Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở theo Luật nhà ở 2023

Trong dòng chảy của nền kinh tế thị trường và xu hướng đô thị hóa bền vững, nhà ở không chỉ dừng lại là một tài sản có giá trị lớn mà còn là "tổ ấm" – nơi đảm bảo quyền được an cư và phát triển của mỗi cá nhân. Tuy nhiên, để một công trình kiến trúc giữ vững được giá trị theo thời gian và đảm bảo an toàn cho người sử dụng, công tác bảo trì và cải tạo đóng vai trò cốt yếu như một sợi chỉ đỏ xuyên suốt vòng đời của bất động sản. Nhận thức được tầm quan trọng đó, Luật Nhà ở 2023 đã ra đời với những quy định mang tính kế thừa và đổi mới sâu sắc, đặc biệt là việc định hình rõ nét hệ thống quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chăm sóc, nâng cấp tài sản của mình.

Việc thấu hiểu các quyền và nghĩa vụ này không chỉ đơn thuần giúp chủ sở hữu tối ưu hóa công năng sử dụng mà còn là hành lang pháp lý quan trọng để giải quyết các mâu thuẫn trong quản lý chung - riêng, đặc biệt là tại các mô hình nhà ở đa sở hữu như chung cư. 

1. Quyền của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì và cải tạo là gì?

Khoản 1 Điều 135 Luật Nhà ở 2023 không chỉ là một điều khoản quy định nghĩa vụ mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu đối với tài sản của mình. Quyền này được xây dựng trên nguyên tắc tôn trọng quyền sở hữu tư nhân nhưng đặt trong mối tương quan hài hòa với lợi ích cộng đồng và an toàn xã hội.

1.1. Quyền tự chủ và tính chuyên môn hóa 

Quyền đầu tiên và căn bản nhất chính là quyền lựa chọn phương thức thực hiện bảo trì, cải tạo. Pháp luật cho phép chủ sở hữu được tự mình triển khai hoặc thuê các đơn vị dịch vụ bên ngoài, điều này thể hiện sự linh hoạt và tôn trọng tối đa đối với khả năng tài chính cũng như ý chí của người dân. Tuy nhiên, một điểm nhấn quan trọng trong quy định này là tính phân loại dựa trên mức độ phức tạp của công trình. Đối với những hạng mục đơn giản, không ảnh hưởng đến an toàn chung, chủ sở hữu có quyền tự chủ hoàn toàn. Ngược lại, đối với những tác động sâu vào kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc hạ tầng kỹ thuật cốt yếu, pháp luật bắt buộc phải có sự tham gia của các tổ chức, cá nhân có năng lực chuyên môn được cấp phép. Sự điều tiết này nhằm ngăn chặn những rủi ro từ việc thi công tự phát, bảo vệ tính mạng cho chính chủ sở hữu và sự bền vững của các công trình lân cận, đặc biệt là trong bối cảnh nhà ở đô thị ngày càng san sát.

Quyền tự quyết: Chủ sở hữu được toàn quyền quyết định phương thức thực hiện (tự làm hoặc thuê dịch vụ). Điều này giúp tiết kiệm chi phí cho các hạng mục đơn giản (sơn sửa, thay thiết bị điện nước nhẹ) và tạo điều kiện cho chủ sở hữu chủ động về thời gian.

Sự phân hóa theo năng lực chuyên môn: Pháp luật đưa ra ranh giới "nếu pháp luật quy định phải do đơn vị có năng lực thực hiện". Đối với các hạng mục ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc hệ thống kỹ thuật chung (đặc biệt là nhà chung cư), chủ sở hữu không được tự ý thực hiện. Việc bắt buộc thuê đơn vị có chứng chỉ năng lực nhằm bảo vệ an toàn cho chính chủ sở hữu, những người xung quanh và độ bền vững của hạ tầng đô thị.

1.2. Quyền được hỗ trợ và tính hợp thức hóa hành chính 

Quyền của chủ sở hữu còn được thể hiện thông qua việc yêu cầu Nhà nước công nhận và hỗ trợ quá trình cải thiện điều kiện sống. Khi một dự án cải tạo thuộc diện phải xin phép xây dựng, chủ sở hữu có quyền đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền phải xem xét và cấp phép dựa trên những điều kiện khách quan của pháp luật. Điều này giúp hợp thức hóa các thay đổi về mặt vật chất của tài sản, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sở hữu sau này. Bên cạnh đó, trách nhiệm của Nhà nước trong việc "tạo điều kiện" cho việc bảo trì, cải tạo cũng là một quyền lợi đáng chú ý. Nó đòi hỏi các cơ quan chức năng phải có sự hướng dẫn, hỗ trợ về thủ tục hành chính hoặc các biện pháp đảm bảo trật tự, vệ sinh môi trường tại khu vực thi công, giúp chủ sở hữu hiện thực hóa quyền nâng cấp nơi ở một cách thuận lợi và nhanh chóng nhất.

Khi việc cải tạo làm thay đổi công năng sử dụng hoặc kết cấu (thuộc diện phải xin phép), chủ sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước cấp giấy phép xây dựng. Đây không chỉ là nghĩa vụ mà là quyền lợi để hợp thức hóa giá trị tài sản sau khi cải tạo, làm cơ sở cho việc cập nhật biến động tài sản trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

Cụm từ "tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo" khẳng định các cơ quan chức năng (như UBND phường/xã) phải có trách nhiệm hướng dẫn thủ tục, hỗ trợ rào chắn, hoặc các vấn đề giao thông, môi trường để việc thi công diễn ra thuận lợi khi đã đủ điều kiện pháp lý.

Lưu ý: Điều này giúp loại bỏ các rào cản hành chính gây khó khăn cho người dân khi muốn nâng cấp không gian sống.

1.3. Quyền mở rộng và tính đồng bộ 

Tính kết nối hệ thống và quyền lợi mở rộng việc dẫn chiếu đến các "quyền khác theo quy định của pháp luật" đã tạo ra một hành lang pháp lý mở, kết nối Luật Nhà ở với Bộ luật Dân sự và Luật Xây dựng. Điều này cho phép chủ sở hữu được hưởng các quyền lợi phái sinh như yêu cầu những người xung quanh phải tôn trọng ranh giới, không cản trở việc vận chuyển vật liệu hay bắc giàn giáo sửa chữa trong mức độ hợp lý. Quyền lợi này đảm bảo rằng hoạt động bảo trì, cải tạo của chủ sở hữu luôn được đặt trong một hệ sinh thái pháp lý đồng bộ, nơi mọi rào cản từ bên ngoài đều phải được xử lý dựa trên nguyên tắc hài hòa lợi ích và tôn trọng quyền sở hữu chính đáng.

Ví dụ thực tế: Chủ sở hữu có quyền yêu cầu các hộ liền kề tạo điều kiện về không gian (như bắc giàn giáo qua ranh giới đất nếu không có phương án khác) để thực hiện bảo trì, sửa chữa phần tường giáp ranh, theo nguyên tắc tôn trọng quyền sở hữu nhưng không gây thiệt hại cho hàng xóm.

2. Các nghĩa vụ bắt buộc chủ nhà phải thực hiện 

Quyền lợi luôn đi đôi với trách nhiệm. Khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở 2023 thiết lập một hệ thống các nghĩa vụ bắt buộc nhằm đảm bảo rằng hoạt động bảo trì, cải tạo của cá nhân không xâm phạm đến lợi ích công cộng, an toàn tính mạng con người và trật tự xây dựng đô thị.

2.1. Ý thức chấp hành pháp luật và tinh thần cộng sinh trong sử dụng nhà ở

Nghĩa vụ trước hết và quan trọng nhất của mỗi chủ sở hữu là phải tuân thủ tuyệt đối các quy định pháp luật hiện hành về bảo trì và cải tạo. Điều này không chỉ dừng lại ở việc thực hiện đúng các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng hay quy trình xin cấp phép, mà còn mở rộng ra việc tôn trọng không gian sinh tồn chung. Trong một cấu trúc hạ tầng đô thị đan xen, đặc biệt là tại các khu chung cư hoặc nhà phố liền kề, việc bảo trì của một cá nhân thường ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu và sinh hoạt của người xung quanh.

Chính vì vậy, pháp luật quy định nghĩa vụ "tạo điều kiện cho chủ sở hữu khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo". Đây là một điểm nhấn mang tính nhân văn và thực tế, đòi hỏi mỗi cá nhân phải có sự thiện chí, cho phép hàng xóm tiếp cận không gian hoặc các hạ tầng chung (như đường ống, móng tường) khi không còn phương án thay thế khác. Nghĩa vụ này giúp ngăn ngừa tình trạng cản trở quyền được nâng cấp nhà ở của người khác một cách vô lý, từ đó thúc đẩy sự duy trì chất lượng tổng thể của khu dân cư.

2.2. Trách nhiệm vật chất và nguyên tắc bảo toàn quyền lợi bên thứ ba

Trong quá trình thi công, những rủi ro như thấm dột, nứt tường hoặc hư hỏng tài sản của hộ liền kề là điều khó tránh khỏi. Do đó, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại được Luật hóa như một sự bảo đảm công bằng. Chủ sở hữu khi tiến hành cải tạo phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về các tác động tiêu cực mà mình gây ra cho tổ chức, cá nhân khác.

Điểm quan trọng trong nghĩa vụ này là tính bồi thường không chỉ giới hạn ở những thiệt hại vật chất trực tiếp mà còn có thể bao gồm các chi phí phục hồi trạng thái ban đầu hoặc thiệt hại về lợi ích kinh tế phát sinh do sự cố công trình gây ra. Việc minh bạch trách nhiệm bồi thường buộc chủ sở hữu phải cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn đơn vị thi công có năng lực và áp dụng các biện pháp che chắn, bảo hộ an toàn, từ đó giảm thiểu tối đa các tranh chấp dân sự căng thẳng và kéo dài.

2.3. Tính liên kết của các nghĩa vụ bổ trợ trong hệ thống pháp luật

Cuối cùng, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở còn được bao hàm bởi các văn bản pháp luật liên quan khác để tạo thành một vòng tròn quản lý khép kín. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu không chỉ thực hiện trách nhiệm theo Luật Nhà ở mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và trật tự xây dựng đô thị.

Chẳng hạn, việc cải tạo không được gây ô nhiễm tiếng ồn quá mức, phải có phương án thu gom rác thải xây dựng đúng quy định và không được lấn chiếm khoảng không hoặc chỉ giới đường đỏ. Việc pháp luật để ngỏ các "nghĩa vụ khác" chính là để đảm bảo rằng khi có những quy định chuyên ngành mới được ban hành (như tiêu chuẩn về nhà ở thông minh hay vật liệu xanh), người dân sẽ có trách nhiệm cập nhật và thực hiện, nhằm hướng tới mục tiêu chung là xây dựng một nền kiến trúc đô thị an toàn, bền vững và hiện đại.

3. Quy trình bảo trì, cải tạo nhà ở để đúng quy định pháp luật?

Việc tuân thủ đúng quy trình không chỉ giúp chủ sở hữu tránh được các rắc rối pháp lý mà còn đảm bảo chất lượng công trình. Dưới đây là quy trình chuẩn hóa được tổng hợp từ Luật Nhà ở 2023 và Luật Xây dựng sửa đổi.

Bước 1: Kiểm tra hiện trạng, xác định nhu cầu và lập kế hoạch

Quy trình bắt đầu từ việc đánh giá kỹ thuật và pháp lý.

Khảo sát: Chủ sở hữu cần kiểm tra mức độ hư hỏng của ngôi nhà. Đối với nhà chung cư, Ban Quản trị phải phối hợp với đơn vị quản lý vận hành để lập kế hoạch bảo trì hàng năm, xác định các hạng mục ưu tiên (ví dụ: PCCC, thang máy) và dự toán kinh phí để trình Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Pháp lý: Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) để xác định ranh giới đất và quyền sở hữu hợp pháp. Xác định xem hạng mục dự định sửa chữa là "bảo trì" (miễn phép) hay "cải tạo" (có thể cần phép).

Bước 2: Thủ tục xin Giấy phép xây dựng (GPXD)

Đây là bước quyết định tính hợp pháp của công trình. Cần phân biệt rõ trường hợp được miễn và trường hợp phải xin phép theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (và các văn bản hướng dẫn áp dụng trong giai đoạn 2025).

Lưu ý: Ngay cả khi được miễn giấy phép, chủ sở hữu vẫn phải chịu trách nhiệm về an toàn và quy hoạch.

Bước 3: Thông báo khởi công và Thông báo cho các bên liên quan

Dù được miễn giấy phép hay đã có giấy phép, thủ tục thông báo là bắt buộc để đảm bảo sự giám sát của nhà nước và cộng đồng.

Thông báo chính quyền: Chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công (kèm hồ sơ thiết kế hoặc giấy phép) đến UBND cấp xã/phường nơi có công trình trước khi khởi công (thường là 03-07 ngày làm việc). Điều này giúp cán bộ địa chính - xây dựng nắm bắt địa bàn và kiểm tra khi cần thiết.

Thông báo hàng xóm: Thông báo cho các hộ liền kề hoặc Ban Quản trị (nếu ở chung cư) về kế hoạch thi công, thời gian gây ồn, bụi để họ có sự chuẩn bị và phối hợp.

Bước 4: Lựa chọn nhà thầu và Ký kết hợp đồng

Lựa chọn: Đối với cải tạo ảnh hưởng kết cấu, bắt buộc phải chọn nhà thầu có năng lực hoạt động xây dựng (có chứng chỉ năng lực phù hợp hạng công trình). Việc thuê thợ tự do ("thợ vườn") cho các công việc kết cấu phức tạp là rủi ro pháp lý lớn cho chủ nhà nếu xảy ra tai nạn.

Hợp đồng: Ký kết hợp đồng thi công xây dựng rõ ràng, quy định cụ thể về phạm vi công việc, tiến độ, chất lượng vật tư, trách nhiệm an toàn lao động, bảo hành và phương thức thanh toán.

Bước 5: Thi công, giám sát và nghiệm thu

Thi công: Tuân thủ biện pháp thi công đã được duyệt. Che chắn công trình, không để vật liệu rơi vãi.

Giám sát: Chủ nhà nên trực tiếp giám sát hoặc thuê tư vấn giám sát để đảm bảo nhà thầu làm đúng thiết kế và không "rút ruột" công trình.

Nghiệm thu & Hoàn công: Sau khi hoàn thành, tiến hành nghiệm thu bàn giao. Nếu việc cải tạo làm thay đổi diện tích xây dựng (tăng thêm diện tích sàn), chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục hoàn công và đăng ký biến động đất đai để cập nhật thông tin mới vào Sổ hồng. Đây là bước quan trọng để hợp pháp hóa tài sản gia tăng.

4. Rủi ro pháp lý khi vi phạm quy định về bảo trì, cải tạo nhà ở

Việc coi thường các quy định pháp luật trong bảo trì, cải tạo có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về tài chính và pháp lý.

4.1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 174 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng và Điều 605 về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra), chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại do công trình của mình gây ra cho người khác.

Phạm vi bồi thường: Bao gồm chi phí khắc phục hư hỏng tài sản (sửa nhà hàng xóm bị nứt), chi phí chữa trị thương tích cho người bị nạn, thu nhập bị mất, và khoản tiền bù đắp tổn thất về tinh thần.

Nguyên tắc: Ngay cả khi chủ sở hữu đã thuê nhà thầu thi công, chủ sở hữu vẫn là người chịu trách nhiệm chính trước pháp luật dân sự đối với bên thứ ba (trừ khi có thỏa thuận khác hoặc chứng minh được lỗi hoàn toàn thuộc về bên thi công và sự kiện bất khả kháng). Do đó, việc mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự trong thi công xây dựng là một giải pháp quản trị rủi ro khôn ngoan.

4.2. Xử phạt vi phạm hành chính

Hành vi vi phạm trật tự xây dựng bị xử lý nghiêm khắc theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Bảng thống kê mức phạt tham khảo (đối với cá nhân, tổ chức mức phạt gấp đôi):

Ngoài phạt tiền, biện pháp "buộc tháo dỡ" là hình phạt gây thiệt hại kinh tế lớn nhất, có thể biến khoản đầu tư cải tạo thành con số không và tốn thêm chi phí phá dỡ.

4.3. Rủi ro bị cưỡng chế kinh phí bảo trì 

Một điểm nhấn của Luật Nhà ở 2023 là siết chặt chế tài đối với Chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì. Theo Điều 153 và 154, nếu Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì (2% + lãi suất) cho Ban Quản trị, UBND cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thu hồi. Biện pháp cưỡng chế có thể là trích chuyển tiền từ tài khoản của Chủ đầu tư tại ngân hàng, hoặc kê biên bán đấu giá tài sản của Chủ đầu tư. Điều này bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân và giảm thiểu các tranh chấp kéo dài như trước đây.

Kết luận

Tóm lại, những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo theo Luật Nhà ở 2023 đã tạo nên một bước tiến dài trong việc minh bạch hóa các quan hệ dân sự và hành chính trong lĩnh vực bất động sản. Việc pháp luật trao quyền chủ động trong cải tạo, đồng thời siết chặt kỷ luật trong bảo trì không phải là một rào cản, mà chính là sự bảo hộ tối ưu cho giá trị tài sản và tính mạng của người dân. Nó khẳng định một triết lý sâu sắc: Sở hữu nhà ở không chỉ là sự chiếm hữu về không gian, mà còn là trách nhiệm gìn giữ một di sản vật chất cho các thế hệ tương lai và cho diện mạo chung của đô thị.

Trong bối cảnh năm 2026, khi các tiêu chuẩn về an toàn và thẩm mỹ kiến trúc ngày càng được nâng cao, việc tuân thủ nghiêm túc các nghĩa vụ pháp lý này sẽ là nền tảng để ngăn ngừa các tranh chấp không đáng có và loại bỏ các nguy cơ mất an toàn công trình. Để luật đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, bên cạnh sự nghiêm minh của cơ quan quản lý nhà nước, rất cần tinh thần tự giác và ý thức trách nhiệm của mỗi chủ sở hữu. Hy vọng rằng, những phân tích chi tiết trên đây đã cung cấp một "chiếc chìa khóa" pháp lý hữu ích, giúp quý chủ sở hữu tự tin thực hiện quyền lợi của mình, đồng thời hoàn thành trách nhiệm đối với tài sản và cộng đồng, cùng hướng tới một môi trường sống văn minh, an toàn và thịnh vượng.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!