Tài sản trên đất không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì xử lý thế nào ?

Luật sư tư vấn:

Vấn đề Bạn quan tâm, Luật Minh Khuê trao đổi cụ thể như sau:

Vụ án thực tiễn: Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp (được công bố theo Quyết định số299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao).

Tóm tắt nội dung vụ án:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 06/10/2011 và các lời khai tại tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần A trình bày:

Ngày 16/6/2008, Ngân hàng thương mại cổ phần A (sau đây viết tắt là “Ngân hàng”) và Công ty trách nhiệm hữu hạn B (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương... Tính đến ngày 05/10/2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng...

Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phưòng E, quận G, thành phố HN thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do ủy ban nhân dân thành phố HN cấp ngày 07/12/2000), do ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/6/2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11/6/2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố HN chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11/6/2008.

Ngày 30/10/2009, Ngân hàng và Công ty B tiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 đô la Mỹ. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%; Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 đô la Mỹ cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 và sốnợ lãi là 1.334,50 đô la Mỹ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ gốc là 79.205 đô la Mỹ và nợ lãi là 16.879,69 đô la Mỹ. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 đô la Mỹ.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-2009058 gồm: Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm,... được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại thành phố HN ngày 02/11/2009; Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty B đã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp sốtiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 đô la Mỹ, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 đô la Mỹ; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị tòa án cho xử lý nô't chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.

Ngân hàng yêu cầu tòa án buộc: Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi bằng Việt Nam đồng của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng; Công ty B thanh toán 5.392,81 đô la Mỹ nợ lãi bằng đô la Mỹ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583.

Trong trường hợp, Công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị tòa án phát mãi tài sản thế chấp là: Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố HN thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N; 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mối 100% do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp SỐ219/2009/EIBHBT-CC ngày 29/10/2009.

Đại diện bị đơn là anh Trần Lưu H1 - Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N trình bày: Ông bà thừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ổng, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty B để Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến tòa án làm việc.

Anh Trần Lưu H2 thay mặt cho những người con, cháu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đang sống tại nhà, đất số432 trình bày:

Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đỉnh đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sông tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm sô" 59/2013/ KDTM-ST ngày 24/9/2013, Tòa án nhân dân thành phố HN quyết định:

-    Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng thương mại cổ phần A đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn B.

-    Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn B phải thanh toán trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần A sốtiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số1702-LAV-200800142, bao gồm: nợ gốc là 2.813.600.000 đồng; nợlãitrong hạn là 2.080.977.381 đồng; nợ lãi quá hạn tính đến ngay 23-9-2013 là 1.036.575.586 đồng; tiền lãi phạt chậm trả tính đến ngày 23/9/2013 là 123.254.156 đồng; tổng cộng: 6.054.407.123 đồng.

- Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn Bphải thanh toán trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần A sốtiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số1702-LAV-200800583, gồm sốtiền nợ lãi quá hạn là 5.392,81 đô la Mỹ.

Trong trường hợp Công ty trách nhiệm hữu hạn B không trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, thì Ngân hàng thương mại cổ phần A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố HNxử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thửa số43, tờ bản đồ số5I-I-33 (1996) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số10107490390 do ủy ban nhân dân thành phốHN cấp ngày 07/12/2000 cho ông Trần Duyên H và hà Lưu Thị Minh N tại địa chỉ số' 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phốHN để thu hồi nợ...

Trường hợp Công ty trách nhiệm hữu hạn B không trả nợ hoặc trả không đủ số tiền nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, thì Ngân hàng thương mại cổ phần A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phốHN xử lý tài sản bảo đảm là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty trách nhiệm hữu hạn B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số219/2009/EIBHBT-CC ngày 29/10/2009 để thu hồi nợ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ hên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07/7/2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tốì cao tại HN quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số59/2013/ KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố HNvề Hợp đồng tín dụng, về các khoản tiền vay và tiền Công ty trách nhiệm hữu hạn B phải trả Ngân hàng thương mại cổ phần A; hủy phần quyết định của Bản án sơ thẩm số59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phốHN về phần hợp đồng thế chấp, bảo đảm của người thứ 3, cụ thể:... Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3 (nhà đất số432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố HN) ký ngày 11/6/2008 tại Phòng công chúng số6 thành phố HN và đăng ký tài sản bảo đảm tại sở Tài nguyên và Môi trường thành phố HN ngày 11/6/2008... Giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố HN để xác minh, thu thập chứng cứ và xét xử lại,...

Ngoài ra, tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng, Tòa án nhân dân thành phố HN có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM- KN ngày 12/4/2016, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị... hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7/7/2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố HN; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố HN xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xử hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại HN xét xử phúc thẩm lại.

Nhận định của tòa án:

[1]    Hồ sơ vụ án thể hiện, để bảo đảm cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16/6/2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh Trần Lưu H1 là con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm Giám đốc, thì ngày 11/6/2008, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố HN thuộc quyền sồ hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/6/2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

[2]    Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07/12/2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố HN (sau đây viết tắt là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7m2, diện tích nhà ở 85 m2, kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện tích đất 147,7m2 ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sồ hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không bảo đảm quyền lợi của các đương sự.

[3]   Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06/6/2012, Tòa án nhân dân thành phố HN đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ... Tòa án nhân dân thành phốHN biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/6/2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố HN có xem xét yêu cầu của anh Trần Lưu H2 và những người con ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố HN không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

[4]   ... Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/6/2008 có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố HN để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).