Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, mô hình nhà chung cư đã không còn là một sự lựa chọn thay thế, mà đã trở thành xu hướng tất yếu của không gian sống hiện đại, góp phần giải quyết bài toán quỹ đất và nhu cầu an cư tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, đi cùng với sự phát triển của loại hình này là những hệ lụy phức tạp trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân, đặc biệt là những tranh chấp kéo dài liên quan đến việc định danh và phân định ranh giới giữa cái "tôi" cá nhân và cái "ta" cộng đồng.

Nhận diện được tầm quan trọng đó, Luật Nhà ở 2023 đã ra đời với những sửa đổi, bổ sung mang tính đột phá, tạo lập một hành lang pháp lý minh bạch và chặt chẽ hơn trong việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Việc phân định này không chỉ đơn thuần là phân chia ranh giới vật lý về diện tích sàn, tường hay hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mà còn là cơ sở pháp lý cốt yếu để xác lập quyền chiếm hữu, sử dụng, nghĩa vụ đóng góp kinh phí quản lý vận hành và bảo trì của các chủ thể. 

1. Thế nào là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư? 

Khoản 20 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (Luật 2023) đã kế thừa và làm rõ hơn các quy định về sở hữu riêng, nhằm bảo vệ quyền tài sản bất khả xâm phạm của chủ sở hữu. Sở hữu riêng được hiểu là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tuyệt đối của chủ sở hữu đối với phần không gian và thiết bị được xác định trong hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận quyền sở hữu.

20. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

Đây là thành phần cơ bản nhất cấu thành nên "sản phẩm" nhà ở mà người dân mua. Theo luật định, phần sở hữu riêng bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. Tuy nhiên, việc xác định "diện tích bên trong" cần được hiểu theo các quy chuẩn kỹ thuật đo đạc (thường là diện tích thông thủy - carpet area).

Không gian nội thất: Bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh và các tường ngăn chia nội bộ. Chủ sở hữu có quyền thay đổi, tháo dỡ các tường ngăn này (miễn là không phải tường chịu lực) để thay đổi công năng sử dụng mà không cần xin phép Ban quản trị, chỉ cần đảm bảo an toàn kết cấu và quy định phòng cháy chữa cháy.

Ban công: Luật 2023 khẳng định quyền sở hữu riêng đối với phần này giải quyết nhiều tranh cãi trước đây. Lô gia (phần thụt vào trong mặt bằng) và ban công (phần nhô ra) gắn liền với căn hộ thuộc quyền sử dụng riêng biệt của chủ căn hộ. Tuy nhiên, quyền "sở hữu riêng" tại đây có giới hạn nhất định: chủ sở hữu không được phép cơi nới, làm "chuồng cọp", hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài, vì mặt ngoài của ban công/lô gia lại thuộc kiến trúc tổng thể của tòa nhà (sở hữu chung). Đây là điểm giao thoa nhạy cảm giữa quyền riêng và lợi ích chung về mỹ quan đô thị.

2. Phần sở hữu chung nhà chung cư là gì? 

Sở hữu chung là đặc trưng pháp lý quan trọng nhất của nhà chung cư, thể hiện tính chất cộng đồng và sự phụ thuộc lẫn nhau về mặt vật lý của tòa nhà. Khoản Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định chi tiết như sau:

21. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Luật sử dụng phương pháp loại trừ để định nghĩa sở hữu chung: "Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng". Quy định này mang tính bao quát, đảm bảo rằng mọi ngóc ngách, không gian thừa, hoặc các khu vực kỹ thuật không được liệt kê cụ thể là sở hữu riêng thì mặc nhiên thuộc về cộng đồng cư dân. Điều này ngăn chặn việc Chủ đầu tư tự ý tận dụng các không gian trống (ví dụ: khoảng hở dưới chân cầu thang, khu vực kỹ thuật trên mái) để cho thuê hoặc sử dụng mục đích riêng trái phép.

Đặc biệt, Nhà sinh hoạt cộng đồng được luật định danh rõ ràng là sở hữu chung. Đây là tiện ích bắt buộc phải có theo quy chuẩn xây dựng và phải được bàn giao cho cư dân sử dụng đúng mục đích (hội họp, sinh hoạt văn hóa). Mọi hành vi chuyển đổi công năng nhà sinh hoạt cộng đồng thành căn hộ hoặc ki-ốt cho thuê đều là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Các dự án chung cư thường đi kèm với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài (sân vườn, công viên, đường nội bộ) phân định rõ:

• Nếu các công trình này thuộc hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt, thì nó không thuộc sở hữu chung của tòa nhà mà thuộc quản lý của Nhà nước.
• Nếu các công trình này (Sân chung, vườn hoa, công viên...) phục vụ riêng cho cư dân và không thuộc diện bàn giao, thì nó thuộc sở hữu chung của cư dân. Chi phí chăm sóc cây xanh, vệ sinh sân vườn sẽ do cư dân chi trả thông qua phí quản lý.

Sự phân biệt này giải quyết mâu thuẫn thường thấy ở các khu đô thị mở: cư dân thắc mắc tại sao họ phải đóng phí duy trì công viên nhưng người dân bên ngoài vẫn được vào chơi. Nếu công viên đó đã bàn giao cho Nhà nước, cư dân không phải đóng phí duy trì trực tiếp (mà Nhà nước lo), nhưng họ không có quyền ngăn cấm người ngoài. Ngược lại, nếu là tiện ích nội khu khép kín (compound), cư dân phải trả phí nhưng có quyền riêng tư.

3. Cách xử lý khi xảy ra tranh chấp diện tích chung - riêng 

Dù khung pháp lý đã hoàn thiện, thực tế tranh chấp vẫn diễn ra phức tạp do sự đa dạng của các loại hợp đồng và lịch sử để lại của từng dự án. Khi xung đột xảy ra, quy trình xử lý cần tuân thủ trình tự pháp lý nghiêm ngặt quy định tại Điều 194 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn.

3.1. Căn cứ vào Hợp đồng mua bán và Hồ sơ dự án

Trong mọi cuộc tranh chấp pháp lý, chứng cứ văn bản là vua. Việc xác định đúng sai phải dựa trên sự đối chiếu giữa hai hệ thống văn bản cốt lõi:

Hợp đồng mua bán căn hộ (HĐMB): Đây là thỏa thuận dân sự cao nhất giữa hai bên. Luật quy định HĐMB phải ghi rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, diện tích sàn, và các trang thiết bị bàn giao. Nếu Hợp đồng ghi "Sân thượng là tiện ích chung" nhưng thực tế CĐT khóa cửa làm quán café, thì Hợp đồng là bằng chứng để cư dân đòi lại quyền lợi. Ngược lại, nếu Hợp đồng ghi rõ "Chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu của CĐT" và người mua đã ký, thì rất khó để khiếu nại sau này, trừ khi chứng minh được điều khoản đó vi phạm điều cấm của luật tại thời điểm ký.

Hồ sơ dự án được phê duyệt (Bản vẽ quy hoạch 1/500, Thiết kế cơ sở, Bản vẽ hoàn công): Đây là "trọng tài kỹ thuật". Hồ sơ này thể hiện ý chí quản lý nhà nước. Nếu trong bản vẽ xin phép xây dựng, khu vực tầng 1 được ghi chú là "Phòng sinh hoạt cộng đồng" nhưng CĐT lại xây thành "Shophouse" để bán, thì CĐT đã vi phạm pháp luật xây dựng và lừa dối khách hàng. Bản vẽ hoàn công (as-built drawing) là tài liệu phản ánh chính xác nhất hiện trạng tòa nhà lúc bàn giao và là căn cứ để cấp Sổ hồng.

3.2. Vai trò của ban quản trị và cơ quan quản lý nhà nước

Quy trình giải quyết tranh chấp được thiết kế theo mô hình đa tầng, từ hòa giải cơ sở đến can thiệp hành chính và cuối cùng là tư pháp.

Vai trò của Ban Quản trị (BQT): BQT là đại diện hợp pháp duy nhất của cư dân trong việc bảo vệ quyền sở hữu chung. BQT có trách nhiệm:

• Tập hợp hồ sơ, chứng cứ (yêu cầu CĐT bàn giao hồ sơ hoàn công).
• Đại diện cư dân đối thoại, thương lượng với CĐT.
• Kiến nghị lên cơ quan nhà nước hoặc khởi kiện ra tòa án.

Lưu ý: BQT cần hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch, tránh tình trạng BQT thông đồng với CĐT làm thiệt hại quyền lợi cư dân.

Vai trò của UBND cấp Phường/Xã và Tỉnh/Thành phố: Đây là cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp. Họ có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về nhà ở. Giải quyết tranh chấp về kinh phí bảo trì. Nếu CĐT không bàn giao quỹ bảo trì, UBND cấp tỉnh có quyền ra quyết định cưỡng chế thu hồi tiền từ tài khoản của CĐT để chuyển cho BQT. Đây là công cụ hành chính mạnh mẽ được củng cố trong Nghị định 95.

Tòa án và Trọng tài Thương mại: Đối với tranh chấp về quyền sở hữu (xác định ai là chủ tài sản), Tòa án là cơ quan có thẩm quyền phán quyết cuối cùng. Các tranh chấp về Hợp đồng mua bán cũng thuộc thẩm quyền của Tòa án hoặc Trọng tài (nếu có thỏa thuận trọng tài).

4. So sánh sở hữu riêng và sở hữu chung

Việc phân định rõ ràng giữa phần sở hữu riêng và sở hữu chung là "chìa khóa" để giải quyết các tranh chấp chung cư. Dựa trên quy định tại Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), dưới đây là bảng so sánh chi tiết 

Kết luận

Việc phân định ranh giới giữa phần sở hữu riêng và sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở 2023 không chỉ là một kỹ thuật lập pháp mà còn là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế quản lý nhà nước về nhà ở. Bằng cách chi tiết hóa các khu vực chức năng, từ hộp kỹ thuật, hệ thống phòng cháy chữa cháy cho đến diện tích bãi đỗ xe và không gian sinh hoạt cộng đồng, Luật đã tạo ra một "bản đồ pháp lý" rõ ràng, giúp giảm thiểu tối đa những kẽ hở vốn thường bị lợi dụng để trục lợi trong giai đoạn trước.

Tuy nhiên, pháp luật dù hoàn thiện đến đâu cũng chỉ đóng vai trò là khung khổ; sự ổn định và phát triển bền vững của văn hóa chung cư còn phụ thuộc rất lớn vào ý thức thượng tôn pháp luật của các chủ đầu tư và sự hiểu biết tường tận của mỗi cư dân về quyền lợi, trách nhiệm của mình. Những quy định mới của Luật Nhà ở 2023 chính là tiền đề để xây dựng một môi trường sống văn minh, nơi mà lợi ích cá nhân được tôn trọng trong sự hài hòa với lợi ích chung của cộng đồng. Hy vọng rằng, với sự thực thi nghiêm túc từ các cơ quan quản lý và sự minh bạch trong các hợp đồng mua bán, những tranh chấp về sở hữu chung - riêng sẽ dần được đẩy lùi, nhường chỗ cho những không gian sống an toàn, hiện đại và nhân văn hơn trong tương lai.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!