Trường hợp nào bị coi là đấu giá quyền sử dụng đất không thành?

Trong quản lý nhà nước về đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất được xem là phương thức hiệu quả nhằm bảo đảm sự công khai, minh bạch và khai thác tối đa giá trị của nguồn lực đất đai. Thông qua đấu giá, Nhà nước lựa chọn được người sử dụng đất phù hợp, đồng thời hạn chế tình trạng thất thoát tài sản công và các tiêu cực phát sinh. Tuy nhiên, không phải mọi cuộc đấu giá đều đạt được kết quả thành công trên thực tế. Do nhiều nguyên nhân khác nhau, từ điều kiện tham gia đến việc thực hiện nghĩa vụ của người trúng đấu giá, pháp luật đã quy định cụ thể những trường hợp được coi là đấu giá quyền sử dụng đất không thành. Việc xác định rõ các trường hợp này có ý nghĩa quan trọng, giúp cơ quan có thẩm quyền có căn cứ pháp lý để xử lý, tổ chức đấu giá lại hoặc áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất phù hợp.

1. Trường hợp nào bị coi là đấu giá quyền sử dụng đất không thành? 

Theo khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, pháp luật quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được xác định là không thành nhằm bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh, công khai và minh bạch trong hoạt động đấu giá, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tiếp theo đối với quỹ đất đưa ra đấu giá. Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm các trường hợp sau đây:

- Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Theo quy định tại điều 52 Luật đấu giá tài sản 2016 được sửa đổi bổ sung bởi điều 1 Luật đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định những trường hợp đấu giá không thành như sau: 

+ Đã hết thời hạn đăng ký mà không có người trả giá hoặc không có người chấp nhận giá 

+ Tất cả những người đã đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ nhưng không tham dự phiên đấu giá 

+ Tại phiên đấu giá không có người trả giá hoặc không có người chấp nhận giá 

+ Giá trả cao nhất mà vẫn thấp hơn giá khởi điểm trong trường hợp không công khai giá khởi điểm và phiên đấu được thực hiện theo phương thức trả giá lên 

+ Người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại khoản 3 điều 44 của Luật này

+ Người đã trả giá rút lại giá đã trả, người đã chấp nhận giá rút lại giá đã chấp nhận theo quy định tại Điều 50 của Luật này mà không có người trả giá tiếp;

+ Trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định tại Điều 51 của Luật này;

+ Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người tham dự phiên đấu giá hoặc có nhiều người tham dự phiên đấu giá nhưng chỉ có một người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá hợp lệ trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại khoản 2a Điều 49 của Luật này.

- Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá;

Trong trường hợp này, mặc dù có người quan tâm và đăng ký tham gia đấu giá, nhưng việc chỉ có một người đăng ký cho thấy không tồn tại sự cạnh tranh về giá giữa các chủ thể tham gia. Đấu giá quyền sử dụng đất về bản chất là cơ chế lựa chọn người sử dụng đất thông qua cạnh tranh công khai về giá nhằm xác lập giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường. Khi thiếu yếu tố cạnh tranh, kết quả đấu giá sẽ không phản ánh đúng giá trị thực của khu đất, dễ dẫn đến thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước. Do đó, pháp luật xác định đây là trường hợp đấu giá không thành để bảo đảm nguyên tắc minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.

Trường hợp này phản ánh tình trạng thiếu sự cạnh tranh thực chất trong quá trình đấu giá, dù về mặt hình thức ban đầu có nhiều người đăng ký tham gia. Việc chỉ có một người tham gia phiên đấu giá, hoặc chỉ có một người thực hiện trả giá, hoặc chỉ một mức giá được coi là hợp lệ, khiến quá trình đấu giá không đạt được mục tiêu lựa chọn người sử dụng đất thông qua cạnh tranh về giá. Khi đó, giá trúng đấu giá không bảo đảm phản ánh đúng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất và có thể tiềm ẩn nguy cơ thất thoát nguồn lực đất đai. Vì vậy, pháp luật quy định các trường hợp này là đấu giá không thành nhằm bảo đảm tính minh bạch, khách quan và hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Phân biệt đấu giá quyền sử dụng đất không thành và không đấu giá quyền sử dụng đất

Mặc dù đều liên quan đến việc không xác lập được người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng đấu giá không thành và không đấu giá quyền sử dụng đất là hai khái niệm khác nhau về bản chất pháp lý, thời điểm phát sinh và hệ quả pháp lý. Việc phân biệt rõ hai trường hợp này có ý nghĩa quan trọng trong áp dụng đúng quy định của Luật Đất đai 2024.

Việc phân biệt rõ giữa đấu giá quyền sử dụng đất không thành và không đấu giá quyền sử dụng đất giúp xác định đúng thời điểm áp dụng pháp luật, tránh nhầm lẫn giữa hệ quả của một quá trình đấu giá đã diễn ra với các trường hợp pháp luật chủ động loại trừ cơ chế đấu giá nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai đặc thù của Nhà nước.

3. Chế tài áp dụng đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán

Việc bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá là yêu cầu bắt buộc đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Để tăng cường tính răn đe và bảo đảm kỷ cương trong hoạt động đấu giá, pháp luật đã thiết lập các chế tài nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán, qua đó góp phần hạn chế tình trạng bỏ cọc, đầu cơ và gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Theo khoản 1 Điều 25 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP, trong trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, dẫn đến việc hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá, thì tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, người trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn nhất định. Cụ thể:

• Cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá;
• Cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá theo quy định.

Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm việc xử lý vi phạm được thực hiện kịp thời và thống nhất, khoản 2 Điều 25 Nghị định 172/2024/NĐ-CP quy định rõ trình tự ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá. Theo đó, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấm tham gia đấu giá có trách nhiệm xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá vi phạm, áp dụng cho loại tài sản tương ứng theo đúng khung thời hạn mà pháp luật quy định.

Các quy định nêu trên thể hiện rõ quan điểm của Nhà nước trong việc siết chặt kỷ luật, kỷ cương trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và thiện chí thực hiện dự án, đồng thời phòng ngừa hiệu quả tình trạng bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và thất thoát nguồn lực công.

Kết luận 

Quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành thể hiện sự chặt chẽ và linh hoạt của pháp luật đất đai trong công tác quản lý tài sản công. Thông qua việc làm rõ các tình huống đấu giá không đạt kết quả, Nhà nước vừa bảo đảm tính minh bạch của quá trình đấu giá, vừa kịp thời điều chỉnh phương thức sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn. Do đó, việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp cơ quan quản lý thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình mà còn giúp các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, góp phần xây dựng môi trường quản lý và sử dụng đất đai công bằng, hiệu quả và bền vững.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.