1. Trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Bước 1: Hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thích hợp;

Bước 2: Tiến hành lập quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500, sau đó thực hiện thẩm định và phê duyệt quy hoạch theo quy trình;

Bước 3: Đồng thời thực hiện các thủ tục hành chính sau:

Thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai hiện hành;
Lập báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm định (áp dụng đối với các dự án bắt buộc phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định của Luật Xây dựng);

Bước 4: Xác định và hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan;

Bước 5: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi hợp pháp;

Bước 6: Xin cấp Giấy phép xây dựng và tiến hành khởi công xây dựng công trình khi được phê duyệt.

(Theo Điều 3 của Quy định về nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan liên quan trong việc thực hiện các dự án có sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, ban hành kèm theo Quyết định số 678/QĐ-UBND).

2. Về việc chấp thuận chủ trương đầu tư

Luật Đầu tư quy định rằng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các dự án được phân chia thành ba cấp: Quốc hội (theo Điều 30), Thủ tướng Chính phủ (theo Điều 31), và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (theo Điều 32). Nếu một dự án đầu tư có các mục tiêu hoặc nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận của nhiều cấp khác nhau, thì thẩm quyền cao nhất sẽ có quyền quyết định đối với toàn bộ dự án.
Quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư phải được tiến hành trước khi thực hiện các thủ tục lựa chọn nhà đầu tư cho dự án, thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư có đủ điều kiện thực hiện dự án. Tuy nhiên, những dự án không thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ được miễn thực hiện bước này.
Việc đề xuất dự án để được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư có thể được khởi xướng bởi nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi nhận được đề xuất này, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và quyết định phương thức lựa chọn nhà đầu tư trong quá trình thẩm định và chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trong trường hợp các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu để chọn nhà đầu tư, nếu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư, thì không cần thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi tiến hành đấu giá hoặc đấu thầu.

(Khoản 1 Điều 29; Khoản 1, 2 Điều 33 Luật Đầu tư và Khoản 1, 2 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP)

3. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư

3.1. Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội:

Các dự án đầu tư có tác động lớn đến môi trường hoặc có nguy cơ tiềm ẩn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:

Các nhà máy điện hạt nhân, với tiềm năng gây ra những tác động sâu rộng và lâu dài đến môi trường tự nhiên và sức khỏe cộng đồng.
Những dự án yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên, cũng như các khu rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay, chắn sóng hoặc các khu rừng lấn biển từ 500 ha trở lên, và các khu rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên.
Những dự án yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ hai vụ trở lên, với quy mô diện tích từ 500 ha trở lên.
Các dự án yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên tại các khu vực miền núi, hoặc từ 50.000 người trở lên tại các vùng khác.
Những dự án có yêu cầu áp dụng các cơ chế, chính sách đặc biệt mà cần phải có sự phê duyệt của Quốc hội.

3.2. Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:

- Bất kể nguồn vốn từ đâu, các dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp sau đây đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận:

Dự án yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên tại các khu vực miền núi, hoặc từ 20.000 người trở lên tại các vùng khác.
Các dự án đầu tư xây dựng mới bao gồm: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của các cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của các cảng hàng không, sân bay với công suất từ 1 triệu tấn/năm trở lên.
Dự án đầu tư mới trong lĩnh vực kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không.
Các dự án xây dựng mới như bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I.
Các dự án đầu tư trong lĩnh vực chế biến dầu khí.
Những dự án liên quan đến kinh doanh đặt cược, casino, ngoại trừ các trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài.
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), các khu đô thị có diện tích đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên.
Dự án phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa, không phân biệt quy mô diện tích đất hay dân số, thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới.
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất.

- Các dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí.

- Những dự án đầu tư có sự tham gia của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên.

- Những dự án khác theo quy định pháp luật, thuộc thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

3.3. Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố:

Các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, hoặc nhận chuyển nhượng, hoặc các dự án có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp việc giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai.
Những dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), các khu đô thị có diện tích đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người.
Các dự án phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa, không phân biệt quy mô diện tích đất hay dân số, thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, ngoại trừ di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới; các dự án không phân biệt quy mô diện tích đất hay dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf).
Các dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại các đảo, xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển (bao gồm các xã Thạnh An, Long Hòa, thị trấn Cần Thạnh, xã Lý Nhơn thuộc huyện Cần Giờ); các khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

Lưu ý:

Đối với các dự án đầu tư nêu trên (trừ dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf)) thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế sẽ chịu trách nhiệm chấp thuận chủ trương đầu tư.

(Theo Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020; Khoản 1, 2, 3 Điều 33 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP; Khoản 2 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự năm 2022).