Rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi bằng

1. Hiểu thế nào là lập vi bằng cho giao dịch mua bán đất?

Dạo gần đây việc lập vi bằng xuất hiện với tần suất khá nhiều trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vi bằng theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có nêu rất rõ vi bằng được hiểu là một văn bản có tính chất để ghi nhận một sự kiện hay một hành vi nào đó có thật trên thực tế, được bên thứ ba là Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập trên yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. 

Và hiện nay pháp luật không có cấm việc lập vi bằng để tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch hoàn toàn có thể lựa chọn hình thức vi bằng để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Từ bản chất của vi bằng, chúng ta có thể hiểu một cách hết sức đơn giản rằng sự kiện mua bán nhà đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng các hình thức khác đã có sư chứng kiến trực tiếp của bên thứ ba là Thừa phát lại, chứng minh rằng trên thực tế có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất này xảy ra và với nội dung cụ thể như thế nào. Do đó việc lập vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn là một hình thức được nhiều người dân lựa chọn để đảm bảo quyền lợi của mình trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên thì dưới góc độ pháp lý về đất đai, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vi bằng có giá trị pháp lý không? Giá trị pháp lý có đảm bảo được tối đa quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán hay không? Luật Minh Khuê sẽ làm rõ vấn đề này tại mục 2 của bài viết: 

2. Lập vi bằng để bán nhà đất có sang tên sổ đỏ được không?

Như đã phân tích ở trên thì việc lập vi bằng bản chất chỉ là để ghi nhận lại một sự kiện có thật trong thực tế. Mặt khác tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy đinh rõ giá trị pháp lý của vi bằng. Theo đó vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. 

Bên cạnh đó tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ việc tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải được lập bằng văn bản (hợp đồng chuyển nhượng) và văn bản này bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới đảm bảo tính giá trị pháp lý của nội dung, tính hiệu lực về mặt hình thức của hợp đồng. 

Từ những căn cứ trên có thể kết luận rằng, việc người dân tiến hành lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có giá trị để tiến hành thủ tục sang tên cấp sổ hồng cho nhà đất. Mà việc lập vi bằng cụ thể ở đây chỉ khuyến khích cho việc đặt cọc mua bán nhà đất và nó sẽ chỉ có giá trị pháp lý trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc như không thanh toán tiền, không hoàn trả tiền, phạt cọc,...

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: Hiểu sao cho đúng bản chất pháp lý của vi bằng? So sánh với văn bản Công chứng

3. Những rủi ro lớn khi lập vi bằng giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch pháp lý có đối tượng giao dịch khá lớn, Do vậy pháp luật quy định rất chặt chẽ về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mới có giá trị pháp lý tiến hành sang tên sổ đỏ, sổ hồng. Chính vì thế mà chúng ta có thể nêu ra một số rủi ro pháp lý lớn mà người đi mua đất sẽ phải đối mặt nếu như chỉ sử dụng vi bằng cho giao dịch chuyển nhượng nhà đất như sau: 

- Thứ nhất, pháp luật không thừa nhận giá trị của vi bằng trong thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này rủi ro pháp lý xảy ra là mảnh đất thì thực tế được chứng nhận là có giao dịch mua bán giữa các bên nhưng mà người đi mua lại không có quyền là người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật công nhận. Do đó xảy ra trườn hợp mua bán đất xong dùng coi như là đất của mình và rồi một ngày bên bán lật lọng, bên mua bị dính vào kiện tụng nếu muốn đòi lại quyền lợi của mình 

- Thứ hai là cũng chính vì pháp luật không công nhận vi bằng trong giao dịch chuyển nhượng nhượng và không có việc sang tên sổ đỏ được nên một rủi ro khác xảy ra ở đây chính là một người chủ đất hoàn toàn có thể bán đất cho nhiều người mà không có ai biết được vấn đề này, không ai quản lý được vấn đề bán đất cho nhiều người này, mặc dù đã có thừa phát lại. Nhưng Thừa phát lại không có thẩm quyền để kiểm tra các giao dịch chuyển nhượng mà Thừa phát lại đã lập vi bằng. 

- Thứ ba là việc mua bán đất lúc này sẽ không đảm bảo được đối tượng giao dịch ở đây có "sạch" hay không, tức là có đảm bảo được điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây hay không. Trên thực tế rất nhiều trường hợp sổ đỏ đang được thế chấp trong ngân hàng, đang được cầm cố tại một nơi nào đó nhưng mà vẫn có thể tiến hành lập vi bằng cho giao dịch mua bán đất được. Bởi như đã phân tích ở trên, việc lập vi bằng không có giá trị pháp lý nào chứng minh được giao dịch có hợp pháp hay không, mà chỉ mang tính xác định rằng giao dịch đó có thực trên thực tế. 

Thông thường việc lập vi bằng thường diễn ra đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Nên mặc nhiên không thể đưa hợp đồng đi công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng được. Do vậy các bên thường lựa chọn hình thức vi bằng, tuy nhiên cần phải cân nhắc các bên trong giao dịch sẽ phải chịu những rủi ro nêu trên. Hoặc trong nhiều trường hợp người dân muốn tiết kiệm chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đã lựa chọn hình thức lập vi bằng vì nghĩ giá trị pháp lý cũng tương đương nhưng giá thành bỏ ra rẻ hơn. Lúc này việc lập vi bằng chỉ là căn cứ để giải quyết việc đòi lại tiền của bên mua trong trường hợp đã chuyển tiền mà thôi, hoặc có bồi thường nếu vấn đề bồi thường này được ghi trong thoả thuận khi lập vi bằng. 

Vì những bản chất của vi bằng cũng như quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất nêu trên nên nếu có sử dụng vi bằng trong giao dịch chuyển nhượng, Luật Minh Khuê khuyên người dân chỉ nên sử dụng trong giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất để quy định rõ các quyền và trách nhiệm của các bên, bên nào vi pham thì vi bằng sẽ là căn cứ để buộc người đó chịu trách nhiệm đối với hành vi của mình. Trong trường hợp như vậy và trong trường hợp sổ đỏ đang có vấn đề (như đang thế chấp hoặc chưa có sổ đỏ) thì việc lập vi bằng cũng đảm bảo quyền lợi phần nào cho các bên giao dịch. 

Ngoài ra quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Kinh nghệm lập vi bằng 

Và đó là toàn bộ thông tin về Rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi bằng? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách nhằm giúp quý khách hiểu rõ các vấn đề pháp lý về việc chuyển nhượng đất đai bằng vi bằng. Nếu quý khách còn vướng mắc về các vấn đề pháp lý, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin giải đáp pháp lý sớm nhất từ phía Luật sư.

 Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!