Mục lục bài viết
- 1. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
- 1.1 Các yếu tố về điều kiện kinh tế - xã hội
- 1.2 Yếu tố xã hội
- 1.3 Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế
- 2. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
- 3. Các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
- 3.1 Quy định của pháp luật về thủ tục hòa giải TCĐĐ
- 3.2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
- 4. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
1.1 Các yếu tố về điều kiện kinh tế - xã hội
Pháp luật và kinh tế có mối quan hệ biện chứng với nhau, đặc biệt là phát luật về đất đai có sự thay đổi rất nhiều, gắn với thực tiễn của thị trường bất động sản và thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong việc phát triển sản xuất kinh doanh. Nếu hệ thống văn bản pháp luật về đất đai phản ánh chính xác, kịp thời và phù hợp với những vấn đề đặt ra từ thực tiễn thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứa đựng nội dung phù hợp với các điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, địa phương và yêu cầu các quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và kinh tế - xã hội sẽ tạo những “đòn bẩy” tăng trưởng kinh tế - xã hội nói chung và thị trường về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần thúc đẩy, tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, xã hội được ổn định. Ngược lại, sự phát triển của kinh tế - xã hội với những diễn biến khác nhau với nhiều mâu thuẫn, tranh chấp có thể xảy ra, để ổn định kinh tế và xã hội thì việc ban hành văn bản pháp luật quản lý cũng như giải quyết các tranh chấp về đất đai là hết sức cần thiết.
Đường lối chính sách của Đảng, và lợi ích của các bên có liên quan Với tư cách là phương tiện cơ bản của Nhà nước trong quản lý, các văn bản pháp luật đất đai phải có nội dung phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam trong quá trình thể chế hóa thành pháp luật hoặc trong việc tổ chức thực hiện trên thực tế các đường lối, chính sách đó, có như vậy mới bảo đảm thực hiện có hiệu quả và mới bảo vệ hữu hiệu lợi ích cơ bản của giai cấp công nhân, nông dân và các tầng lớp lao động khác.
1.2 Yếu tố xã hội
Vì muốn tác động vào các đối tượng quản lý, trước hết chủ thể có thẩm quyền phải sử dụng văn bản để tác động tới nhận thức của những đối tượng có liên quan, qua đó mới điều chỉnh hành vi của họ, trong khi đó nhận thức của các đối tượng này bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau thuộc đời sống ý thức xã hội nên giữa ý thức xã hội với nội dung văn bản pháp luật có mối liên hệ mật thiết, có sự tác động qua lại rất sâu sắc.
1.3 Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế
Trong điều kiện hội nhập kinh tế và mở rộng giao lưu hợp tác nhiều mặt với các nước, các tổ chức quốc tế như hiện nay, sự phù hợp này là cần thiết, đặc biệt là đối với các quy định về quản lý kinh tế, tuy nhiên cũng cần xác định rõ những vấn đề nào có thể tiếp thu có chọn lọc để nội luật hóa, những vấn đề nào mang tính nguyên tắc bất di bất dịch, không thể tiếp thu “nội hóa”, có như vậy mới có thể vừa tạo điều kiện thuận lợi cho những hoạt động hội nhập kinh tế với các nước trong khu vực và trên thế giới mở rộng quan hệ nhiều mặt. Vừa giữa vững lập trường, không bị chệch hướng phát triển đã lựa chọn và không làm mất đi bản sắc dân tộc trong quá trình chủ động hội nhập kinh tế quốc tế.
2. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ để GQTCĐĐ là một nội dung cực kỳ quan trọng, là cơ sở để việc ra quyết định tranh chấp. Vì lẽ đó, Luật Đất đai 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để GQTCĐĐ trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 được ban hành trong bổi cảnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hình thành qua đó đã khắc phục và giải quyết được một số hạn chế phát hiện được trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 203 trong giai đoạn trước đó. Đây là một đạo luận quan trọng có tác động sâu rộng đến đời sống chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước. Luật đất đai năm 2013 quy định các chủ thể có thẩm quyền GQTCĐĐ rõ ràng, bao gồm: TAND, UBND và Bộ Tài nguyên & Môi trường. Các nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật này nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại.
Thẩm quyền GQTCĐĐ được quy định tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, phường, thị trấn được qui định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Theo đó, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
3. Các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
3.1 Quy định của pháp luật về thủ tục hòa giải TCĐĐ
Pháp luật về thủ tục hòa giải TCĐĐ tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Như vậy, việc hòa giải trong GQTCĐĐ theo pháp luật Việt Nam hiện hành được quy định như sau:
Thứ nhất, tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở.
TCĐĐ được nhà nước khuyến khích việc sử dụng biện pháp tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở. Điều này có nghĩa là tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở không phải là một thủ tục bắt buộc trong GQTCĐĐ. Một TCĐĐ nếu chưa qua hòa giải tại cơ sở hoặc chưa thực hiện tự hòa giải giữa các bên tranh chấp thì vẫn có thể được chuyển sang bước giải quyết kế tiếp. Tự hòa giải là việc các bên tranh chấp tự tiếp xúc với nhau, một cách trực tiếp hoặc gián tiếp để đàm phán, trao đổi và đi đến giải quyết tranh chấp, kết quả giải quyết tranh nếu đạt được thành công thì đó là kết qủa của sự thống nhất ý chí giữa các bên tranh chấp. Hòa giải tại cơ sở là việc hòa giải được tiến hành tại thôn, xóm, ấp, bản, khu phố do ban hòa giải cơ sở tiến hành theo pháp luật hòa giải tại cơ sở năm 2013. Việc giải quyết tranh chấp bằng tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở giúp giữ gìn mối quan hệ tốt đẹp trong nội bộ người dân, không những thế nó còn làm giảm bớt áp lực giải quyết tranh chấp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, việc giải quyết tranh chấp này có tính khả thi cao trong việc thi hành các nội dung tranh chấp được giải quyết. Vì lý do đó mà pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp sử dụng biện pháp này để giải quyết trước khi yêu cầu đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, hòa giải tại UBND cấp xã
Khi các bên đã giải quyết qua biện pháp tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở mà không thành công hoặc không sử dụng hai biện pháp này thì các bên có đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất giải quyết theo khoản 2, điều 202 Luật Đất đai năm 2013: “TCĐĐ mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Như vậy, hòa giải tại UBND cấp xã là một thủ tục mang tính bắt buộc. tính bắt buộc này thể hiện ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu GQTCĐĐ của các bên đương sự khi vụ việc đã trải qua giai đoạn hòa giải tại UBND cấp xã nơi có tranh chấp (điều 203 Luật Đất đai năm 2013).
3.2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
Theo quy định tại Điều 203 của Luật đất đai 2013 thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện tiếp theo sau khi hòa giải không thành công tại cơ sở: TCĐĐ đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: “1. TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; 2. TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức GQTCĐĐ theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Về cơ bản, các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hiện nay vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 203 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp cụ thể.
Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án đã được mở rộng hơn, TAND có thẩm quyền giải quyết những TCĐĐ bao gồm:
- TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
- TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
TCĐĐ mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.
4. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Bước 1. Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm: Đơn khởi kiện theo mẫu; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100; Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp; Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân; Các giấy tờ chứng minh khác (Tùy theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện - vì theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó của mình).
Ví dụ: Tranh chấp ranh giới về thửa đất giữa các hộ gia đình, cá nhân thì phải có:
+ Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm;
+ Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp… Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau (khoản 1 Điều 90 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015): Nộp trực tiếp tại Tòa án; Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết
- Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án yêu cầu bổ sung.
- Nếu hồ sơ đủ: Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí; Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa; Sau đó Tòa sẽ thụ lý.
Lưu ý:
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án
- Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4. Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự). Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ). Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án nếu có căn cứ.
Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính
Trình tự GQTCĐĐ tại cơ quan hành chính được áp dụng đối với những tranh chấp thỏa mãn đủ hai điều kiện sau đây:
Thứ nhất, các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai,đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND.
Cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần đầu được quy định tùy thuộc loại chủ thể tranh chấp.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với luật đất đai 203 là luật đã bổ sung quy định người có thẩm quyền GQTCĐĐ phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế (khoản 4 điều 203 Luật Đất đai 2013).
Ngoài ra, Luật đất đai 2013 còn bổ sung quy định thủ tục GQTCĐĐ thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bao gồm các bước sau đây:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp: Người có đơn yêu cầu GQTCĐĐ nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền;
Bước 2: Tham mưu và giải quyết tranh chấp. Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai; cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, kiểm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn GQTCĐĐ (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định GQTCĐĐ .
Luật còn quy định chi tiết về hồ sơ GQTCĐĐ bao gồm:
1. Đơn yêu cầu GQTCĐĐ;
2. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;
3. Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan;
4. Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
5. Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn GQTCĐĐ đối với trường hợp hòa giải không thành;
6. Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
7. Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành;
Đối với việc GQTCĐĐ thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định thủ tục GQTCĐĐ thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ GQTCĐĐ gồm:
1. Đơn yêu cầu GQTCĐĐ;
2. Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
3. Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
4. Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình GQTCĐĐ tại địa phương;
5. Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định GQTCĐĐ hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành;
Quyết định GQTCĐĐ hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên xảy ra tranh chấp về đất đai, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai .
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê