Rủi ro pháp lý của việc nhờ người đứng tên mua đất? Nhờ mua đất có đòi lại được không?

Luật sư tư vấn:

Vì thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về thỏa thuận bạn nhờ bác bạn mua đất có được ghi nhận bằng văn bản hay không hoặc có ai làm chứng được về vấn đề nhờ mua đất này hay không, nên trong trường hợp này chúng tôi chưa thể xác định chính xác là bạn có đòi lại được đất từ bác họ hay không.

Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, thời điểm để xác nhận một cá nhân, tổ chức có quyền mua, bán, tặng cho, thế chấp... một thửa đất là thời điểm cá nhân, tổ chức đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Trả lời:

Vì thông tin bạn cung cấp chưa nêu rõ tại thời điểm năm 2003 mẹ bạn nhờ anh bạn mua đất có được ghi nhận bằng văn bản hoặc có ngươi làm chứng hay không? Do đó, chúng tôi chưa thể xác nhận được liệu mẹ bạn có được phép yêu cầu anh bạn trả lại sổ đất cho mẹ.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm được xác lập quyền của người sử dụng đất là thời điểm người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó, về mặt pháp lý anh trai bạn hiện là người đứng tên trong sổ đỏ, cho nên anh bạn mới là người có quyền định đoạt đối với phần đất này. Cụ thể:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Mặt khác, vì phần đất này có thể được xác lập trong thời kỳ hôn nhân của anh bạn và vợ của anh, do dó, phần đất này sẽ được coi là tài sản chung của hai vợ chồng anh bạn trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014.

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Trong trường hợp mẹ bạn muốn được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có cơ sở chứng minh về việc mẹ bạn có ủy quyền cho anh trai bạn đứng tên trong giấy chứng nhận. Nếu không có giấy ủy quyền hoặc văn bản thỏa thuận về việc nhờ anh trai bạn mua đất giúp thì bạn bạn không thể yêu cầu anh bạn trả lại sổ đỏ cho bà (trừ trường hợp anh chị bạn đồng ý chuyển giấy chứng nhận từ tên của anh bạn sang tên mẹ bạn dưới hình thức tặng cho tài sản từ con sang cho mẹ theo quy định của pháp luật).

Trả lời:

Chúng tôi được biết rằng bạn đã sống ở Anh được gần 6 năm. Hiện tại bạn đang có visa sinh sống tại Anh và đến năm 2017 thì sẽ nhập quốc tịch.

- Xét thấy trong mọi trường hợp, người Việt Nam muốn mua nhà ở nước ngoài hầu như phải có người thân định cư ở nước ngoài hoặc đã được nhập quốc tịch để bảo hộ. Trong trường hợp của bạn muốn mua nhà tại nước ngoài thì bạn phải có quốc tịch tại Anh. Nhưng đến năm 2017 bạn mới nhập quốc tịch nên việc mua nhà sẽ thêm khó khăn cho bạn.

- Theo Điều 7 Nghị định số 70/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối như sau:

"1. Người cư trú là tổ chức được thực hiện chuyển tiền một chiều ra nước ngoài để phục vụ mục đích tài trợ, viện trợ hoặc các mục đích khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

2. Người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho các mục đích sau:

a) Học tập, chữa bệnh ở nước ngoài;

b) Đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài;

c) Trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài;

d) Trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài;

đ) Chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài;

e) Chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài;

g) Chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.

3. Người không cư trú, người cư trú là người nước ngoài có ngoại tệ trên tài khoản hoặc các nguồn thu ngoại tệ hợp pháp được chuyển, mang ra nước ngoài; trường hợp có nguồn thu hợp pháp bằng đồng Việt Nam thì được mua ngoại tệ để chuyển, mang ra nước ngoài.

4. Tổ chức tín dụng được phép có trách nhiệm xem xét các chứng từ, giấy tờ do người cư trú, người không cư trú xuất trình để bán, chuyển, xác nhận nguồn ngoại tệ tự có hoặc mua từ tổ chức tín dụng được phép để mang ra nước ngoài căn cứ vào yêu cầu thực tế, hợp lý của từng giao dịch chuyển tiền."

Vì vậy, Bố mẹ bạn muốn giúp bạn mua nhà ở đây. Bố mẹ bạn chuyển tiền qua ngân hàng ở Việt Nam sẽ được xếp vào loại vì mục đích định cư mặc dù 2017 bạn mới nhập quốc tịch nhưng bạn cũng đã sinh sống tại đó 6 năm và cũng có visa sinh sống tại đó nên việc chuyển tiền vì mục đích này hoàn toàn được.

+ Để chuyển tiền vì mục đích này thì bạn cần phải thực hiện công việc sau:

Khách hàng cá nhân là công dân Việt Nam được phép định cư ở nước ngoài có nhu cầu chuyển ngoại tệ cần xuất trình các loại giấy tờ sau:

a. Giấy đề nghị mua, chuyển ngoại tệ ra nước ngoài;

b. Bản sao văn bản của cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cho phép định cư kèm theo bản dịch có xác nhận của cơ quan dịch thuật hoặc giấy tờ chứng minh khách hàng được phép định cư ở nước ngoài.

c. Hộ chiếu còn hiệu lực (bản chính).

+ Sau đó bạn cần chứng minh tiền mua nhà là tiền hợp pháp ( tiền sạch), có nguồn gốc rõ ràng thông qua ngân hàng bố mẹ bạn thực hiện chuyển tiền.

+ Việc chuyển tiền ra nước ngoài , cụ thể là nước Anh , để mua nhà thì bạn còn phụ thuộc vào pháp luật của nước Anh. Để mua nhà tại Anh bạn sẽ phải thuê một cố vấn pháp luật, chủ đầu tư cũng sẽ có một cố vấn pháp luật riêng. "Hai bên tư vấn pháp luật sẽ làm việc với nhau. Việc chuyển tiền sẽ thông qua một ngân hàng có uy tín trên thế giới và mọi hoạt động sẽ tuân thủ theo pháp luật của Việt Nam và Anh.

Trả lời:

1.Thứ nhất về vấn đề trong trường hợp này ba con không chịu ký tên thì ai là người phải bồi thường tiền cọc là 520 triệu?

Căn cứ Điều 274 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 274. Nghĩa vụ

Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền).”

Căn cứ Điều 275 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 275. Căn cứ phát sinh nghĩa vụ

Nghĩa vụ phát sinh từ căn cứ sau đây:

1. Hợp đồng."

Căn cứ Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 288. Thực hiện nghĩa vụ liên đới

1. Nghĩa vụ liên đới là nghĩa vụ do nhiều người cùng phải thực hiện và bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người có nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

2. Trường hợp một người đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới khác phải thực hiện phần nghĩa vụ liên đới của họ đối với mình.

3. Trường hợp bên có quyền đã chỉ định một trong số những người có nghĩa vụ liên đới thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, nhưng sau đó lại miễn cho người đó thì những người còn lại cũng được miễn thực hiện nghĩa vụ.

4. Trường hợp bên có quyền chỉ miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho một trong số những người có nghĩa vụ liên đới không phải thực hiện phần nghĩa vụ của mình thì những người còn lại vẫn phải liên đới thực hiện phần nghĩa vụ của họ."

Như vậy trong trương hợp này việc gia đình bạn bán đất và khi bán có chữ ký của tất cả mọi người nhưng tại thời điểm công chứng thì ba bạn không ký tên vì vậy đã vi phạm nghĩa vụ do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự do đó bên mua đất đất có thể bất kỳ ai trong số người ký tên vào trong hợp đồng yêu cầu bồi thường và ai là người bị bên mua yêu cầu bồi thường thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ khác bồi thường.

2.Thứ hai về vấn đề có thể bán nếu không cần chữ ký của ba bạn ?

Căn cứ khoản 16 Điều 2 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, do đó theo thông tin bạn cung cấp thì:

TH1: Sổ đỏ mang tên của hộ gia đình thì khi bán cần có sự đồng ý của bố bạn

TH2: Sổ đỏ mang tên của cá nhân bạn thì khi bán không càn dự đồng ý của bố bạn.

Trân trọng./.

Trả lời:

Điểm a khoản 3 Nghị quyết số 35/2000/NQ-QH quy định:

''Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 1 năm 1987, ngày luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng kí kết hôn thì được khuyến khích đăng kí kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu li hôn thì được Tòa án thụ lí giải quyết theo quy định về li hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000".

Như vậy có thể hiểu nam nữ chung sống với nhau như vợ chồng trước 3/1/1987 mà chưa hoặc không đăng kí kết hôn thì vẫn được pháp luật công nhận là vợ chồng hợp pháp, việc đăng kí kết hôn chỉ là việc pháp luật khuyến khích họ làm còn nếu không làm thì cũng không sao. Do đó, bố mẹ bạn chung sống với nhau từ năm 1983 nhưng không đăng kí kết hôn thì vẫn được coi là vợ chồng hợp pháp.

Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014"Trong trường hợp mà pháp luật quy định sở hữu chung của vợ chồng phải đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác". Bạn có nói rằng đất do ông bà bạn để lại, đất đã sang tên cho bố bạn đứng tên (hộ gia đình), tôi hiểu rằng mảnh đất này là tài sản ông bà để lại cho cả gia đình bạn gồm: bố, mẹ và anh em bạn nhưng khi đăng kí quyền sở hữu thì chỉ đứng tên bố bạn. Mặc dù đất đứng tên bố bạn nhưng nếu bố bạn không có căn cứ chứng minh mảnh đất đó ông bà chỉ để lại cho bố bạn có nghĩa không có căn cứ chứng minh mảnh đất đó là của riêng bố bạn thì theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014mảnh đất đó được coi là tài sản chung của bố mẹ bạn.

Vì vậy, việc bố bạn sang tên phần đất cho bác Tám mà không hỏi ý kiến của mẹ bạn là trái quy định của pháp luật. Để đòi quyền lợi cho mình bạn có thể nộp đơn yêu cầu tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

-------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;