Quy trình kiểm đếm khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng theo Luật đất đai 2024

Trong hành trình chuyển dịch nguồn lực đất đai để phục vụ các mục tiêu chiến lược của quốc gia, công tác giải phóng mặt bằng luôn là một bài toán phức tạp, đòi hỏi sự giao thoa nhuần nhuyễn giữa quyền lực hành chính và sự đồng thuận xã hội. Nếu coi quyết định thu hồi đất là điểm khởi đầu, thì quy trình kiểm đếm chính là 'xương sống' quyết định tính chính xác, công bằng và minh bạch của toàn bộ dự án.

Dưới lăng kính của Luật Đất đai 2024, công tác kiểm đếm không còn đơn thuần là việc thống kê con số hay đo đạc diện tích, mà đã được nâng tầm thành một quy trình pháp lý chặt chẽ, đề cao quyền làm chủ và giám sát của người dân. Việc xác định tỉ mỉ từng mét vuông đất, từng gốc cây, kẽ tường hay các tài sản gắn liền với đất không chỉ là cơ sở để lập phương án bồi thường sát thực tế, mà còn là cách Nhà nước thể hiện sự trân trọng đối với thành quả lao động và quyền sở hữu hợp pháp của công dân. 

1. Kiểm đếm đất đai là gì?

Về mặt định nghĩa, kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất (thường được gọi tắt là công tác kiểm kê, kiểm đếm) là một hoạt động hành chính – kỹ thuật phức tạp do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hoạt động này bao gồm việc đo đạc địa chính để xác định diện tích, vị trí, ranh giới thửa đất; thống kê, phân loại và đánh giá chất lượng còn lại của nhà ở, vật kiến trúc; kiểm đếm số lượng, mật độ và quy cách của cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác nằm trong chỉ giới thu hồi đất.

Vai trò của công tác kiểm đếm trong Luật Đất đai 2024 được nâng tầm quan trọng hơn so với Luật Đất đai 2013 do sự thay đổi trong cơ chế định giá đất. Khi Luật mới bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát thị trường, giá trị của từng mét vuông đất và từng tài sản trên đất tăng lên, làm cho tính chính xác của việc kiểm đếm trở nên nhạy cảm hơn bao giờ hết.

Cơ sở định lượng cho phương án bồi thường: Mọi tính toán tài chính sau này đều phải truy xuất nguồn gốc từ biên bản kiểm đếm. Một cây cổ thụ bị bỏ sót, một hạng mục công trình ngầm không được ghi nhận, hay việc xác định sai loại đất (ví dụ: đất vườn trong cùng thửa đất ở bị ghi nhận là đất trồng cây lâu năm) đều dẫn đến thiệt hại kinh tế trực tiếp cho người dân hoặc gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Căn cứ pháp lý để xét duyệt tái định cư: Kiểm đếm không chỉ đếm tài sản, mà còn điều tra xã hội học. Thông tin về nhân khẩu, số lượng cặp vợ chồng cùng chung sống trên thửa đất, tình trạng sở hữu nhà ở khác trên địa bàn... được thu thập trong quá trình này là cơ sở để Hội đồng bồi thường quyết định hộ dân đó có đủ điều kiện được bố trí tái định cư (suất tối thiểu, đất nền, nhà ở xã hội) hay chỉ được bồi thường bằng tiền.

Tiền đề giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp xảy ra khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính, Tòa án và cơ quan Thanh tra sẽ dựa vào Biên bản kiểm đếm có chữ ký xác nhận của các bên làm chứng cứ gốc. Do đó, tính chính xác và khách quan của bước này quyết định khả năng giảm thiểu khiếu kiện kéo dài – một vấn nạn nhức nhối trong công tác GPMB nhiều năm qua.

2. Quy trình kiểm đếm đất đai 

Quy trình kiểm đếm là một chuỗi các hoạt động liên hoàn, logic và chặt chẽ quy định tại khoản 2 Điều 87 Luật đất đai 2024 và Thẩm quyền ban hành Thông báo thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Dưới đây là sự phân tách chi tiết từng bước, kết hợp với các phân tích thực tiễn và quy định pháp lý mới nhất.

Bước 1: Ban hành thông báo thu hồi đất và kế hoạch kiểm đếm

Bước đầu tiên của quy trình không bắt đầu tại thực địa mà bắt đầu trên bàn giấy với việc ban hành các văn bản hành chính. Tính pháp lý của việc kiểm đếm phụ thuộc hoàn toàn vào tính hợp pháp của Thông báo thu hồi đất.

Thẩm quyền ban hành: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (thường là cấp xã đối với hộ gia đình, cá nhân; cấp tỉnh đối với tổ chức hoặc dự án liên vùng) ban hành Thông báo thu hồi đất.

Thời hạn báo trước: Luật Đất đai 2024 (kế thừa tinh thần Luật Đất đai 2013) quy định rất nghiêm ngặt về thời gian thông báo trước khi có quyết định thu hồi đất để người dân sắp xếp sản xuất và đời sống:

• 90 ngày: Đối với đất nông nghiệp. Khoảng thời gian này được tính toán dựa trên chu kỳ sinh trưởng của đa số loại cây trồng ngắn ngày, giúp người dân có thể thu hoạch nốt vụ mùa hiện tại.
• 180 ngày: Đối với đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại dịch vụ). Thời gian dài hơn do tính chất phức tạp của việc di dời nhà cửa, tìm kiếm nơi ở mới và ổn định sinh hoạt.

Nội dung và hình thức công khai: Thông báo thu hồi đất phải bao gồm kế hoạch chi tiết về điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (thời gian bắt đầu, thời gian kết thúc dự kiến, đơn vị thực hiện). Thông báo này phải được gửi đến từng người sử dụng đất. Nếu không liên hệ được, phải niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt khu dân cư và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng (loa phát thanh xã, báo địa phương).

Trường hợp không liên lạc được, không gửi được thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) thì thông báo trên một trong các báo hàng ngày của trung ương và cấp tỉnh trong 03 số liên tiếp và phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình của trung ương và cấp tỉnh 03 lần trong 03 ngày liên tiếp; niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải lên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không phải gửi thông báo thu hồi đất lại;

Bước 2: Tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm thực tế

Sau khi hết thời gian thông báo (hoặc sớm hơn nếu người dân đồng thuận), Tổ công tác sẽ tiến hành thực địa. Đây là giai đoạn tương tác trực tiếp giữa Nhà nước và công dân, nơi dễ phát sinh mâu thuẫn nhất.

Thành phần Tổ công tác: Luật quy định thành phần phải đảm bảo tính khách quan và đại diện, bao gồm:

• Đại diện Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường (thường là Trung tâm Phát triển Quỹ đất hoặc Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng).
• Đại diện UBND cấp xã (Lãnh đạo xã, cán bộ địa chính).
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã (vai trò giám sát quy chế dân chủ).
• Đại diện khu dân cư (Trưởng thôn/Tổ trưởng dân phố).
• Đại diện người có đất thu hồi (được người dân bầu ra để giám sát chung).

Hoạt động nghiệp vụ: Sử dụng máy móc chuyên dụng (máy toàn đạc điện tử, GPS RTK) để xác định mốc giới, diện tích thực tế. Điểm mới trong Nghị định 102/2024/NĐ-CP là quy định rõ việc xử lý khi diện tích đo đạc thực tế chênh lệch với Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Nếu ranh giới không thay đổi, không tranh chấp, người dân được công nhận theo diện tích thực tế (nếu lớn hơn) hoặc diện tích trên giấy tờ (nếu đo đạc nhỏ hơn do sai số cũ), đảm bảo nguyên tắc có lợi cho người dân.

Kiểm kê tài sản:

• Nhà và vật kiến trúc: Đo vẽ hoàn công, xác định cấp hạng nhà (Cấp 1, 2, 3, 4 hay nhà tạm), xác định tỷ lệ chất lượng còn lại (ví dụ: nhà xây năm 2020, chất lượng còn 80%).
• Cây trồng: Đếm số lượng cây phân tán; đo diện tích đối với cây trồng thành rừng hoặc thâm canh; phân loại tuổi cây (cây con, cây đang cho quả, cây cổ thụ) để áp đơn giá phù hợp.
• Mồ mả: Kiểm đếm số lượng, loại mộ (mộ đất, mộ xây, mộ đá) để tính chi phí di dời và tâm linh.

Bước 3: Xác nhận biên bản kiểm đếm và đối soát khối lượng

Kết quả của Bước 2 là Biên bản điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất của giai đoạn này.

Nội dung và Hình thức: Biên bản phải ghi chi tiết, đầy đủ số liệu. Không được tẩy xóa. Các phần không có tài sản phải gạch chéo để tránh ghi thêm sau này.

Quy trình ký xác nhận:

• Biên bản phải được đọc lại cho người sử dụng đất nghe và kiểm tra.
• Phải có chữ ký của: Người tổ chức thực hiện, Người sử dụng đất, Đại diện UBND xã, Đại diện người dân.

Quyền từ chối: Nếu người dân không đồng ý với số liệu, họ có quyền ghi ý kiến vào biên bản và từ chối ký. Lúc này, Tổ công tác phải lập biên bản ghi nhận sự việc, có xác nhận của Mặt trận Tổ quốc và đại diện khu dân cư về việc người dân không ký, làm cơ sở để xử lý tiếp theo (vận động hoặc cưỡng chế kiểm đếm).

Đối soát: Người dân cần đối chiếu kỹ lưỡng giữa thực tế và con số trong biên bản. Ví dụ: Nhà 2 tầng nhưng biên bản ghi nhà cấp 4; cây Xoài cổ thụ nhưng ghi là cây Xoài mới trồng. Sai sót ở đây sẽ không thể sửa chữa khi hồ sơ đã chuyển sang bước áp giá, trừ khi thực hiện lại quy trình phúc tra phức tạp.

 Trường hợp người có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để tạo sự đồng thuận trong thực hiện.

Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 15 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, nếu không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 88 của Luật này.

Bước 4: Tổng hợp dữ liệu để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Sau khi có biên bản kiểm đếm (được người dân ký hoặc biên bản kiểm đếm bắt buộc), quy trình chuyển từ "hiện trường" sang "văn phòng".

Tổ chức bồi thường sẽ sử dụng:

• Bảng giá đất (hoặc Giá đất cụ thể) theo Luật Đất đai 2024.
• Bộ đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng do UBND cấp tỉnh ban hành (được cập nhật thường xuyên).
• Các chính sách hỗ trợ (hỗ trợ đời sống, chuyển đổi nghề, thuê nhà...).

3. Sự tiến bộ trong Luật Đất đai 2024 so với luật cũ

Điều 87 Luật Đất đai 2024 thể hiện sự tiến bộ trong tư duy lập pháp so với Luật 2013 bằng việc tách bạch và chi tiết hóa trách nhiệm của các bên. Quy định mới nhấn mạnh tính "dân chủ cơ sở" và "công khai minh bạch". Theo đó, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này có nghĩa là quy trình kiểm đếm phải được thực hiện xong, phương án bồi thường phải được lập và phê duyệt xong thì mới ra quyết định thu hồi đất.

Trình tự này đảo ngược so với một số cách hiểu cũ, đảm bảo người dân biết rõ mình được bồi thường bao nhiêu, tái định cư ở đâu trước khi chính thức mất quyền sử dụng đất. Điều 87 cũng quy định rõ ràng về Kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm phải được thông báo rộng rãi, tránh tình trạng "quy hoạch treo" hoặc thực hiện âm thầm gây bức xúc trong dư luận.

4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong giai đoạn kiểm đếm

Mối quan hệ hành chính trong thu hồi đất không phải là quan hệ áp đặt một chiều mà là quan hệ pháp luật có tính chất tương tác, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên được Luật Đất đai 2024 quy định cân bằng.

4.1. Quyền lợi của người dân

Quyền được thông tin đầy đủ: Người dân có quyền yêu cầu được cung cấp Thông báo thu hồi đất, Kế hoạch kiểm đếm và các văn bản pháp lý liên quan đến dự án. Quyền này giúp người dân giám sát tính pháp lý của dự án ngay từ đầu.

Quyền tham gia trực tiếp và giám sát: Người dân không chỉ đứng nhìn mà có quyền cùng đi đo đạc, chỉ dẫn ranh giới. Người dân cũng có quyền mời luật sư hoặc người tư vấn tham gia cùng trong buổi kiểm đếm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp (dù luật sư không ký biên bản kiểm đếm nhưng có quyền kiến nghị pháp lý).

Quyền bảo lưu ý kiến (Quyền tối thượng): Trong biên bản kiểm đếm luôn có mục "Ý kiến của người sử dụng đất". Người dân có quyền ghi mọi thắc mắc, khiếu nại về diện tích, loại đất, loại tài sản vào mục này. Đây là chứng cứ quan trọng nếu sau này phải khiếu nại quyết định bồi thường. Việc ký biên bản mà không ghi ý kiến đồng nghĩa với việc thừa nhận số liệu là đúng.

Quyền được giải trình và đối thoại: Trước khi bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế, người dân có quyền yêu cầu được đối thoại với Lãnh đạo UBND cấp xã và Chủ đầu tư để làm rõ các vướng mắc.

4.2. Nghĩa vụ của người dân

Nghĩa vụ phối hợp: Người sử dụng đất có nghĩa vụ tạo điều kiện cho Tổ công tác thực hiện nhiệm vụ (mở cổng, dọn dẹp chướng ngại vật để đo đạc). Việc cản trở có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và dẫn đến quy trình kiểm đếm bắt buộc.

Nghĩa vụ kê khai trung thực: Người dân phải kê khai đúng số liệu, nguồn gốc đất đai. Mọi hành vi gian dối (ví dụ: khai man nguồn gốc đất, trồng cây mật độ dày đặc ngay trước khi kiểm đếm để trục lợi) nếu bị phát hiện sẽ bị từ chối bồi thường và có thể bị xử lý pháp luật.

Nghĩa vụ giữ nguyên hiện trạng: Sau khi có thông báo thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ không làm thay đổi hiện trạng (không xây thêm, không tách thửa, không chuyển nhượng trái phép).

5. Nếu người dân không phối hợp kiểm đếm thì sao?

Đây là kịch bản thường gặp trong thực tế khi người dân không đồng thuận với dự án hoặc đơn giá bồi thường. Luật Đất đai 2024 tại Điều 87 và Điều 88 đã thiết kế một quy trình chặt chẽ để xử lý tình huống này, đảm bảo thượng tôn pháp luật nhưng vẫn tôn trọng quyền dân chủ.

Cần phân biệt rõ hai khái niệm này để tránh nhầm lẫn:

• Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc (Điều 88): Xảy ra ở giai đoạn đầu (chưa có phương án bồi thường), mục đích là để vào đo đạc lấy số liệu.
• Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Điều 89): Xảy ra ở giai đoạn cuối (đã nhận tiền hoặc tiền đã gửi kho bạc nhưng không bàn giao đất), mục đích là để lấy mặt bằng sạch giao cho dự án.

Quy trình này tuân thủ nguyên tắc Vận động trước - Hành chính sau - Cưỡng chế là giải pháp cuối cùng:

• Giai đoạn Vận động (15 ngày): Khi người dân không phối hợp, UBND cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã phải vào cuộc. Họ có trách nhiệm tổ chức vận động, thuyết phục, giải thích cho người dân. Việc vận động này phải lập thành biên bản. Thời gian vận động tối thiểu là 15 ngày.
• Ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc: Nếu sau 10 ngày kể từ khi kết thúc vận động mà người dân vẫn không hợp tác, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc. Quyết định này áp đặt nghĩa vụ pháp lý lên người dân.
• Giai đoạn Cưỡng chế (Biện pháp mạnh): Nếu người dân vẫn phớt lờ Quyết định kiểm đếm bắt buộc, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Điều kiện cưỡng chế: Phải đảm bảo 4 yếu tố: (1) Đã vận động nhưng không thành; (2) Quyết định cưỡng chế đã niêm yết công khai; (3) Quyết định đã có hiệu lực; (4) Người dân đã nhận được quyết định.

Thực thi: Ban cưỡng chế sẽ được thành lập. Họ có quyền huy động lực lượng (Công an, thanh tra, dân phòng) và phương tiện để mở khóa, phá cổng đi vào khu đất đo đạc mà không cần sự đồng ý của chủ nhà. Toàn bộ quá trình phải được ghi hình, lập biên bản với sự chứng kiến của người làm chứng và đại diện chính quyền.

Hệ quả: Số liệu đo đạc trong quá trình cưỡng chế sẽ được mặc nhiên công nhận là đúng để lập phương án bồi thường. Người dân mất đi cơ hội thương thảo về số lượng tài sản (ví dụ: không thể giải trình về cái giếng ngầm hay chất lượng ngôi nhà). Do đó, việc để bị cưỡng chế kiểm đếm thường gây thiệt thòi lớn cho người dân.

Kết luận

Có thể khẳng định, quy trình kiểm đếm theo Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một chuẩn mực mới trong quản trị đất đai, nơi mà sự công khai và tính đối thoại được đặt lên hàng đầu. Việc pháp luật quy định chi tiết từ khâu thông báo, phối hợp thực hiện đến các biện pháp cưỡng chế kiểm đếm khi cần thiết đã tạo ra một hành lang pháp lý hai chiều: vừa giúp Nhà nước đẩy nhanh tiến độ dự án, vừa ngăn chặn triệt để các hành vi sai phạm, thiếu sót làm tổn hại đến quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Một quy trình kiểm đếm công tâm không chỉ mang lại những con số bồi thường thỏa đáng, mà quan trọng hơn, nó bồi đắp niềm tin của nhân dân vào sự công bằng của hệ thống pháp luật. Khi hiện trạng tài sản được ghi nhận trung thực và nguyện vọng tái định cư được lắng nghe thấu đáo ngay từ bước kiểm đếm, những mâu thuẫn, khiếu kiện sẽ dần được hóa giải. Đó chính là chìa khóa để khơi thông nguồn lực đất đai, tạo tiền đề cho những công trình phát triển bền vững và đảm bảo an sinh xã hội cho mọi người dân trong diện ảnh hưởng.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!