Thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện của dự án đầu tư theo quy định mới

Trong hệ sinh thái đầu tư, nếu vốn và công nghệ là động lực thì thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án chính là "thước đo định lượng" cho sự thành công và tính khả thi của một phương án kinh doanh. Pháp luật đầu tư Việt Nam hiện đại không chỉ dừng lại ở việc thiết lập các điều kiện gia nhập thị trường, mà còn đặc biệt chú trọng đến chu kỳ sống của dự án thông qua cơ chế kiểm soát tiến độ và xác định giới hạn thời gian vận hành.

Việc quy định rõ ràng về thời hạn hoạt động — từ ngưỡng phổ thông 50 năm đến mức đặc thù 70 năm — không đơn thuần là một con số kỹ thuật, mà là sự tính toán chiến lược nhằm hài hòa giữa quyền khai thác lợi ích thương mại của nhà đầu tư và mục tiêu tái phân bổ nguồn lực của Nhà nước sau mỗi chu kỳ kinh tế. Đồng thời, các quy định về tiến độ thực hiện dự án, bao gồm tiến độ góp vốn và tiến độ xây dựng, được thiết lập như một công cụ kỷ luật thép nhằm đẩy lùi tình trạng "dự án treo", lãng phí tài nguyên đất đai và kìm hãm cơ hội phát triển địa phương. 

1. Quy định về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

Thời hạn hoạt động của một dự án đầu tư đại diện cho giới hạn về mặt thời gian mà trong đó nhà đầu tư được quyền khai thác tài nguyên, sử dụng đất đai và hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước Việt Nam. Khoản 1, 2 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 (Luật 2025) tiếp tục duy trì nguyên tắc phân tầng thời hạn dựa trên địa bàn và tính chất dự án, nhưng đã bổ sung những chi tiết quan trọng nhằm thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ chiến lược.

Sự khác biệt về thời hạn hoạt động giữa các khu vực địa lý phản ánh chiến lược ưu tiên phát triển hạ tầng và thu hút vốn FDI của Chính phủ. Các khu kinh tế (KKT) được thiết kế như những động lực tăng trưởng đặc thù, do đó đòi hỏi một khung thời gian đủ dài để các dự án hạ tầng lớn có thể đạt được điểm hòa vốn và mang lại giá trị gia tăng bền vững.

• Dự án trong khu kinh tế: Thời hạn hoạt động tối đa được quy định là không quá 70 năm. Đây là ngưỡng thời gian cao nhất trong pháp luật đầu tư hiện hành, dành cho những tổ hợp công nghiệp, dịch vụ và đô thị tích hợp có quy mô vốn khổng lồ và tầm ảnh hưởng sâu rộng đến an ninh kinh tế vùng.
• Dự án ngoài khu kinh tế: Đối với các khu vực thông thường, thời hạn hoạt động tiêu chuẩn được ấn định không quá 50 năm. Tuy nhiên, quy định này không mang tính cứng nhắc mà cho phép mở rộng lên đến 70 năm đối với các danh mục dự án được Nhà nước khuyến khích hoặc dự án gặp khó khăn khách quan trong việc thu hồi vốn.

Luật Đầu tư 2025 mở rộng đối tượng được áp dụng thời hạn 70 năm ngay cả khi dự án nằm ngoài khu kinh tế. Sự mở rộng này nhắm đến ba nhóm đối tượng cốt lõi: các địa bàn gặp khó khăn về điều kiện tự nhiên, các dự án hạ tầng công nghệ hiện đại và các dự án thuộc diện ưu đãi đặc biệt theo quy định tại Điều 17 của Luật. Việc áp dụng khung 70 năm cho các khu công nghệ số tập trung là một bước đi mang tính thời đại, phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản lý từ "khu công nghệ thông tin" sang "hệ sinh thái công nghệ số". Điều này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư hạ tầng có đủ thời gian để khấu hao các thiết bị công nghệ đắt tiền và liên tục cập nhật hệ thống mà không lo ngại về rủi ro hết hạn quyền sử dụng đất sớm.

2. Xác định tiến độ và các khoảng thời gian loại trừ

Tiến độ thực hiện dự án đầu tư là lộ trình triển khai vốn, xây dựng và đưa dự án vào vận hành đã được cam kết. Luật Đầu tư 2025 quy định một cơ chế xác định thời hạn công bằng hơn, tính đến các yếu tố tác động từ phía cơ quan quản lý và các sự kiện bất khả kháng.

2.1. Điểm mốc tính thời hạn hoạt động

Một vấn đề thường gây tranh cãi trong các luật cũ là thời điểm bắt đầu tính thời hạn dự án. Theo hướng dẫn mới nhất tại Nghị định 239/2025/NĐ-CP, thời hạn hoạt động được tính từ ngày nhà đầu tư được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong kịch bản lý tưởng, đây là thời điểm nhà đầu tư có đầy đủ quyền pháp lý để triển khai dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình bàn giao đất tại thực địa thường bị kéo dài do vướng mắc trong bồi thường và giải phóng mặt bằng. Luật 2025 đã quy định rõ: nếu nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thực tế, thời hạn hoạt động của dự án sẽ được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa. Quy định này giúp loại bỏ sự thiệt thòi cho doanh nghiệp khi phải "mất" đi vài năm thời hạn hoạt động chỉ để chờ đợi mặt bằng sạch.

2.2. Các trường hợp không tính vào thời hạn hoạt động 

Khoản 3 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 dẫn chiếu đến khoản 4 Điều 33 để xác định các trường hợp mà thời gian chậm trễ không bị trừ vào tổng thời hạn hoạt động. Đây là những "lá chắn" pháp lý quan trọng cho nhà đầu tư khi đối mặt với các rủi ro từ môi trường quản lý và tự nhiên.

Sự kiện bất khả kháng: Theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai, các sự kiện như thiên tai, dịch bệnh trên diện rộng hoặc các tình huống khách quan không thể khắc phục được sẽ được xem xét trừ đi khỏi tiến độ thực hiện.

Lỗi chậm bàn giao đất từ phía Nhà nước: Khi các cơ quan có thẩm quyền không đảm bảo đúng thời gian biểu trong việc thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc giải phóng mặt bằng.

Chậm trễ trong thủ tục hành chính: Trường hợp cơ quan nhà nước chậm thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc điều chỉnh, cấp phép hoặc các văn bản pháp lý cần thiết để triển khai dự án.

Yêu cầu ngừng dự án từ cơ quan có thẩm quyền: Khi dự án bị tạm đình chỉ để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra hoặc do yêu cầu từ phía Nhà nước mà nguyên nhân không xuất phát từ sai phạm của nhà đầu tư.

Thay đổi quy hoạch: Nếu cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chi tiết dẫn đến việc dự án phải điều chỉnh thiết kế, quy mô hoặc địa điểm, thời gian chờ đợi và xử lý này sẽ được cộng thêm vào thời hạn dự án.

Cơ chế này đòi hỏi nhà đầu tư phải duy trì một hệ thống hồ sơ ghi chép đầy đủ về các tương tác với cơ quan nhà nước để có thể chứng minh các khoảng thời gian bị chậm này khi thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc quyết toán dự án.

3. Quyền chủ động của nhà đầu tư trong việc điều chỉnh thời hạn dự án

Một trong những điểm đột phá của Luật Đầu tư 2025 chính là việc trao quyền chủ động hơn cho nhà đầu tư trong việc quản trị thời gian hoạt động của dự án thông qua quy định tại Khoản 4 Điều 31.

Trước đây, thời hạn hoạt động của dự án thường được coi là một con số cố định và chỉ được xem xét thay đổi khi dự án chuẩn bị hết hạn. Luật 2025 cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn ngay trong quá trình thực hiện dự án.

• Điều chỉnh tăng: Nhằm kéo dài thời gian khai thác khi nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng thị trường còn lớn hoặc cần thêm thời gian để thực hiện các cam kết về công nghệ mới.
• Điều chỉnh giảm: Thường áp dụng khi nhà đầu tư thay đổi chiến lược kinh doanh, muốn sớm kết thúc dự án để chuyển đổi sang mô hình khác hoặc trong các giao dịch chuyển nhượng dự án mà bên mua chỉ có nhu cầu khai thác ngắn hạn.

Tuy nhiên, mọi sự điều chỉnh này đều phải đảm bảo không vượt quá "trần" pháp lý: không quá 70 năm đối với dự án trong khu kinh tế/ưu đãi và 50 năm đối với dự án ngoài khu kinh tế. Việc linh hoạt này đặc biệt có ý nghĩa trong các giao dịch M&A dự án bất động sản công nghiệp hoặc năng lượng tái tạo, nơi thời hạn còn lại của dự án là một biến số quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị định giá.

Điều 33 Luật Đầu tư 2025 hướng tới mục tiêu cắt giảm gánh nặng thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Luật đã bãi bỏ quy định bắt buộc phải điều chỉnh chủ trương đầu tư khi dự án có sự thay đổi về tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên hoặc thay đổi công nghệ đã được thẩm định trước đó. Đặc biệt, nhà đầu tư chỉ phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi kéo dài tiến độ thực hiện dự án quá 24 tháng so với tiến độ ban đầu. Quy định này tạo ra một biên độ an toàn cho các doanh nghiệp trong việc điều phối dòng tiền và vật lực mà không phải lo sợ các sai lệch nhỏ về thời gian sẽ dẫn đến những rắc rối pháp lý nghiêm trọng.

4. Gia hạn dự án đầu tư điều kiện, thủ tục và các rào cản công nghệ

Khi dự án tiến tới giai đoạn kết thúc thời hạn đã được cấp phép, Luật Đầu tư 2025 cung cấp một cơ chế gia hạn có chọn lọc, ưu tiên những dự án bền vững và hiện đại. Nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án phải nộp hồ sơ gia hạn trước khi hết hạn hoạt động. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên các tiêu chí về sự phù hợp với quy hoạch, năng lực tài chính và đặc biệt là tính hiện đại của công nghệ đang sử dụng.

• Số lần gia hạn: Luật không quy định cứng nhắc số lần gia hạn tối đa, nhưng mỗi lần gia hạn tối đa không vượt quá thời hạn hoạt động ban đầu (ví dụ: một dự án 50 năm có thể được gia hạn thêm tối đa 50 năm nữa cho lần đầu tiên).
• Tính liên tục: Việc gia hạn nhằm mục đích duy trì sự ổn định của các dây chuyền sản xuất và bảo vệ quyền lợi của người lao động tại dự án.

Để thực hiện cam kết Net Zero và hiện đại hóa nền kinh tế, Nhà nước Việt Nam thiết lập các rào cản nghiêm ngặt đối với những dự án không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Một điểm mới đáng ghi nhận từ Nghị định 239/2025/NĐ-CP là việc bãi bỏ quy định tự động coi máy móc trên 10 năm tuổi là lạc hậu. Thay vào đó, việc đánh giá sẽ dựa trên hiệu suất thực tế (không dưới 85% thiết kế) và tính tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hoặc tiêu chuẩn của các quốc gia tiên tiến như G7, Hàn Quốc. Sự thay đổi này giúp các doanh nghiệp có quy trình bảo trì tốt không bị buộc phải thay thế máy móc một cách cơ học, gây lãng phí nguồn vốn đầu tư.

5. Tác động của Luật Đầu tư 2025 đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp

Sự linh hoạt trong Điều 31 Luật Đầu tư 2025 mang lại những lợi thế cạnh tranh rõ rệt cho các doanh nghiệp biết tận dụng các cơ chế mới, đặc biệt là trong các lĩnh vực hạ tầng và công nghệ.

Việc mở rộng khung thời hạn lên 70 năm và áp dụng "thủ tục đầu tư đặc biệt" (luồng xanh) cho các dự án tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu công nghệ số tập trung là một cú hích lớn. Theo Điều 28, nhà đầu tư tại các khu vực này có quyền lựa chọn thực hiện các thủ tục theo cơ chế tự cam kết thay vì phải đợi cấp phép từng bước về môi trường, xây dựng.

• Tối ưu hóa thời gian khai thác: Việc rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý giúp doanh nghiệp đưa dự án vào vận hành sớm hơn, từ đó gia tăng thời gian thu lợi nhuận thực tế trong tổng khung 70 năm.
• Phát triển hạ tầng số: Mô hình "Khu công nghệ số tập trung" được kỳ vọng sẽ thay thế hoàn toàn mô hình khu CNTT cũ, với các chính sách ưu đãi về thuế và quyền sử dụng đất dài hạn nhằm thu hút các tập đoàn bán dẫn và AI.

Các ngân hàng sẽ phải tái cấu trúc quy trình thẩm định dự án để phù hợp với sự thay đổi của Luật Đầu tư 2025.

Thẩm định dựa trên cam kết: Đối với các dự án theo thủ tục đặc biệt (luồng xanh), ngân hàng không thể chờ đợi các giấy phép xây dựng hay báo cáo đánh giá tác động môi trường truyền thống để giải ngân. Thay vào đó, họ cần xây dựng các bộ tiêu chí đánh giá dựa trên năng lực thực hiện và tính khả thi của các cam kết tự nguyện của nhà đầu tư.

Gói tín dụng dài hạn: Khung thời hạn 70 năm cho phép ngân hàng thiết lập các khoản vay có kỳ hạn dài hơn, giúp giảm áp lực trả nợ cho doanh nghiệp trong những năm đầu triển khai dự án hạ tầng.

Kết luận

Các quy định về thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án theo khung pháp lý mới nhất đã tạo nên một cơ chế vận hành nhịp nhàng, nơi mà quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư luôn song hành cùng trách nhiệm đối với sự phát triển chung của xã hội. Việc xác định rõ "tuổi thọ" dự án và các cột mốc tiến độ không phải là rào cản, mà chính là sự bảo đảm để nhà đầu tư có thể hoạch định chiến lược kinh doanh dài hạn, tối ưu hóa dòng tiền và quản trị rủi ro một cách khoa học.

Tuy nhiên, trong một thế giới đầy biến động với những sự kiện bất khả kháng và những biến số kinh tế khó lường, tính linh hoạt của pháp luật thông qua cơ chế gia hạn thời hạn hoặc điều chỉnh tiến độ dự án chính là "van an toàn" cần thiết để bảo vệ tâm huyết của những nhà đầu tư chân chính. Sự phối hợp chặt chẽ giữa tính nghiêm minh của chế tài thu hồi dự án chậm tiến độ và tính nhân văn trong việc hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó sẽ là chìa khóa để kiến tạo một môi trường đầu tư năng động, trách nhiệm. Khép lại hồ sơ pháp lý về thời hạn và tiến độ, chúng ta thấy mở ra một chương mới của quản trị đầu tư: nơi mỗi mét vuông đất, mỗi đồng vốn bỏ ra đều phải được vận hành hiệu quả trong sự giám sát minh bạch, vì một nền kinh tế Việt Nam phát triển nhanh nhưng bền vững và thực chất.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!