Quy định về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

1. Thế nào là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất?

Đấu giá quyền sử dụng đất là một quy trình đặc biệt mà Nhà nước áp dụng để phân phối đất đai, tạo điều kiện cho sự công bằng và minh bạch trong việc chia sẻ tài nguyên quý giá này. Trong hệ thống đấu giá này, các cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia vào cuộc đấu thầu công khai với những bên tham gia khác, mỗi bên đưa ra giá một mức tiền để giành lấy quyền sử dụng đất.

 Điểm đáng chú ý là, phương thức đấu giá này không chỉ đơn thuần là cách để phân phối đất một cách hiệu quả, mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh trong việc sử dụng tài nguyên đất đai. Người tham gia đấu giá phải nỗ lực đưa ra giá cao nhất để chiến thắng, do đó, họ sẽ cân nhắc và đề xuất các kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao. Bên cạnh đó, đấu giá cũng thúc đẩy sự minh bạch và công bằng, bởi vì tất cả các chủ thể tham gia đều có cơ hội công bố và đánh giá mức giá cao nhất của những đối thủ cạnh tranh. Quá trình đấu giá được quản lý một cách khách quan và trong môi trường cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo rằng người chiến thắng là cá nhân hoặc tổ chức có năng lực và kế hoạch phù hợp nhất để sử dụng đất một cách hiệu quả.

Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất cũng được áp dụng trong quá trình đấu thầu dự án, nhằm lựa chọn nhà thầu và nhà đầu tư phù hợp nhất cho dự án. Trong khuôn khổ này, việc sử dụng đất được kết hợp với việc chọn nhà thầu cung cấp các dịch vụ tư vấn, xây lắp và xây dựng. Điều này giúp đảm bảo rằng dự án sẽ được thực hiện bởi những đơn vị có năng lực và kinh nghiệm phù hợp nhất. Đồng thời, việc sử dụng đất thông qua đấu giá cũng tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư từ phía tư nhân. Các nhà đầu tư có thể tham gia vào quá trình đấu thầu để ký kết hợp đồng đầu tư dự án, hình thức đối tác công tư, giúp nâng cao hiệu quả kinh tế và phát triển bền vững của dự án.

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất là một cách hiệu quả và minh bạch để phân phối đất đai và thu hút đầu tư vào các dự án. Quá trình đấu giá này tạo ra sự cạnh tranh trong việc sử dụng tài nguyên đất, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc lựa chọn các chủ thể tham gia sử dụng đất và đầu tư vào dự án.

2. Quy định về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

Theo Luật Đất đai 2013, cơ sở để giao đất và cho thuê đất bao gồm các yếu tố như kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc giao đất và cho thuê đất sẽ trở nên chủ yếu thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có liên quan, nhằm tăng cường nguồn thu ngân sách nhà nước và thu hút nguồn lực xã hội cho các dự án đầu tư quan trọng. Điều này sẽ tạo động lực cho việc phát triển hạ tầng và kiến trúc một cách đồng bộ. Điều 54 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cụ thể quy định cơ sở để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm kết quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có liên quan. Ngoài ra, Dự thảo cũng đề ra các tiêu chí cụ thể cho việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có liên quan và không thông qua các phương thức này.

Hình thức cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm sẽ được thực hiện theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm đảm bảo việc thực thi, kiểm tra, giám sát và tạo nguồn thu ổn định, cũng như tạo điều kiện cho người sử dụng đất tự quản lý sản xuất kinh doanh. Dự thảo đã tiến hành hiện thực hóa hướng dẫn thực hiện giao đất và cho thuê đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án liên quan, với mục tiêu dần loại trừ các hình thức khác.

Theo đó, việc giao đất và cho thuê đất không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sẽ tập trung vào các trường hợp không yêu cầu thu tiền sử dụng đất hoặc được miễn tiền sử dụng đất, nhằm thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước (Điều 63).

Đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất còn lại, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng (Điều 65).

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng điều chỉnh về điều kiện lựa chọn đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có liên quan, cũng như trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện. Những quy định này nhằm tạo điều kiện cho việc tiếp cận đất đai một cách công khai, minh bạch và công bằng, đồng thời tận dụng tối đa nguồn lực đất đai.

3. Vai trò của đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Trong những năm qua, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đã gây ra việc giao đất và cho thuê đất diễn ra ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước, dẫn đến thất thoát quỹ đất và ảnh hưởng xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất thường rất thấp so với giá thực tế trên thị trường, gây ra sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản dẫn đến thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách.

Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước đã chủ trương thực hiện giao đất với việc thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi trong toàn quốc (ban đầu chỉ thử nghiệm ở một số địa phương), tạo ra một hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường trong công tác giao đất và cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế đã tồn tại trong nhiều năm qua. Thông qua việc thiết lập sự cạnh tranh lành mạnh trong quá trình đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ được cấp quyền sử dụng đất. Các nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trên cả nước đã cho thấy rằng đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách. Tiền thu được từ đấu giá được sử dụng để đầu tư xây dựng, cải tạo và nâng cấp hạ tầng, bao gồm cả hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên và vườn hoa cây xanh để thay thế các hạ tầng cũ kỹ, lạc hậu và yếu kém tại nhiều địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác và huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường sống, đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển và cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và địa phương. Đồng thời, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất kết hợp với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và xây dựng các khu đô thị mới, hiện đại đã tạo ra cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Thu nhập từ đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành một nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Bên cạnh việc đầu tư xây dựng và hoàn thiện hạ tầng, chính quyền địa phương cũng sử dụng một phần vốn hỗ trợ để hỗ trợ sản xuất, thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, phát triển giao thông nông thôn và thực hiện Đề án xây dựng nông thôn mới. Đây cũng là lĩnh vực quan trọng mà đấu giá quyền sử dụng đất đã cung cấp vốn đầu tư kịp thời và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển kinh tế tại nhiều địa phương.

Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra cơ sở cho sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản, bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất, là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường và là động lực phát triển cho các ngành kinh tế khác. Tình trạng không ổn định trong thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản đã tạo ra nhiều trở ngại cho các bên tham gia giao dịch liên quan đến đất, bao gồm áp lực đối với chính sách quản lý đất đai, khó khăn trong việc định giá đất để tính thuế sử dụng đất và thuế từ việc chuyển quyền sử dụng đất, tính phí sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất hoặc cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các dự án có liên quan đến đất.

Nhà nước đã áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, tạo ra một kênh quan trọng để phân phối quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường. Bằng cách này, Nhà nước có thể chuyển đổi đất thành tiền để đầu tư vào các mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ nhu cầu dân sinh. Giao đất và cho thuê đất với thu tiền sử dụng đất thực tế là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên tham gia giao dịch bất động sản (sở hữu đất), trong khi các tổ chức, cá nhân hoặc thực thể khác (có nhu cầu sử dụng đất) là bên cầu. Việc Nhà nước giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá tạo ra mối quan hệ hàng hóa - tiền tệ. Do đó, "Nhà nước có thể trở thành một chủ thể đặc biệt trên thị trường bất động sản". Bên cạnh việc Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất để duy trì công bằng xã hội và đảm bảo sự ổn định chính trị, việc Nhà nước giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá đã mang lại tính chất thị trường cho các giao dịch đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thị trường này có các đặc điểm như chỉ có một bên cung duy nhất, đó là Nhà nước, trong khi hàng triệu tổ chức và cá nhân đại diện cho bên cầu có nhu cầu sử dụng đất để ở, làm việc, xây dựng các công trình công ích, và nhiều mục đích khác. Quy mô của thị trường này rất lớn, bắt đầu từ các diện tích đất được Nhà nước giao thông qua đấu giá hoặc cho thuê, và lan rộng sang những diện tích đất mà Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất. Một đặc điểm khác là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đất mặc dù không sở hữu diện tích đất đó.

Thứ ba, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất đóng góp vào việc thiết lập sự ổn định, minh bạch và công bằng xã hội trong hoạt động giao đất và cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự công bằng và minh bạch trong hoạt động giao đất và cho thuê đất với thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải cạnh tranh một cách quyết liệt để có quyền sử dụng đất. Tất cả các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá được cạnh tranh một cách bình đẳng, không phân biệt. Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất cho đến trình tự và thủ tục tổ chức đấu giá, đều phải được công khai và minh bạch, giới hạn tối đa các điều kiện gây ra hậu quả tiêu cực và tham nhũng trong hoạt động giao đất và cho thuê đất, cũng như trong quản lý và sử dụng đất.

Bài viết liên quan: Chi phí tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tính như thế nào? 

Luật Minh Khuê rất hân hạnh tiếp nhận yêu cầu tư vấn của khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin chân thành cảm ơn!