Trên thực tế nhiều người cho rằng mua căn hộ chung cư có giá thành rẻ hơn mua nhà đất nhưng nhược điểm là mua chung cư thì chỉ được sở hữu căn hộ chung cư còn không có quyền sử dụng đất. Nhưng sự thật là khi mua căn hộ chung cư, người mua đã mua cả đất xây dựng căn hộ chung cư đó. Cơ sở pháp lý của việc này ở đâu? Cùng tìm hiểu trong chia sẻ dưới đây:

1. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất của người sở hữu căn hộ chung cư

- Luật Nhà ở năm 2014

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất xây dựng căn hộ chung cư

Điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

"Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mịa, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư..."

Theo đó, người sở hữu nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng quyền sử dụng đất đối với các diện tích đất sau:

- Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư

- Diện tích làm sân, trồng hoa, trồng cây xanh xung quanh nhà

- Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.

Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; xác định rõ trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

3. Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền gì đối với đất chung cư?

Điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng va định đoạt đối với quyền sử dụng đất  khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật".

Theo đó, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư và phần quyền sử dụng đất của từng người sở hữu căn hộ sẽ không hoàn toàn bằng nhau vì diện tích các căn hộ khác nhau. Và mặc dù có quyền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà chung cư nhưng là quyền sử dụng chung và không thể phân chia diện tích đất đó cho từng hộ. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được xác đinh là ổn định lâu dài.

Việc xác định quyền sử dụng đất đối với người sở hữu căn hộ chung cư là cơ sở để người sở hữu căn hộ chung cư biếu quyết khi chung cư bị xuống cấp, không thể tiếp tục sử dụng được theo kết quả kiểm định chất lượng công trình về việc có xây dựng mới hay không, và quyết định cuối cùng sẽ dựa trên kết quả biểu quyết của số đông người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất và phù hợp với quy định của pháp luật.

4. Thời hạn sử dụng đất chung cư là 50 năm hay lâu dài?

Theo phân tích tại mục 2 và mục 3 thì người sở hữu căn hộ chung cư ngoài quyền sở hữu căn hộ chung cư thì còn có quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác, phần đất có quyền sử dụng này được chia theo tỷ lệ đó là bằng diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.

Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư này là sử dụng lâu dài (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Bên cạnh đó tại khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: "Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài."

Như vậy, người sở hữu căn hộ chung cư thì ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo phân cấp công trình và chất lượng công trình thì còn được sử dụng đất ổn định lâu dài.

5. Người sở hữu căn hộ chung cư có quyền gì khi chung cư hết thời hạn sử dụng?

5.1. Quyền quyết định phá dỡ và xây dựng mới nhà chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chung cư có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng này được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Vậy khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng quyền lợi của người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được giải quyết như thế nào?

Về vấn đề này tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hu hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để có phương án xử lý.

- Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định;

- Nếu nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì phải tiến hành phá dỡ và cải tạo;

- Nếu nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thông nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư thì tiến hành phá dỡ và xây mới.

5.2. Được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại

Theo quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014, thì việc bố trí tái định vư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất tái định cư theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở;

- TRường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có chệnh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thah toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định vư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

- Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở kỹ giữa người được bố trí tái định cư với đơn bị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

5.3. Bố trí tái định cư hoặc được thanh toán tiền nếu chung cư bị phá dỡ để xây công trình khác

Theo quy định tại khoản 2 Điều 116 Luật nhà ở 2014 thì người sở hữu căn hộ chung cư được bố trí tái định cư hoặc thanh toán tiền nếu nhà chung  cư bị phá dỡ cây dựng công trình khác.

Việc bố trí tái định cư được thực hiện theo quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể:

- Mùa nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thur, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư;

- Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư

- Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vai ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

- Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tụa lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Bên cạnh đó, người sở hữu căn hộ chung cư vẫn có quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung không thể phân chia. Được lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để tự lo chỗ ở hoặc tự thỏa thuận về chỗ ở tạm thời trong thời gian cải tạo, xây dựng lại

Thời gian qua vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư đang gây ra nhiều hoang mang trong cộng đồng, một phần vì nhiều người không hiểu rõ quy định pháp luật về vấn đề này và cũng bởi một phần là quy định pháp luật về vấn đề này chưa hoàn toàn rõ ràng. Hy vọng với chia sẻ trên đây giúp bạn đọc hiểu được phần nào quy định pháp luật về vấn đề này.

1900.6162

Luật Minh Khuê (Tổng hợp và phân tich)