hiến pháp bảo vệ, do đó, Luật Nhà ở 2023 thiết lập các điều kiện chặt chẽ để ngăn chặn sự lạm quyền và đảm bảo tính pháp chế.

2.1. Khi nào chủ sở hữu được coi là không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ?

Điều kiện tiên quyết để kích hoạt quy trình cưỡng chế theo Điều 139 là sự "không tự nguyện" của chủ thể có nghĩa vụ. Trạng thái "không tự nguyện" này được xác định dựa trên các yếu tố pháp lý và thực tế sau:

• Đã nhận được thông báo/quyết định: Chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư đã nhận được quyết định phá dỡ hoặc văn bản yêu cầu phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền một cách hợp lệ (tống đạt trực tiếp, qua bưu điện hoặc niêm yết công khai).
• Hết thời hạn tự nguyện: Trong quyết định phá dỡ hoặc văn bản thông báo luôn ấn định một khoảng thời gian cụ thể (ví dụ: 15 ngày, 30 ngày) để chủ sở hữu tự thực hiện việc tháo dỡ.
• Không thực hiện hành vi phá dỡ: Hết thời hạn nêu trên, hiện trạng công trình vẫn tồn tại nguyên vẹn hoặc chỉ bị tháo dỡ mang tính đối phó, không đảm bảo yêu cầu của quyết định.

Đối với nhà chung cư nguy hiểm, Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định thời hạn xác định sự không tự nguyện rất ngắn do tính chất khẩn cấp. Ví dụ, trong trường hợp di dời khẩn cấp, nếu quá 03 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn di dời mà người dân không chấp hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải báo cáo UBND cấp tỉnh để ra quyết định cưỡng chế.

2.2. Yêu cầu về quyết định cưỡng chế phá dỡ

Quyết định cưỡng chế phá dỡ là văn bản hành chính cá biệt, là cơ sở pháp lý duy nhất để lực lượng chức năng tiến hành các biện pháp thực địa. Tính hợp pháp của quyết định này được đánh giá qua cả hình thức và nội dung.

Về hình thức:

• Phải được ban hành dưới dạng "Quyết định" của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền (cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy đối tượng).
• Phải tuân thủ thể thức văn bản hành chính theo quy định của Nghị định 30/2020/NĐ-CP về công tác văn thư.

Về nội dung: Căn cứ vào pháp luật xử lý vi phạm hành chính và pháp luật xây dựng, quyết định cưỡng chế phá dỡ phải bao gồm các nội dung chủ yếu sau :

• Căn cứ pháp lý: Viện dẫn Điều 136, Điều 139 Luật Nhà ở 2023, các biên bản kiểm định, biên bản vi phạm hành chính (nếu có).
• Thông tin đối tượng: Họ tên, địa chỉ của chủ sở hữu hoặc người đang quản lý sử dụng nhà ở bị cưỡng chế.
• Biện pháp cưỡng chế: Ghi rõ là "Cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng/nhà ở".
• Thời gian thực hiện: Ngày bắt đầu cưỡng chế và thời gian dự kiến hoàn thành. Luật quy định thời hạn thực hiện cưỡng chế tối đa (ví dụ đối với nhà ở công vụ là 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định).
• Cơ quan tổ chức thực hiện: Chỉ định rõ UBND cấp xã, Phòng Quản lý đô thị/Kinh tế hạ tầng, hoặc lực lượng Công an phối hợp.
• Kinh phí: Xác định rõ nguồn kinh phí thực hiện cưỡng chế (tạm ứng từ ngân sách và nghĩa vụ hoàn trả của chủ sở hữu).

Một quyết định cưỡng chế thiếu một trong các nội dung trên hoặc sai thẩm quyền sẽ có nguy cơ bị Tòa án hành chính tuyên hủy nếu người dân khởi kiện.

3. Trình tự, thủ tục cưỡng chế phá dỡ nhà ở diễn ra như thế nào? 

Quy trình cưỡng chế phá dỡ không phải là một hành động đơn lẻ mà là một chuỗi các bước thủ tục được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ và đúng pháp luật. Dựa trên tổng hợp từ Luật Nhà ở 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP và pháp luật xây dựng, quy trình này bao gồm 4 bước cơ bản sau:

Bước 1: Ban hành và gửi quyết định cưỡng chế. 

Tham mưu và Soạn thảo: Phòng Quản lý đô thị (cấp xã) hoặc Sở Xây dựng (cấp tỉnh) soạn thảo tờ trình và dự thảo quyết định cưỡng chế.

Ban hành: Chủ tịch UBND có thẩm quyền ký ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ.

Gửi và Niêm yết: Quyết định phải được gửi trực tiếp cho người bị cưỡng chế. Trường hợp vắng mặt hoặc từ chối nhận, phải lập biên bản và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tại địa điểm nhà ở phải phá dỡ. Đối với nhà chung cư nguy hiểm, quyết định cưỡng chế di dời phải được gửi đến cả UBND cấp huyện, Công an và UBND cấp xã để phối hợp.

Bước 2: Vận động, thuyết phục và thông báo thời gian thực hiện. 

Tổ chức vận động: Sau khi có quyết định cưỡng chế, UBND cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các đoàn thể (Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên) tổ chức vận động, thuyết phục, đối thoại với chủ sở hữu.

Mục đích: Giải thích rõ cơ sở pháp lý, sự nguy hiểm của công trình (nếu là nhà nguy hiểm) và hậu quả pháp lý nếu tiếp tục chống đối.

Lập biên bản: Quá trình vận động phải được lập thành biên bản. Nếu vận động thành công, người dân tự nguyện phá dỡ thì đình chỉ cưỡng chế. Nếu không thành công, đây là cơ sở để tiến hành bước tiếp theo.

Thông báo thời gian cưỡng chế: Trước khi tiến hành cưỡng chế (thường là 05-10 ngày), cơ quan thực hiện phải gửi thông báo chính thức về thời gian, địa điểm tập kết lực lượng để người dân biết và chuẩn bị.

Bước 3: Tổ chức thực hiện phá dỡ trên thực địa. 

Bố trí lực lượng: Bao gồm lực lượng phá dỡ chuyên nghiệp (đơn vị thi công có năng lực), lực lượng bảo đảm an ninh trật tự (Công an, Dân phòng), y tế, PCCC.

Đọc quyết định: Tại hiện trường, người chỉ huy cưỡng chế công bố quyết định cưỡng chế.

Di dời người và tài sản: Nếu người dân vẫn cố thủ, lực lượng chức năng sẽ cưỡng chế di dời người ra khỏi khu vực nguy hiểm. Tài sản trong nhà (nếu chưa được di chuyển) sẽ được kiểm kê, niêm phong và di chuyển đến nơi tập kết an toàn.

Thực hiện phá dỡ: Đơn vị thi công tiến hành phá dỡ công trình theo phương án phá dỡ đã được phê duyệt. Yêu cầu bắt buộc là phải đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận và vệ sinh môi trường.

Giám sát và Ghi nhận: Toàn bộ quá trình phải được quay phim, chụp ảnh và lập biên bản hiện trường có chữ ký của các thành phần tham gia và người chứng kiến.

Bước 4: Bàn giao mặt bằng và xử lý tài sản còn lại. 

Bàn giao mặt bằng: Mặt bằng sạch được bàn giao cho chủ sở hữu đất (nếu chỉ phá dỡ công trình vi phạm) hoặc bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất/Chủ đầu tư (nếu là thu hồi đất/cải tạo chung cư).

Xử lý tài sản: Tài sản đã di dời được thông báo cho chủ sở hữu đến nhận. Quá thời hạn quy định mà không nhận thì xử lý theo quy định về tài sản vắng chủ.

Hoàn thiện hồ sơ: Tổng hợp hồ sơ cưỡng chế, chi phí thực hiện để làm căn cứ thu hồi kinh phí từ chủ sở hữu.

4. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở thuộc về ai? 

Sự phân cấp thẩm quyền trong Luật Nhà ở 2023 nhằm đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả, đồng thời gắn trách nhiệm người đứng đầu tại địa phương. Căn cứ Khoản 2 Điều 139 Luật Nhà ở 2023, thẩm quyền được phân định như sau:

4.1. Vai trò của Chủ tịch UBND cấp xã

Chủ tịch UBND cấp xã (phường, xã) là cấp có thẩm quyền chính trong việc xử lý các vi phạm và sự cố về nhà ở riêng lẻ. Cụ thể:

• Ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất (trừ trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh).
• Ban hành quyết định cưỡng chế đối với nhà ở riêng lẻ bị hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ, nhà xây dựng trong khu vực cấm hoặc sai quy hoạch.
• Chịu trách nhiệm toàn diện về việc tổ chức lực lượng, phương tiện để thi hành quyết định cưỡng chế do mình ban hành và do UBND cấp tỉnh ban hành (nếu được ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ).

4.2. Vai trò của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương) nắm giữ thẩm quyền đối với các công trình quy mô lớn, phức tạp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự toàn tỉnh. Cụ thể:

• Ban hành quyết định cưỡng chế đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ (quy định tại các điểm a, b, d, đ Khoản 1 Điều 136). Lý do giao cho cấp tỉnh vì chung cư liên quan đến số lượng lớn dân cư, đòi hỏi phương án tái định cư và nguồn lực cưỡng chế lớn mà cấp huyện khó đáp ứng độc lập.
• Quyết định cưỡng chế di dời khẩn cấp đối với chung cư nguy hiểm sau khi nhận được báo cáo của Sở Xây dựng.

Bảng so sánh thẩm quyền ban hành Quyết định cưỡng chế

Cưỡng chế phá dỡ là hoạt động nhạy cảm, dễ phát sinh xung đột, chống đối. Do đó, sự phối hợp liên ngành là bắt buộc:

• Lực lượng Công an: Có trách nhiệm xây dựng phương án bảo vệ an ninh trật tự, an toàn cho lực lượng cưỡng chế. Ngăn chặn, xử lý các hành vi chống người thi hành công vụ, gây rối trật tự công cộng trong quá trình cưỡng chế.
• Sở/Phòng Xây dựng: Chịu trách nhiệm về mặt kỹ thuật, thẩm định phương án phá dỡ, đảm bảo việc phá dỡ không làm sập đổ các công trình lân cận.
• Cơ quan Y tế, PCCC: Túc trực để xử lý các tình huống tai nạn, cháy nổ có thể xảy ra.
• Điện lực, Cấp nước: Phối hợp cắt điện, cắt nước tại khu vực cưỡng chế để đảm bảo an toàn kỹ thuật.

5. Chi phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở do bên nào chi trả? 

Vấn đề tài chính trong cưỡng chế phá dỡ luôn là điểm nóng tranh chấp. Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ ràng nguyên tắc "người có nghĩa vụ phải chi trả" tại Khoản 4 Điều 139.

5.1. Nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu,người quản lý nhà ở

Pháp luật quy định rõ ràng rằng kinh phí cưỡng chế không phải là gánh nặng của ngân sách nhà nước mà là trách nhiệm của người có tài sản bị cưỡng chế.

Chủ thể chi trả: Chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở/công trình phải chịu toàn bộ chi phí cho hoạt động cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan.

Các khoản chi phí bao gồm: Chi phí lập phương án phá dỡ, chi phí thuê đơn vị thi công phá dỡ, chi phí nhân công, máy móc, chi phí vận chuyển và bảo quản tài sản bị cưỡng chế di dời, chi phí cho lực lượng bảo vệ, y tế, PCCC...

Nguyên tắc ứng trước: Trong thực tế, để đảm bảo tiến độ, cơ quan nhà nước thường phải tạm ứng ngân sách để thực hiện cưỡng chế trước, sau đó mới tiến hành thu hồi từ chủ sở hữu.

5.2. Cách thức thu hồi chi phí cưỡng chế nếu không tự nguyện nộp

Trường hợp chủ sở hữu cố tình chây ỳ, không chịu hoàn trả kinh phí cưỡng chế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế tài chính bổ sung để thu hồi. Nghị định 296/2025/NĐ-CP (về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính) và Luật Xử lý vi phạm hành chính cung cấp các công cụ sau:

Khấu trừ tiền từ tài khoản: Cơ quan ra quyết định cưỡng chế có quyền yêu cầu ngân hàng, tổ chức tín dụng trích chuyển số tiền tương ứng từ tài khoản của chủ sở hữu nhà ở vào ngân sách nhà nước.

Trừ vào tiền bồi thường (nếu có): Đối với trường hợp phá dỡ nhà ở trong diện giải tỏa thu hồi đất, chi phí cưỡng chế sẽ được khấu trừ trực tiếp vào tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà chủ sở hữu được hưởng.

Kê biên tài sản, bán đấu giá: Nếu không có tài khoản hoặc tiền bồi thường, cơ quan chức năng có quyền kê biên tài sản có giá trị (bao gồm cả quyền sử dụng đất sau khi phá dỡ nhà, hoặc vật liệu thu hồi từ việc phá dỡ) để bán đấu giá bù đắp chi phí.

Lưu ý: Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định một số tài sản thiết yếu không được kê biên nhằm đảm bảo nhu cầu sống tối thiểu của người dân, nhưng quyền sử dụng đất và các tài sản thương mại khác vẫn thuộc diện có thể bị kê biên.

Kết luận

Các quy định về cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 chính là lời khẳng định đanh thép cho tinh thần thượng tôn pháp luật trong quản lý và phát triển hạ tầng nhà ở quốc gia. Cưỡng chế phá dỡ dù mang tính cưỡng bách, nhưng xét cho cùng, đó là một hành động mang tính nhân văn sâu sắc nhằm ngăn chặn những thảm họa đổ vỡ có thể xảy ra, bảo vệ quyền được sống an toàn của cộng đồng trước những công trình không còn đủ tư cách tồn tại. Luật đã xây dựng một cơ chế kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo rằng mọi quyết định cưỡng chế đều phải dựa trên những luận cứ khoa học, sự minh bạch về thông tin và tuân thủ tuyệt đối các bước thực thi từ vận động đến thông báo và triển khai thực địa.

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh chóng của năm 2026, việc nắm vững và thực thi đúng các quy định về cưỡng chế phá dỡ sẽ giúp loại bỏ các "vùng xám" trong xây dựng, tạo điều kiện cho công tác cải tạo chung cư cũ và chỉnh trang đô thị diễn ra hiệu quả hơn. Tuy nhiên, để biện pháp này đạt được sự đồng thuận cao nhất từ xã hội, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý và các tổ chức đoàn thể trong việc giải quyết hậu quả sau phá dỡ, từ tái định cư đến hỗ trợ tài chính, là yếu tố không thể tách rời. Hy vọng rằng, những phân tích chi tiết trong bài viết này đã cung cấp cái nhìn toàn diện về một quy trình pháp lý dù nghiêm khắc nhưng là tất yếu để xây dựng một môi trường sống minh bạch, an toàn và bền vững cho tương lai.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!