So sánh Luật kinh doanh bất động sản 2023 và 2014

1. Tổng quan về Luật kinh doanh bất động sản 2014 và 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được xây dựng với một cấu trúc mới, bao gồm tổng cộng 10 Chương và 83 Điều, đánh dấu sự mở rộng rõ rệt so với phiên bản năm 2014 khi có 6 Chương và 59 Điều. Cấu trúc của Luật mới được tổ chức lại nhằm phản ánh đầy đủ và chi tiết hơn các vấn đề liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, từ những quy định chung đến các quy định cụ thể về từng loại hình kinh doanh và quản lý.

Chương I của Luật, với 11 Điều, quy định những quy định chung và các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ Điều 1 đến Điều 11. Chương II, gồm 10 Điều (từ Điều 12 đến Điều 21), tập trung vào việc quản lý và điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn. Chương III quy định về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm 6 Điều (từ Điều 22 đến Điều 27).

Chương IV, với 11 Điều (từ Điều 28 đến Điều 38), quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, một lĩnh vực ngày càng quan trọng trong việc phát triển các dự án bất động sản hiện đại. Chương V, gồm 5 Điều (từ Điều 39 đến Điều 43), liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản, một khía cạnh quan trọng trong việc tái cơ cấu và phát triển các dự án.

Chương VI quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm 9 Điều (từ Điều 44 đến Điều 52), đảm bảo rằng các hợp đồng được thực hiện minh bạch và công bằng. Chương VII, với 18 Điều (từ Điều 53 đến Điều 70), tập trung vào kinh doanh dịch vụ bất động sản và quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực này, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và năng lực của các chuyên gia trong ngành.

Chương VIII quy định về việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, với 6 Điều (từ Điều 71 đến Điều 76), nhằm đảm bảo tính minh bạch và quản lý hiệu quả. Chương IX, gồm 5 Điều (từ Điều 77 đến Điều 81), tập trung vào quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh vai trò của cơ quan quản lý trong việc thực thi các quy định và chính sách liên quan.

Cuối cùng, Chương X quy định về các điều khoản thi hành của Luật, bao gồm 2 Điều (từ Điều 82 đến Điều 83), để đảm bảo rằng các quy định của Luật được thực hiện và áp dụng một cách hiệu quả. Sự thay đổi và bổ sung này không chỉ phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch và quản lý hiệu quả trong lĩnh vực này.

2. So sánh chi tiết giữa hai Luật

Tiêu chí 1: Giải thích từ ngữ

- Luật kinh doanh bất động sản 2014: Điều 3. Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

- Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Luật mới quy định cụ thể hơn về các hoạt động của kinh doanh bất động sản, các loại hình kinh doanh bất động sản. Luật mới bổ sung mới khái niệm về kinh doanh dịch vụ bất động sản, dự án bất động sản so với luật cũ.

Tiêu chí 2: Nguyên tắc kinh doanh

- Luật cũ: Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. 2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. 3. Kinh doanh bất động sản phải trungthực, công khai, minh bạch. 4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

- Luật mới: Luật mới gộp Khoản 1, Khoản 3 thành Khoản 1 và đổi cụm từ “không trái với quy định của pháp luật” thành “không vi phạm điều cấm của luật”.

Tiêu chí 3: Các hành vi bị cấm

- Luật cũ: Điều 8. Các hành vi bị cấm bao gồm:

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. 2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản. 4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản. 5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương laikhông đúng mục đích theo cam kết. 6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. 7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này. 8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

- Luật mới: Điều chỉnh, bổ sung các hành vi bị cấm trong quy định hiện hành nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn. Bổ sung các quy định về gian dối, thu tiền như sau: “2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin, không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. 4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựnghình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.”

Tiêu chí 4:  Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

- Luật cũ: Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. 3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

- Luật mới: Luật mới sửa đổi tên điều luật, bổ sung thêm nội dung, và sắp xếp lại bố cục của Luật so với Luật năm 2014 quy định tại Điều 10 Chương II. Luật mới bổ sung cụ thể điều kiện để doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản.

3. Những điểm mới nổi bật của Luật kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đã đưa ra nhiều điểm mới quan trọng nhằm điều chỉnh và nâng cao tính minh bạch trong lĩnh vực bất động sản. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp mà còn đến quyền lợi và nghĩa vụ của người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định về tiền đặt cọc. Theo Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc, giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng khi tham gia vào các giao dịch mua bán hoặc thuê mua bất động sản trước khi công trình hoàn thiện. Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định rõ ràng về tỷ lệ tiền đặt cọc, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư yêu cầu tiền đặt cọc cao hơn, gây khó khăn cho người mua.

Điểm mới thứ hai liên quan đến chế độ thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng tổng số tiền thanh toán trước khi nhận bàn giao nhà ở không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Điều này thay đổi so với quy định cũ, trong đó người thuê mua có thể phải thanh toán lên đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà. Quy định mới này nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thực hiện đúng tiến độ xây dựng và bàn giao công trình.

Một điểm mới quan trọng khác là yêu cầu thanh toán qua ngân hàng. Theo Khoản 2 Điều 48, từ ngày 01/08/2024, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Điều này nhằm tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản và giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc nhận tiền mặt hoặc qua các phương thức thanh toán không rõ nguồn gốc. Quy định này cũng không áp dụng đối với các cá nhân hoặc tổ chức bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh.

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Điều 61 quy định rằng các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải đáp ứng các yêu cầu mới, bao gồm việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới. Doanh nghiệp phải có cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, đồng thời có ít nhất một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Trước khi hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin đăng ký đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Quy định này nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản và đảm bảo tính chuyên nghiệp của các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ không được phép hành nghề tự do. Theo Khoản 2 Điều 61, các cá nhân hành nghề môi giới bắt buộc phải làm việc trong các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản. Quy định này nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản có tổ chức hơn và nâng cao trách nhiệm của các bên liên quan trong các giao dịch bất động sản.

Một điểm mới nữa là quy định về tiền hoa hồng, thù lao môi giới bất động sản phải được chuyển khoản qua ngân hàng. Điều này nhằm đảm bảo rằng các khoản chi trả thù lao được thực hiện minh bạch và dễ dàng kiểm soát. Điều 63 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ nhận thù lao từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản qua tài khoản ngân hàng, thay vì nhận tiền mặt hay qua các phương thức khác.

Cuối cùng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt quy định về phân lô, bán nền. Theo Khoản 6 Điều 31, không cho phép phân lô, bán nền tại các khu vực thuộc đô thị loại III. Quy định này nhằm kiểm soát việc phân lô, bán nền tại các khu vực có hạ tầng chưa hoàn thiện, nhằm đảm bảo phát triển đô thị một cách bền vững và đồng bộ hơn. Điều này cũng phản ánh một xu hướng quản lý nghiêm ngặt hơn đối với các dự án bất động sản nhằm tránh tình trạng phát triển tự phát và thiếu quy hoạch.

Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không chỉ nhằm nâng cao tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản mà còn bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Xem thêm: Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ hoặc gửi thư tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn và giải đáp mọi thắc mắc.