Quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, công tác cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ không chỉ là nỗ lực nhằm thay đổi diện mạo kiến trúc thành phố mà còn là giải pháp sống còn để bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản cho người dân. Tuy nhiên, một trong những mắt xích phức tạp nhất, quyết định sự thành bại và tiến độ của toàn bộ dự án chính là việc di dời chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Đây là giai đoạn chuyển tiếp đầy nhạy cảm, nơi sự xung đột giữa quyền sở hữu cá nhân và lợi ích phát triển chung của cộng đồng thường xuyên diễn ra gay gắt.

Việc ban hành Luật Nhà ở 2023 cùng văn bản hướng dẫn chi tiết là Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong việc chuẩn hóa quy trình này. Các quy định mới không chỉ phân định rõ ràng các trường hợp di dời khẩn cấp do mất an toàn (cháy nổ, thiên tai, hư hỏng cấp độ D) với di dời theo phương án bồi thường, mà còn thiết lập một cơ chế hành chính minh bạch, công bằng. 

1. Các trường hợp phải thực hiện di dời nhà chung cư theo quy định mới

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã phân định rạch ròi các trường hợp bắt buộc phải di dời, chuyển dịch từ cơ chế "thỏa thuận dân sự" sang cơ chế "mệnh lệnh hành chính" đối với các trường hợp đe dọa đến an toàn tính mạng. Sự phân loại này là nền tảng để xác định quy trình thực hiện (khẩn cấp hay theo kế hoạch) và nguồn vốn chi trả.

1.1. Các trường hợp khẩn cấp

Đây là nhóm đối tượng được ưu tiên xử lý cao nhất với quy trình rút gọn đặc biệt. Theo Khoản 1 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 và được cụ thể hóa tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP, di dời khẩn cấp được kích hoạt khi nhà chung cư chịu tác động bất ngờ từ các yếu tố ngoại lực hoặc sự cố kỹ thuật nghiêm trọng.

Trạng thái "khẩn cấp" được xác lập khi nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ hoặc thiên tai, địch họa dẫn đến tình trạng không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. Điểm mấu chốt ở đây là sự mất an toàn tức thời, đe dọa trực tiếp đến tính mạng con người nếu tiếp tục cư trú, chẳng hạn:

• Tác động từ cháy, Nổ: Các sự cố hỏa hoạn làm suy giảm khả năng chịu lực của kết cấu bê tông cốt thép, hoặc các vụ nổ khí gas, nổ thiết bị gây sập đổ cục bộ. Trong trường hợp này, kết cấu công trình đã bị biến dạng vĩnh viễn và không thể phục hồi khả năng chịu tải ban đầu.
• Tác động từ thiên tai: Bao gồm động đất, bão, lũ lụt, sạt lở đất. Đặc biệt tại các đô thị miền núi hoặc ven sông, nguy cơ sụt lún nền móng do mưa lũ là yếu tố kích hoạt quy trình di dời khẩn cấp.

Để đáp ứng tính cấp bách, quy trình hành chính đã được tối ưu hóa về mặt thời gian. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong thời hạn tối đa là 03 ngày kể từ thời điểm có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà chung cư không đủ điều kiện an toàn. Đây là một bước tiến lớn so với quy định cũ, khi thời gian ra quyết định thường kéo dài do chờ đợi các thủ tục thẩm định chéo, gây rủi ro cho người dân.

1.2. Các trường hợp nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy cơ sập đổ

Nhóm trường hợp này, thường được biết đến dưới thuật ngữ chuyên môn là "Nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D", là trọng tâm của các chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị dài hạn. Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã mở rộng và chi tiết hóa các tiêu chí đánh giá, không chỉ dựa trên kết cấu chịu lực mà còn bao gồm cả các yếu tố hạ tầng kỹ thuật.

Nhóm 1: Nguy hiểm về kết cấu chịu lực (Cấp độ D): Đây là các công trình mà hệ thống kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, sàn) xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể. Các biểu hiện kỹ thuật bao gồm vết nứt phát triển xuyên qua tiết diện chịu lực, độ nghiêng của tòa nhà vượt quá giới hạn cho phép, hoặc bê tông bị phong hóa, cốt thép bị ăn mòn nghiêm trọng làm mất khả năng liên kết. Đối với trường hợp này, nguy cơ sập đổ có thể xảy ra bất cứ lúc nào, do đó việc di dời là bắt buộc để phá dỡ và xây dựng lại.

Nhóm 2: Nguy hiểm cục bộ và Hạ tầng không đảm bảo: Một điểm mới mang tính đột phá của Nghị định 98/2024/NĐ-CP là việc bổ sung các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật vào điều kiện bắt buộc di dời. Trước đây, một tòa nhà có thể chưa sập nhưng điều kiện sống rất tồi tệ vẫn không đủ cơ sở pháp lý để cưỡng chế di dời. Nay, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ và có một trong các yếu tố sau sẽ thuộc diện phải di dời :

• Hệ thống phòng cháy, chữa cháy (PCCC) không đáp ứng yêu cầu.
• Hệ thống cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải hư hỏng nghiêm trọng.
• Hệ thống cấp điện và giao thông nội bộ mất an toàn.

Quy định này phản ánh sự nâng cao tiêu chuẩn sống và an toàn đô thị. Một chung cư cũ không có hệ thống PCCC hoạt động, trong bối cảnh các vụ cháy chung cư gây hậu quả thảm khốc gần đây, được xem là "bom nổ chậm" tương đương với nguy cơ sập đổ kết cấu. Việc đưa tiêu chí này vào luật cho phép chính quyền mạnh tay hơn trong việc giải tỏa các khu tập thể cũ nát ("chuồng cọp") vốn vi phạm nghiêm trọng quy định PCCC.

Nhóm 3: Di dời để quy hoạch đồng bộ: Luật Nhà ở 2023 cũng giải quyết bài toán quy hoạch "da beo" (xen kẹt). Đó là trường hợp nhà chung cư chỉ bị hư hỏng một số cấu kiện chính (móng, cột, tường, dầm) chưa đến mức phải phá dỡ ngay lập tức theo tiêu chuẩn kỹ thuật, nhưng lại nằm trong khu vực (cụm chung cư) có nhà thuộc diện nguy hiểm cấp độ D. Để đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng và cảnh quan theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, các tòa nhà này cũng thuộc diện phải di dời và phá dỡ đồng loạt. Điều này cho phép chủ đầu tư và Nhà nước thực hiện các dự án tái thiết quy mô lớn, thay vì chỉ sửa chữa chắp vá từng đơn nguyên lẻ tẻ.

Bảng tổng hợp các trường hợp di dời theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP

2. Quy trình và trình tự thực hiện di dời 

Quy trình di dời được luật hóa chặt chẽ nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong chuỗi quy trình từ khi phát hiện hư hỏng đến khi bàn giao mặt bằng.

2.1. Thông báo phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Giai đoạn chuẩn bị và thông báo là giai đoạn quan trọng nhất để tạo sự đồng thuận xã hội. Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, quy trình này bắt đầu bằng việc lập kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư của UBND cấp tỉnh.

Bước 1: Kiểm định và Lập kế hoạch

Dựa trên kết quả kiểm định chất lượng, UBND cấp tỉnh phê duyệt danh mục các nhà chung cư cần phải phá dỡ. Kế hoạch này bao gồm lộ trình di dời, bố trí chỗ ở tạm thời và phương án bồi thường sơ bộ.

Bước 2: Hội nghị nhà chung cư và tỷ lệ đồng thuận

Đây là thay đổi lớn nhất của Luật Nhà ở 2023. Để thông qua phương án bồi thường và lựa chọn chủ đầu tư, không còn yêu cầu tỷ lệ đồng thuận tuyệt đối 100% như trước đây (vốn là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án bị đình trệ).

• Quy định mới: Chỉ cần tối thiểu 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến về quy hoạch và phương án bồi thường.
• Trong số những người tham gia đó, chỉ cần 75% đồng thuận là phương án được thông qua và có giá trị pháp lý ràng buộc đối với thiểu số còn lại.

Việc hạ tỷ lệ đồng thuận là biện pháp kỹ thuật nhằm vô hiệu hóa quyền phủ quyết của thiểu số (thường là các hộ tầng 1 có lợi ích kinh tế từ việc buôn bán).

Bước 3: Phê duyệt và công bố phương án bồi thường

Sau khi thống nhất được phương án (hoặc trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư), phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết sẽ được phê duyệt. Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương thông báo công khai phương án này đến từng hộ dân, bao gồm chi tiết về: mức đền bù, vị trí căn hộ tái định cư, tiến độ xây dựng, và số tiền hỗ trợ tạm cư.

2.2. Thời hạn di dời và bàn giao mặt bằng

Sau khi quyết định di dời được ban hành, áp lực về thời gian được đặt lên vai cả cơ quan nhà nước và người dân.

Đối với di dời khẩn cấp: Quyết định di dời khẩn cấp phải được ban hành trong vòng 3 ngày kể từ khi có kết luận kiểm định. Trong quyết định này phải ghi rõ thời hạn di dời cụ thể. Nếu chủ sở hữu không chấp hành, cơ quan quản lý sẽ tiến hành cưỡng chế trong thời hạn tối đa 7 ngày làm việc kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Khung thời gian này cực kỳ ngắn, thể hiện tính chất "mệnh lệnh thời chiến" trong quản lý rủi ro thảm họa.

Đối với di dời theo dự án: Thời hạn di dời sẽ được xác định trong thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cư dân hoặc theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Thông thường, người dân sẽ có một khoảng thời gian chuẩn bị (thường từ 3-6 tháng sau khi nhận tiền hỗ trợ tạm cư) để bàn giao mặt bằng. Các chính sách thưởng tiến độ (như tại TP.HCM thưởng 15 triệu đồng nếu bàn giao sớm) được áp dụng để khuyến khích việc bàn giao mặt bằng đúng hạn.

3. Quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi di dời

Luật Nhà ở 2023 thiết lập cơ chế cân bằng lợi ích: người dân phải hy sinh quyền cư trú hiện tại để đổi lấy sự an toàn và các lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời được Nhà nước bảo đảm các điều kiện sống trong giai đoạn chuyển tiếp.

3.1. Quyền được bố trí chỗ ở tạm thời hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà

Trong thời gian chờ đợi tòa nhà mới được xây dựng (thường kéo dài từ 2 đến 3 năm), nhu cầu cấp thiết nhất của người dân là chỗ ở. Pháp luật quy định hai hình thức hỗ trợ chính: bố trí nhà tạm cư hoặc hỗ trợ bằng tiền.

- Chính sách tại Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Quyết định 68/2024/QĐ-UBND):

TP.HCM đã ban hành khung hỗ trợ rất cao, phản ánh chi phí sinh hoạt thực tế tại đô thị lớn nhất cả nước: Mức hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư có thể lên tới 24 triệu đồng/thộ/tháng đối với các khu vực trung tâm (Khu vực 1) và hộ đông nhân khẩu. Ngoài tiền thuê nhà, nếu người dân tự lo chỗ ở (không nhận nhà tạm cư của Nhà nước), họ còn được nhận thêm khoản hỗ trợ bằng 5% giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất ở. Đây là một khoản tiền đáng kể, khuyến khích người dân tự chủ động tìm nơi ở mới, giảm áp lực lên quỹ nhà tạm cư của thành phố.

- Chính sách tại Hà Nội (Theo các quyết định cập nhật 2024-2025):

Thủ đô Hà Nội cũng đã điều chỉnh mức hỗ trợ để phù hợp với trượt giá:

• Mức hỗ trợ thuê nhà được nâng lên 2,5 triệu đồng/nhân khẩu/tháng (tăng 1 triệu đồng so với trước).
• Tổng mức hỗ trợ tối đa cho một hộ gia đình là 15 triệu đồng/tháng.
• Đối với hộ độc thân, mức hỗ trợ là 5 triệu đồng/tháng.

Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, các địa phương áp dụng cơ chế thưởng tiền mặt. Tại TP.HCM, hộ gia đình bàn giao mặt bằng trước thời hạn được thưởng 15 triệu đồng. Đối với tổ chức, mức thưởng là 10.000 đồng/m2, tối đa lên tới 200 triệu đồng. Tại Hà Nội, mức thưởng cho việc bàn giao đất nông nghiệp (thường liên quan đến các dự án mở rộng khu đô thị) cũng tăng gấp hơn 3 lần, từ 3.000 đồng/m2 lên 10.000 đồng/m2.

3.2. Nghĩa vụ chấp hành quyết định di dời

Song song với các quyền lợi ưu việt, nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật định rất nghiêm khắc.

Chấp hành vô điều kiện đối với lệnh khẩn cấp: Trong các trường hợp thiên tai, cháy nổ, người dân có nghĩa vụ chấp hành ngay lập tức quyết định di dời để bảo đảm an toàn tính mạng cho bản thân và cộng đồng.

Nghĩa vụ đóng góp kinh phí: Đối với các dự án cải tạo chung cư không thuộc diện Nhà nước bao cấp toàn bộ (thường là chung cư xây sau năm 1994), chủ sở hữu có nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Khoản đóng góp này có thể nộp theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ.

Bàn giao mặt bằng: Người dân phải bàn giao mặt bằng sạch đúng thời hạn đã cam kết hoặc theo quyết định hành chính, nếu không sẽ đối mặt với quy trình cưỡng chế.

4. Cưỡng chế di dời nhà chung cư

Biện pháp cưỡng chế là công cụ cuối cùng của Nhà nước để bảo đảm kỷ cương pháp luật và lợi ích công cộng khi các biện pháp vận động, thuyết phục không đạt kết quả. Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định chi tiết về vấn đề này.

Cưỡng chế di dời không được áp dụng tùy tiện mà phải thỏa mãn các điều kiện tiên quyết sau:

• Đã có Quyết định di dời của UBND cấp tỉnh.
• Đã quá thời hạn di dời ghi trong quyết định mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời.
• Đã thực hiện các biện pháp vận động, thuyết phục nhưng không thành công.

Luật Nhà ở 2023 đã loại bỏ các rào cản khiến quy trình cưỡng chế bị kéo dài như trước đây. Việc cưỡng chế không còn phụ thuộc vào việc giải quyết xong các khiếu nại tại Tòa án (trừ khi có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa), giúp tránh tình trạng "kiện để hoãn thi hành". Luật Nhà ở 2023 thực hiện phân cấp mạnh mẽ. Trong khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế, thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư là đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế. Việc giao cho cấp xã giúp tăng tính chủ động, sát sao với địa bàn, và huy động lực lượng địa phương (Công an xã, dân phòng, y tế) nhanh chóng hơn so với cấp tỉnh.

Quyết định cưỡng chế phải đầy đủ các thông tin: Tên người bị cưỡng chế, thời gian thực hiện, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời (đây là yêu cầu bắt buộc nhân đạo - không được cưỡng chế đẩy dân ra đường mà không có chỗ ở), phương thức cưỡng chế và dự toán kinh phí.

Nguồn kinh phí cưỡng chế:

• Đối với di dời khẩn cấp (Điều 73 Khoản 1): Ngân sách địa phương chi trả.
• Đối với di dời để cải tạo dự án (Điều 73 Khoản 2): Chủ đầu tư dự án phải chi trả. Khoản này được tính vào tổng mức đầu tư dự án. Nếu cơ quan nhà nước thực hiện cưỡng chế trước khi chọn được chủ đầu tư, thì chủ đầu tư sau này trúng thầu phải hoàn trả lại khoản tiền này cho ngân sách.

Kết luận

Tổng kết lại, các quy định về di dời chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư khi cải tạo, xây dựng lại là một hệ thống các quy tắc mang tính lưỡng tính: vừa thể hiện quyền lực quản lý hành chính của Nhà nước nhằm bảo vệ an toàn công cộng, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng về chỗ ở của người dân. Sự ra đời của các quy định mới nhất vào năm 2024 - 2025 đã phần nào tháo gỡ được những "điểm nghẽn" kinh niên trong công tác giải phóng mặt bằng bằng cách định nghĩa rõ ràng các mốc thời gian, trách nhiệm của các bên liên quan và cơ chế cưỡng chế khi cần thiết.

Tuy nhiên, để các văn bản pháp luật này thực sự đi vào cuộc sống, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở các chế tài cưỡng bách mà phải dựa trên sự đồng thuận xã hội và lòng tin của nhân dân. Việc di dời chỉ thực sự thành công khi người dân thấy được một tương lai ổn định hơn tại nơi ở mới hoặc nơi tạm cư. Chính vì vậy, các cấp chính quyền và chủ đầu tư cần thực thi pháp luật một cách linh hoạt, nhân văn, kết hợp chặt chẽ giữa việc thực hiện quy trình hành chính với công tác dân vận, đối thoại. Chỉ khi lợi ích của người dân được đặt ở vị trí trung tâm, việc di dời mới không còn là một cuộc "ra đi" cưỡng ép, mà trở thành bước khởi đầu cho một hành trình nâng tầm chất lượng sống, góp phần xây dựng những đô thị văn minh, hiện đại và bền vững cho tương lai.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!