1. Quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào ?

Chào quý công ty, Xin cho tôi hỏi nội dung như sau:căn hộ chung cư tôi thuê mua của nhà nước, trả tiền trong 20 năm (thời gian thuê mua từ năm 2007 đến 2027), lần đầu trả 20% giá trị căn hộ. Số tiền còn lại trả hàng tháng (240 tháng). Nay năm 2018 tôi chưa thanh toán tiền xong. Phải đến 2027 mới xong.

Vậy xin cho tôi hỏi:

- Quyền sở hữu căn hộ thời điểm này của ai. Còn của nhà nước hay của tôi. - bảo trì phần sở hữu riêng do ai thực hiện (ví dụ sửa nền nhà do bong tróc…). Tôi hay nhà nước vì trong thời gian nầy tôi thanh toán hết tiền, chưa có quyền sở hữu.

- Quyền sở hữu có mấy loại. Chỉ khi có giấy chứng nhận sở hữu mới gọi là quyền sở hữu hay khi nhà nước ký hợp đồng thuê mua với tôi là tôi đã có quyền ?

- Loại nhà chung cư của nhà nước cho người dân thuê mua (từ 2007 đến năm 2027), người dân chưa thanh toán đủ tiền thuê mua căn hộ. Vậy chung cư này thuộc loại 1 hay nhiều chủ sở hữu ?

Tôi xin chân thành cảm ơn quý công ty.

Người gửi : LMK

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Thứ nhất, quyền sở hữu căn hộ chung cư khi vẫn đang trong quá trình thanh toán khoản tiền thuê mua nhà chung cư.

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 xác định như sau:

7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

Nghĩa là tại thời điểm này năm 2018 khi bạn chưa thực hiện thanh toán xong khoản tiền thuê mua thì bạn chưa trở thành chủ sở hữu của căn hộ chung cư. Nhà nước vẫn là chủ sở hữu của căn hộ này, chỉ tính đến thời điểm bạn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì bạn mới trở thành chủ sở hữu.

Nên khi toàn bộ người dân ở khu chung cư đó chưa thanh toán xong thì chủ khu chung cư vẫn là bên cho thuê mua. Nếu người dân đã thanh toán đủ số tiền thì lúc đó khu chung cư thuộc loại nhiều chủ sở hữu.

Thứ hai, nghĩa vụ bảo trì trong thời gian chưa thanh toán hết khoản tiền thuê mua ai chịu

Trước khi xác định nghĩa vụ bảo trì thì trong thời gian ban đầu kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa ra sử dụng nhà chung cư sẽ được bảo hành tối thiểu 60 tháng, cụ thể theo quy định tại Điều 85 Luật nhà ở năm 2014:

1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Theo khoản 3 Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

Bên cho thuê mua nhà phải bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, khi hết thời hạn bảo hành, bạn muốn được bảo trì nhà trong thời gian thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thì phải có thỏa thuận với bên cho thuê mua trong hợp đồng.

Khi việc thuê mua nhà chung cư đã thanh toán đủ tiền, nếu nhà đã thuộc sở hữu chung thì việc bảo trì được giải quyết theo điều 91 Luật nhà ở năm 2014:

"1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý.

2. Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này."

Thứ ba, bên thuê mua có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi chưa thanh toán đủ tiền thuê mua không hoặc có quyền gì đối với công trình xây dựng được thuê mua trong thời gian này.

Bên thuê mua sẽ được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà chung cư cho người khác khi chưa thanh toán đủ tiền cụ thể theo quy định tại Điều 36 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Sau khi ly hôn có được cùng đứng tên mua căn hộ chung cư không ?

Thưa luật sư, Trước đây vợ chồng tôi có đăng ký mua 01 căn hộ với công ty Novaland - nay chúng tôi chuẩn bị ly dị. Chúng tôi thống nhất là sau khi ly dị thì vẫn sẽ tiếp tục đóng tiền mua căn hộ theo như lộ trình trong hợp đồng, mỗi bên sẽ tiếp tục góp tiền (50/50) cho đến khi đóng đủ tiền.
Giấy tờ căn hộ sau này sẽ có tên của cả vợ chồng như vậy có được không ? Sau khi ly dị thì cô ấy vẫn ở trong hộ khẩu như hiện nay, hộ khẩu do mẹ tôi đứng tên chủ hộ. Khi nào căn hộ bàn giao, có giấy tờ đầy đủ thì cô ấy sẽ xin cắt hộ khẩu hiện nay và xin đăng ký hộ khẩu tại căn hộ mà cả hai chúng tôi cùng đứng tên chung.
Xin hỏi như vậy có được không, thủ tục như thế nào ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi !

Sau khi ly hôn có được cùng đứng tên mua căn hộ chung cư không ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Về căn nhà mới mua trước hôn nhân, sau khi ly hôn tài sản này vẫn có thể trở thành sở hữu chung của hai người khi không còn quan hệ vợ chồng. Điều 208 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.”

Do vậy, nếu hai anh chị có thỏa thuận mỗi người góp 50/50 cho đến khi đóng đủ tiền và có thỏa thuận việc sở hữu chung căn nhà này, thì tài sản này có thể trở thành tài sản thuộc sở hữu chung đứng tên cả hai vợ chồng.

Theo Điều 24 Luật cư trú sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định: Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Như vậy sổ hộ khẩu có thể được cấp cho cả cá nhân có nhu cầu tách sổ.

Thủ tục tách khẩu:

Theo Điều 27 Luật cư trú sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định về tách sổ hộ khẩu như sau:

“1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.”

Theo quy định trên, người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có nhu cầu tách khẩu thì cần chuẩn bị những giấy tờ sau: sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu. Trong 07 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ trả kết quả việc tách khẩu. Trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Thủ tục cấp sổ hộ khẩu. ( Điều 21 Luật cư trú sửa đổi bổ sung năm 2013)

1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

- Đối với thành phố trực thuộc Trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

- Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉn

Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

- Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

- Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

- Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc Trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Trường hợp chủ hộ không đồng ý cho tách hộ khẩu

Theo quy định tại khoản 8 điều 10 Thông tư số 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú:

Người đứng tên chủ hộ có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho những người cùng có tên trong sổ hộ khẩu được sử dụng sổ để giải quyết các công việc theo quy định của pháp luật. Trường hợp cố tình gây khó khăn, không cho những người cùng có tên trong sổ hộ khẩu được sử dụng sổ để giải quyết các công việc theo quy định của pháp luật thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp gia đình không hợp tác, tạo điều kiện cho cách thành viên làm thủ tục tách khẩu thì có quyền làm đơn gửi Công an phường/xã, ghi rõ đề nghị mời chủ hộ gia đình đến làm việc về việc xin tách hộ khẩu, theo quy định tại Khoản 3 điều 25 Thông tư số 35/2014/ TT-BCA về “Trách nhiệm của Công an xã, phường, thị trấn về quản lý cư trú”. Nếu chủ hộ gia đình vẫn không đồng ý, thì có thể đề nghị Công an xã lập biên bản, chuyển đơn, biên bản làm việc về Công an huyện giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số : 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ, nhà chung cư

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh việc mua bán căn hộ, nhà chung cư diễn ra hết sức phổ biến. Luật Minh Khuê giới thiệu mẫu hợp đồng mu bán căn hộ, nhà chung cư theo quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam hiện nay.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

……….***……….

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Căn cứ theo sự thỏa thuận của hai bên:

Hôm nay, ngày………tháng………năm………, Chúng tôi gồm có:

BÊN BÁN ( Gọi tắt là bên A )

  • ÔNG/ BÀ :………………..………....................Sinh năm: ..…………….…..…...
  • Số CMND:…………………..............................Cấp ngày: ..….……..……….….
  • Hiện thường trú tại:..………………………..……….............….….………………
  • Và Bà :………………………..………...............Sinh năm: ..……….….…....…....
  • Số CMND: …………………..............................Cấp ngày: ..………..……..….…
  • Hiện thường trú tại: ..………………………..……….................….…………........

BÊN MUA ( Gọi tắt là bên B )

  • ÔNG/ BÀ :………………..………....................Sinh năm: ..…………….…..…....
  • Số CMND:…………………..............................Cấp ngày: ..….……..……….…..
  • Hiện thường trú tại:……………………………………………………………….....
  • Và Bà :………………………..………...............Sinh năm: ..……….….…....…....
  • Số CMND: …………………..............................Cấp ngày: ..………..……..….…
  • Hiện thường trú tại: ..………………………..……….................….…………........

Hai bên đồng ý thực hiện việc mua bán tài sản gắn liền với đất với theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1

CĂN HỘ MUA BÁN

Căn hộ thuộc quyền sở hữu của bên A theo ..............................................................................

..........................................................................................................................., cụ thể như sau:

- Địa chỉ : ......................................................................................................................................

- Căn hộ số: ...................... tầng ...................................................................................................

- Tổng diện tích sử dụng: .............................................................................................................

- Diện tích xây dựng: ....................................... ...........................................................................

- Kết cấu nhà: ...............................................................................................................................

- Số tầng nhà chung cư: ................tầng

Căn hộ nêu trên là tài sản gắn liền với thửa đất sau:

- Thửa đất số: ...................................................

- Tờ bản đồ số:....................................................

- Địa chỉ thửa đất: ...........................................................................................

- Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................)

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ..................................... m2

+ Sử dụng chung: .................................... m2

- Mục đích sử dụng:..............................................

- Thời hạn sử dụng:...............................................

- Nguồn gốc sử dụng:............................................

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .............................................

.................................................................................................................................

ĐIỀU 2

GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá mua bán căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là:....................đồng (bằng chữ:...................đồng Việt Nam).

2. Phương thức thanh toán: ..............................................................................................

...........................................................................................................................................

...........................................................................................................................................

3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3

VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ

1. Bên A có nghĩa vụ giao căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm .....................................................................................................................................

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4

TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 5

PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Căn hộ không có tranh chấp;

b) Căn hộ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU ......

........................................

...................................................................................................................................

....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................

ĐIỀU .......

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Bên A

(Ký và ghi rõ họ tên)

Bên B

(Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ...............................................)

tại ...........................................................................................................................,

tôi ............................................., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ..........,

tỉnh/ thành phố ........................................................................................................

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư được giao kết giữa bên A là ................và bên B là ................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- ................................................................................................................................

..................................................................................................................................

- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:

+ Bên A ...... bản chính;

+ Bên B ....... bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số................................, quyển số ................TP/CC-SCC/ HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Thủ tục bán căn hộ chung cư như thế nào ?

Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Tôi có một căn hộ tại Lakeside B, cụm chung cư cao cấp 16 tầng, Khu Trung tâm CL (Phường NAN - VT) đã có sổ hồng do tôi đứng tên. Nay tôi muốn bán đi xin luật sư tư vấn giúp nếu bán tôi phải làm thủ tục giấy tờ gì, hợp đồng ra sao, có cần cơ quan nào công chứng không? Các khoản phí phải nộp là gì và nộp cho cơ quan nào? Nếu có thể xin luật sư cho xin một mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Trân trọng cảm ơn!
Người gửi: TTCN

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Căn cứ vào Điều 118 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội​ quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Căn cứ vào Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở​ Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Các khoản phí bạn phải nộp là thuế thu nhập cá nhân (Theo Điều 14, Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 của Quốc hội; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 của Quốc hội​) và lệ phí trước bạ (nộp theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011).

“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ bạn có thể tham khảo TẠI ĐÂY

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mua lại chung cư vay gói 30 nghìn tỷ( nhà ở xã hội) cần phải đáp ứng điều kiện gì ?

5. Quy định về quyền sở hữu chung cư như thế nào theo luật dân sự ?

Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam lại xây dựng các quy định cho nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Điều này làm cho chế độ sở hữu tư nhân trong thực tiễn không đủ cơ sở để vận hành. Một trong những ví dụ tiêu biểu chính là tình trạng của sở hữu chung cư.

Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ dành đúng một điều luật - Điều 225 để nói về sở hữu chung cư. Vì vậy, Điều 70 Luật Nhà ở năm 2006 đã nhấn mạnh: “nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.

Đánh giá về các quy định trên, TS Nguyễn Ngọc Điện (Đại học Quốc gia TP.HCM) cho rằng, với chức năng của luật chung, BLDS không làm rõ bản chất của sở hữu chung cư bằng cách quy định mang tính nguyên tắc. Hậu quả là trong luật riêng, chung cư trở thành một loại hình sở hữu mập mờ. Cho đến nay, hầu như không thể ghi nhận sự tồn tại của chung cư đích thực theo nghĩa là một tập hợp các căn hộ. Còn quy định của Luật Nhà ở càng cho thấy sự đầu tư chưa đúng công sức của nhà làm luật trong việc xác định bản chất đích thực của chung cư về phương diện pháp luật sở hữu.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Đáng chú ý là có những phần tài sản thuộc chung cư được nhà đầu tư giữ lại vốn là những tài sản mà khi sống trong chung cư, người ta buộc phải sử dụng, chứ không có sự lựa chọn khác như bãi, nhà để xe. Nếu tuân thủ đúng các quy định của Điều 225 BLDS, khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và điểm b, khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nơi để xe phải là phần diện tích dùng chung, không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư. “Đáng tiếc là các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư”, Chủ tịch Công ty Luật Basico Trương Thanh Đức nói.

Ông Đức cũng phân tích, về mặt kinh tế, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để rồi thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc thu tiền trông giữ xe. Nếu chủ đầu tư đã phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào các căn hộ mà lại giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng. Còn theo ông Điện, để có thể sử dụng những loại tài sản đó, chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư về việc thuê lại và thường phải “gánh” những điều khoản bất lợi về giá thuê, phương thức thanh toán… “Trong không ít trường hợp, sự lạm dụng vị trí kẻ mạnh của người cho thuê vượt quá sức chịu đựng của người thuê dẫn đến xung đột xã hội gay gắt mà nhà chức trách cho đến nay vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công”, ông Điện đúc rút.

Theo nguyên lý của thể chế pháp lý cho nền kinh tế thị trường, BLDS phải thể hiện quan điểm chiến lược, nhất quán của Nhà nước trong tôn trọng và bảo đảm “tính tuyệt đối của quyền sở hữu”. Việc thụ hưởng nguyên lý này giữa các chủ thể luật tư là bình đẳng như nhau, không phụ thuộc chủ thể là cá nhân hay tổ chức. Tuy nhiên, tại tọa đàm đánh giá 5 năm thi hành BLDS do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 29/9 với sự hỗ trợ của Dự án Jica, ông Nguyễn Hồng Hải (Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế) thẳng thắn đánh giá: “BLDS năm 2005 dường như đã đi ngược với nguyên lý trên, khi quy định hình thức sở hữu với nhiều dấu ấn của sở hữu chính trị nhiều hơn là sở hữu của nền kinh tế thị trường (sở hữu được quy định để phục vụ cho giao lưu dân sự, thương mại)”

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam ?