Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQHngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Sửa đoi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30-06-2021 Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Quy định cụ thể như sau:

Điều 39, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất ổn định lâu dài để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không xác định thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.

Luật Minh Khuê tư vấn chi tiế quy định trên như sau:

 

1. Quy định về nhà nước giao đất tổ chức kinh tế trước ngày 01/7/2004

Tổ chức kinh tế được quy định tại khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Theo quy định trên có thể hiểu doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp có vốn nước ngoài) và hợp tác xã được coi là tổ chức kinh tế. Như vậy, dựa trên căn cứ là doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thấy tổ chức kinh tế sẽ có một số đặc điểm như sau:

- Được đăng ký thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

- Có hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện mục đích phát triển kinh tế;

- Có điều lệ, cơ cấu tổ chức rõ ràng;

- Có tên, địa chỉ cụ thể, có tài sản để hoạt động;

- Có tư cách pháp nhân;

- Không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Việc sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án, đất có nguồn gốc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được quy định tại Điều 38 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau:

- Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất ổn định lâu dài để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.

- Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không xác định thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.

Vậy các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có bị thu tiền sử dụng đất không?

Căn cứ vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như say:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Theo đó, tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án thì sẽ không thuộc vào trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

 

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất nông nghiệp thì có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm có:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất; 

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

Có thể thấy tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất nông nghiệp không nằm trong nhóm đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.

 

3. Tổ chức kinh tế có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này có các tổ chức trong nước gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức). Do đó, tổ chức kinh tế hoàn toàn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện được pháp luật quy định.

Khi tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm một số giấy tờ sau để nộp tại phòng thẩm định hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản chính các giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);

- Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức (bản chính);

- Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc Trung ương về việc xử lý đất của tổ chức đó (nếu có, bản chính);

- Một trong các giấy tờ sau về tư cách pháp nhân của tổ chức, như: Quyết định thành lập doanh nghiệp; Giấy phép đăng ký kinh doanh; Giấy phép đầu tư. Các loại giấy tờ này phải là bản sao có công chứng hoặc đã công chứng và còn hiệu lực (trong khoảng thời gian không quá 06 tháng);

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (bản chính); 

- Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ bản gốc về đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Đối với các tổ chức kinh tế thì cần có các văn bản của Cơ quan có thẩm quyền cấp cho đơn vụ trong việc chấp hành pháp luật về tài nguyên và môi trường có liên quan.

 

4. Tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không?

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì không thuộc điều cấm này nên công ty cổ phần giống cây trồng miền nam được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm của hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 193 Luật Đất đai năm 2013, Theo đó, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn mà Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách. Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: Tư vấn pháp luật qua Email để được giải đáp. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.