08 quyền chung của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là thành phần quan trọng của môi trường sống, là nguồn lực nội sinh to lớn để phát triển đất nước. Trong suốt chiều dài lịch sử lập pháp, các quy định về quyền của người sử dụng đất luôn là "linh hồn" của các bản Luật Đất đai, đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa sở hữu toàn dân và quyền lợi sát sườn của từng cá nhân, tổ chức. Bước sang năm 2024, sự ra đời của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã tạo nên một bước ngoặt mang tính lịch sử trong công cuộc cải cách thể chế về tài nguyên.

Không chỉ dừng lại ở việc kế thừa những giá trị cốt lõi của các nhiệm kỳ trước, Luật Đất đai 2024 đã thực hiện một cuộc "cách mạng" về tư duy pháp lý, lấy người dân làm trung tâm của mọi sự phát triển. Điều này được thể hiện rõ nét nhất thông qua các quy định về quyền chung của người sử dụng đất. Đây là bộ khung pháp lý cơ bản, thiết lập nền tảng để người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tối đa giá trị kinh tế trên mảnh đất của mình, đồng thời đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong một thị trường quyền sử dụng đất vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc nhận diện và thấu hiểu sâu sắc 08 quyền chung này không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn là cơ sở để thực thi các nghĩa vụ đối với Nhà nước một cách tự giác và trách nhiệm.

1. Tầm quan trọng của việc xác định 08 quyền chung trong các giao dịch thực tế

Việc xác định chính xác và nắm vững 08 quyền chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024) đóng vai trò nền tảng trong mọi giao dịch dân sự và thương mại liên quan đến bất động sản.

Thứ nhất, xét về góc độ an toàn pháp lý, 08 quyền chung này đóng vai trò như một "tấm khiên" bảo vệ người sử dụng đất trước các rủi ro pháp lý. Trong bối cảnh tranh chấp đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống tòa án, việc hiểu rõ quyền được cấp Giấy chứng nhận, quyền được bảo hộ, và quyền khiếu nại tố cáo giúp người dân chủ động thiết lập các bằng chứng pháp lý, ngăn ngừa hành vi lấn chiếm hoặc xâm phạm từ các chủ thể khác.

Thứ hai, xét về góc độ kinh tế, các quyền này là cơ sở để "vốn hóa" tài sản đất đai. Quyền hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất cho phép người sử dụng đất yên tâm bỏ vốn, công nghệ vào sản xuất nông nghiệp hoặc xây dựng công trình, vì họ được pháp luật bảo đảm quyền sở hữu đối với phần giá trị gia tăng đó. Hơn nữa, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp là những công cụ tài chính thiết yếu để biến quyền sử dụng đất thành nguồn vốn lưu động, phục vụ cho các mục đích đầu tư kinh doanh khác.

Thứ ba, trong bối cảnh Nhà nước đẩy mạnh phát triển hạ tầng, quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trở thành mối quan tâm hàng đầu. Việc Luật Đất đai 2024 chuyển dịch cơ chế bồi thường từ "khung giá đất" sang "giá thị trường"  đòi hỏi người sử dụng đất phải hiểu rõ quyền lợi của mình để đảm bảo nhận được mức đền bù thỏa đáng, tránh thiệt thòi trong quá trình thu hồi đất.

2. 08 quyền chung của người sử dụng đất

Điều 26 Luật Đất đai 2024 liệt kê 08 nhóm quyền chung của người sử dụng đất. Đây là những quyền năng cơ bản, xuyên suốt quá trình sử dụng đất, từ khi được giao đất cho đến khi kết thúc thời hạn sử dụng hoặc đất bị thu hồi. Phân tích sâu từng quyền này sẽ cho thấy bức tranh toàn cảnh về vị thế của người sử dụng đất trong trật tự pháp lý mới.

2.1. Quyền được cấp giấy chứng nhận 

Quyền đầu tiên và quan trọng nhất được ghi nhận tại khoản 1 Điều 26 là quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) khi có đủ điều kiện.

Giấy chứng nhận không chỉ là tờ giấy xác nhận về mặt hành chính mà là chứng thư pháp lý cao nhất khẳng định mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Có Giấy chứng nhận đồng nghĩa với việc quyền tài sản của người dân được "chính danh", là điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền phái sinh như chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho.

Luật Đất đai 2024 đã có những bước tiến vượt bậc trong việc hiện thực hóa quyền này thông qua các quy định tại Điều 137 và Điều 138. Cụ thể, Luật mở rộng phạm vi cấp Sổ đỏ cho các trường hợp đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, chia thành các mốc thời gian cụ thể (trước 1980, 1980-1993, 1993-2014). Đây là một chính sách nhân văn, giải quyết tình trạng "đất kẹt" tồn đọng nhiều năm qua, giúp hàng triệu hộ gia đình có cơ hội hợp pháp hóa tài sản của mình. Tuy nhiên, quyền này đi kèm với nghĩa vụ tài chính; người dân phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (nếu có) để được cấp Sổ.

2.2. Quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Khoản 2 Điều 26 quy định người sử dụng đất có quyền "Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp". Quy định này xuất phát từ nguyên tắc kinh tế về quyền hưởng dụng.

Trong thực tế, đất đai nếu để hoang hóa sẽ không sinh ra giá trị. Giá trị gia tăng của đất đến từ sức lao động, vốn đầu tư cải tạo, và các công trình xây dựng trên đó. Luật pháp bảo hộ quyền sở hữu đối với hoa lợi (nông sản, lâm sản) và lợi tức (tiền cho thuê nhà, lợi nhuận kinh doanh) phát sinh từ đất. Điều này tạo động lực cho người sử dụng đất áp dụng khoa học kỹ thuật, thâm canh tăng vụ, hoặc đầu tư xây dựng các công trình kiên cố. Ngay cả khi đất bị thu hồi, Nhà nước cũng phải bồi thường cho người dân đối với "chi phí đầu tư vào đất còn lại" và các tài sản đã đầu tư trên đất, đảm bảo họ không bị mất trắng công sức lao động.

2.3. Quyền hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc cải tạo, bồi bổ đất đai

Khoản 3 Điều 26 ghi nhận quyền hưởng lợi từ các công trình công cộng: "Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp".

Đây là sự thừa nhận về mặt pháp lý đối với các ngoại tác tích cực của đầu tư công. Khi Nhà nước đầu tư hệ thống thủy lợi, đê điều, trạm bơm hoặc các dự án cải tạo đất nhiễm mặn, phèn, giá trị và khả năng canh tác của các thửa đất trong khu vực hưởng lợi sẽ tăng lên. Người sử dụng đất có quyền thụ hưởng những lợi ích này mà không bị coi là chiếm dụng trái phép tài sản công. Ví dụ, một hộ dân trồng lúa tại Đồng bằng sông Cửu Long được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống ngăn mặn do Nhà nước đầu tư, giúp tăng năng suất lúa, và đây là quyền hợp pháp của họ.

2.4. Quyền được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất đai

Khoản 4 Điều 26 quy định quyền được Nhà nước "hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp".

Quyền này thể hiện vai trò kiến tạo và hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi khí hậu và suy thoái đất đang diễn ra nghiêm trọng. Nhà nước không chỉ quản lý mà còn có trách nhiệm cung cấp dịch vụ công, bao gồm khuyến nông, chuyển giao kỹ thuật canh tác bền vững, và hỗ trợ phục hồi đất bị ô nhiễm hoặc thoái hóa.

Đối với các Doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN) hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, quyền này đặc biệt quan trọng. Họ có thể tiếp cận các chương trình hỗ trợ kỹ thuật để xử lý đất bạc màu, đất nhiễm độc do lịch sử để lại, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà không phải đơn độc gánh chịu rủi ro môi trường.

2.5. Quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

Khoản 5 Điều 26 khẳng định quyền được Nhà nước bảo hộ: "Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình".

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản được Hiến pháp và pháp luật bảo vệ. Khi xảy ra các hành vi xâm phạm như lấn chiếm ranh giới, hủy hoại đất, hoặc cản trở việc sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp. Các biện pháp bảo hộ bao gồm: xử phạt vi phạm hành chính đối với kẻ xâm phạm, cưỡng chế khôi phục tình trạng ban đầu của đất, và công nhận kết quả hòa giải thành tại cơ sở.

Cơ chế bảo hộ này là nền tảng của trật tự xã hội trong quan hệ đất đai, ngăn chặn tình trạng "luật rừng" hoặc tự xử lý tranh chấp bằng bạo lực. Đặc biệt, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sự bảo hộ này càng có ý nghĩa quan trọng để họ yên tâm gửi gắm tài sản tại quê hương.

2.6. Quyền chung khác theo quy định của pháp luật

Khoản 6 và các quy định khác tạo nên nhóm quyền mở rộng, bao gồm quyền chuyển mục đích sử dụng đất và các quyền lựa chọn hình thức tài chính.

Quyền chuyển mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất có quyền xin phép chuyển đổi từ loại đất này sang loại đất khác (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Luật 2024 quy định rõ ràng hơn về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích, đảm bảo tính khả thi.

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: Một điểm mới quan trọng cho các doanh nghiệp là quyền lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê. Đặc biệt, doanh nghiệp có thể chuyển từ trả một lần sang trả hàng năm, giúp linh hoạt hóa dòng tiền và giảm áp lực tài chính ban đầu.

2.7. Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 7 Điều 26 quy định quyền "Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất". Đây là một trong những nội dung trọng yếu và nhạy cảm nhất, được Luật Đất đai 2024 cải cách mạnh mẽ.

Trước đây, cơ chế bồi thường theo khung giá đất nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây ra khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai 2024 đã xác lập nguyên tắc bồi thường theo "giá thị trường", loại bỏ khung giá đất cũ. Điều này có nghĩa là khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, người dân có quyền yêu cầu được bồi thường sát với giá trị thực tế của tài sản.

Hơn nữa, quyền tái định cư được nâng lên một tầm cao mới với nguyên tắc "nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Người dân không chỉ được bồi thường về đất mà còn được hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp. Hình thức bồi thường cũng đa dạng hóa: có thể bồi thường bằng đất cùng mục đích, bằng tiền, bằng nhà ở, hoặc thậm chí bằng đất khác mục đích sử dụng nếu địa phương có quỹ đất.

2.8. Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

Khoản 8 Điều 26 trao cho người sử dụng đất công cụ pháp lý để giám sát và phản biện: "Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai".

Quyền này bao gồm ba khía cạnh:

• Khiếu nại: Yêu cầu cơ quan hành chính xem xét lại các quyết định hành chính (như quyết định thu hồi đất, quyết định giao đất, tính thuế) nếu cho rằng quyết định đó trái luật, xâm phạm quyền lợi của mình.
• Tố cáo: Báo cho cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức hoặc người khác gây thiệt hại đến lợi ích nhà nước hoặc quyền lợi của mình.
• Khởi kiện: Đưa vụ việc ra Tòa án nhân dân (Tòa án hành chính hoặc dân sự) để giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu hủy bỏ quyết định hành chính sai trái.

Đây là cơ chế "kiểm soát quyền lực", đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

3. Điểm mới về quyền của người sử dụng đất so với luật cũ

Luật Đất đai 2024 không chỉ kế thừa mà còn phát triển hệ thống quyền của người sử dụng đất dựa trên thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013. Những điểm mới này tập trung vào việc mở rộng đối tượng thụ hưởng và tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản theo hướng thị trường. So với Luật Đất đai 2013, Luật 2024 đã thực hiện một cuộc cách mạng về quyền tiếp cận đất đai cho kiều bào.

Bảng so sánh quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Sự thay đổi này đồng bộ hóa với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thu hút nguồn lực từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài, đồng thời đảm bảo quyền công dân của họ được tôn trọng tối đa.

Điểm nghẽn lớn nhất của Luật 2013 là cơ chế định giá đất khi bồi thường thường thấp xa so với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện chiếm tới 70% tổng số vụ việc hành chính. Luật Đất đai 2024 giải quyết vấn đề này bằng cách:

• Bỏ khung giá đất: Chính phủ không còn ban hành khung giá đất tối thiểu - tối đa. Thay vào đó, Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành hàng năm sẽ được điều chỉnh sát với diễn biến thị trường.
• Đa dạng hóa phương án bồi thường: Luật 2013 ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích, nếu không có mới bằng tiền. Luật 2024 linh hoạt hơn: Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu. Điều này giải quyết bài toán sinh kế cho người nông dân mất đất sản xuất.
• Chi phí di chuyển tài sản: Luật mới quy định chi tiết việc bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt máy móc, dây chuyền sản xuất, giúp doanh nghiệp giảm thiểu thiệt hại khi phải di dời cơ sở sản xuất.

4. Điều kiện cơ bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Quyền năng pháp lý chỉ có thể được thực thi khi thỏa mãn các điều kiện luật định. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó có 3 điều kiện cơ bản và quan trọng sau:

- Có Giấy chứng nhận (trừ các trường hợp ngoại lệ):

Điều kiện tiên quyết để giao dịch là đất phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng). Đây là bằng chứng pháp lý xác thực quyền sở hữu để đối kháng với bên thứ ba. Tuy nhiên, Luật cũng dự liệu các trường hợp ngoại lệ chưa cần Sổ đỏ vẫn được thực hiện một số quyền (ví dụ: nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 45, hoặc trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài không được sở hữu đất tại Việt Nam thì được quyền chuyển nhượng ngay).

- Đất không có tranh chấp:

Quyền sử dụng đất đang là đối tượng của một vụ tranh chấp (đã được thụ lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Tòa án) thì sẽ bị "phong tỏa" quyền giao dịch. Điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong tranh chấp, tránh tình trạng tẩu tán tài sản trong quá trình tố tụng.

- Trong thời hạn sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất có thời hạn (đất thuê, đất giao có thời hạn) chỉ được giao dịch khi thời hạn đó chưa kết thúc. Nếu đất đã hết hạn sử dụng mà chưa được gia hạn, người sử dụng đất không còn quyền hợp pháp để chuyển nhượng hay thế chấp. Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước.

Kết luận 

Tóm lại, 08 quyền chung của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 không đơn thuần là những điều khoản liệt kê mang tính hình thức, mà là một hệ thống quyền lợi hoàn chỉnh, phản ánh sự tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối của Nhà nước đối với chủ thể sử dụng đất. Từ quyền được cấp Giấy chứng nhận, quyền hưởng thành quả đầu tư cho đến các quyền về bồi thường, khiếu nại, tố cáo... tất cả đã tạo nên một tấm lá chắn pháp lý vững chắc, giúp giảm thiểu những xung đột lợi ích vốn là bài toán nan giải trong nhiều thập kỷ qua. Sự đổi mới này cũng đồng thời mở ra những hành lang thông thoáng cho các giao dịch dân sự, thúc đẩy dòng vốn đầu tư và khơi thông các nguồn lực tiềm tàng đang "ngủ quên" trong đất.

Nhìn rộng hơn, việc thực thi hiệu quả các quyền này chính là "thước đo" cho sự thành công của công cuộc cải cách hành chính và chuyển đổi số trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Khi mỗi mét đất đều được xác lập quyền lợi rõ ràng và được bảo hộ bằng những chế tài nghiêm minh, tinh thần thượng tôn pháp luật sẽ được củng cố, tạo niềm tin vững chắc cho cả cộng đồng dân cư và các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hy vọng rằng, với những tiến bộ vượt bậc của Luật Đất đai 2024, quỹ đất quốc gia sẽ thực sự trở thành nguồn động lực quan trọng, đưa đất nước vững bước vào kỷ nguyên phát triển xanh, bền vững và thịnh vượng, nơi mà quyền lợi của mỗi chủ thể đều được đặt dưới sự bảo trợ công bằng nhất của pháp luật.

Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến quy định pháp luật hoặc cần được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006162 hoặc gửi thư về email: lienhe@luatminhkhue.vn. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Luật Minh Khuê luôn sẵn sàng lắng nghe và hỗ trợ quý khách một cách tận tình và chuyên nghiệp.

https://gemini.google.com/app/848ca87838bb718c?hl=vi