1. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Hơn nữa, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Đề cập vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tức là xem xét việc người sử dụng đất được thực hiện những quyền và phải tuân thủ những nghĩa vụ gì. Trước khi nghiên cứu khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm quyền và nghĩa vụ của một chủ thể pháp luật nói chung.

Theo lí luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể được hiểu: “Là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép".

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác.

2. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2.1 Quyền chung của người sử dụng đất:

Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

Thành quả lao động, kết quả đầu tư được xác định bao gồm: nhà, cửa, vật kiến trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng đất. Ví dụ: cải tạo đất xấu thành đất tốt, san lấp đất trũng thành đất bằng V.V.; sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi... trong quá trình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.

>> Xem thêm:  Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lọi ích hợp pháp về đất đai của mình.

Quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất được hiểu là quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có được do pháp luật quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng hoặc do nhận chuyển giao, nhận thừa kế từ người khác... mà không thuộc các trường họp bị pháp luật cấm;

Doanh nghiệp nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

đ) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuât, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đâu tư nhà ở đê cho thuê.

e) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp (điểm đ và e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013)

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian theo quy định của Luật đất đai.

2.2 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

- Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí trên thửa đất liền kề.

- Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng kí tại văn phòng đăng kí đất đai.

Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai năm 2013.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết họp cho thuê.

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất.

Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất

- Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật đất đai.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Trong khi sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽ được Nhà nước xét cho tiếp tục sử dụng hoặc Nhà nước thu hồi lại đất. Như vậy, việc quy định thời hạn sử dụng đất đảm bảo cho Nhà nước (đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) thực hiện được quyền định đoạt đất đai thông qua việc thu hồi lại đất đã giao sử dụng hoặc cho phép người sử dụng tiếp tục kéo dài thời gian chiếm hữu, sử dụng đất. Hơn nữa, việc quy định thời hạn sử dụng đất là không giống nhau đối với các loại đất. Việc xác định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài hay có thời hạn phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Luật đất đai năm 2013 phân biệt thời hạn sử dụng đất thành: loại đất sử dụng ổn định, lâu dài; loại đất sử dụng có thời hạn và thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

3. Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định, lâu dài trong các trường hợp sau đây:

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai năm 2013;

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật đất đai năm 2013; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai năm 2013; Nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài;

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại mục này.

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thi được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại mục này.

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn không quá 05 năm;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật định tại khoản 1 Điều 126 của Luật đất đai năm 2013 nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai năm 2013.

Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Nhà nước phải phối hợp nhiều biện pháp khác nhau để quản lí, theo dõi việc sử dụng đất của các tổ chức. Nhiều năm trước đây, việc sử dụng đất của một số tổ chức trong nước còn hạn chế, bất cập như: Đất được giao, được thuê không đưa vào sử dụng, sử dựng thiếu hiệu quả, đầu tư không đúng tiến độ, đầu cơ dự án giữ đất chờ tăng giá, đầu tư dàn trải dẫn đến dự án treo, quy hoạch treo, đất đai bị bỏ hoang hoá rất lãng phí; Nhiều tổ chức kinh tế trốn thuế sử dụng đất, nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gây thất thu cho ngân sách nhà nước; Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng thì tự cho thuê lại đất để kinh doanh, tự chia đất cho các bộ nhân viên để làm nhà ở ... Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định mới tăng cường kiểm tra, theo dõi, giám sát việc sử dụng đất của các tổ chức để bảo đảm sử dụng đất thực sự hiệu quả, tiết kiệm, tránh lãng phí đất.

- Mục đích sử dụng đất của các tổ chức rất đa dạng. Có tổ chức sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Có những tổ chức sử dụng vào các mục đích, lợi ích riêng của tổ chức, của doanh nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của từng loại tổ chức.

- Thời hạn sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính của các loại tổ chức là khác nhau. Tổ chức sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng ... thì sử dụng đất lâu dài và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế thì sử dụng có thời hạn và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước.

- Nguồn gốc sử dụng đất của tổ chức trong nước thì phần lớn là đất được Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê đất. Ngoài ra, tổ chức có thể nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất ...

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?