Mục lục bài viết
1. Tài sản gắn liền với đất bao gồm những gì?
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất được hiểu là các tài sản vật chất có sự gắn kết trực tiếp với đất đai, không thể tách rời hoặc di dời mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của đất.
Cụ thể, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại hình khác nhau, trong đó có các công trình xây dựng như nhà ở và các công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Những công trình này, khi được xây dựng trên đất, sẽ trở thành một phần không thể tách rời của mảnh đất đó.
Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ cũng được coi là tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Đặc biệt, những công trình xây dựng khác ngoài nhà ở, nếu được xây dựng trên đất cũng được xác định là tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, cây lâu năm và rừng sản xuất (bao gồm rừng trồng) cũng được xem là tài sản gắn liền với đất, theo các quy định pháp lý hiện hành. Mọi tài sản này đều có giá trị pháp lý và được bảo vệ theo các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.
2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất trên đất được Nhà nước cho thuê?
Theo Điều 46 của Luật Đất đai 2024
(1) Việc bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm chỉ được thực hiện khi tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đáp ứng đủ các điều kiện quy định.
Cụ thể, tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập một cách hợp pháp và đã hoàn tất thủ tục đăng ký theo đúng quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là, tài sản phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và tài sản.
Thêm vào đó, tài sản gắn liền với đất đó cũng phải hoàn thành việc xây dựng đúng theo quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận, nếu có. Tuy nhiên, trong trường hợp có các quyết định liên quan từ cơ quan có thẩm quyền, chẳng hạn như bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành, hoặc quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự, hay kết luận từ các cơ quan nhà nước về thanh tra, kiểm tra, thì các trường hợp này có thể ảnh hưởng đến quyền bán tài sản gắn liền với đất. Những điều kiện này nhằm đảm bảo rằng việc bán tài sản gắn liền với đất được thực hiện một cách hợp pháp, minh bạch và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển đất đai của Nhà nước.
(2) Theo quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, có quyền bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất theo hợp đồng thuê khi đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể.
Trước hết, các tổ chức và cá nhân này phải đảm bảo các điều kiện đã được quy định tại (1), tức là tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp, đã đăng ký đúng theo quy định của pháp luật, và việc xây dựng phải hoàn thành theo đúng quy hoạch và dự án đã được phê duyệt (nếu có). Ngoài các điều kiện đó, một yếu tố quan trọng khác là tổ chức, cá nhân cần phải thực hiện việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Điều này có nghĩa là, nếu tổ chức hoặc cá nhân đã đóng tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư liên quan đến đất đai, nhưng chưa trừ hết số tiền này vào nghĩa vụ thuê đất của mình, thì việc bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê sẽ chỉ được thực hiện khi tất cả các khoản bồi thường, hỗ trợ đó đã được thanh toán đầy đủ hoặc chưa bị trừ vào tiền thuê đất phải nộp. Các điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước trong việc thu hồi đầy đủ các khoản phí, bồi thường và hỗ trợ trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời bảo vệ sự minh bạch và hợp pháp trong việc giao dịch đất đai.
Lưu ý rằng khi mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, người mua sẽ có quyền tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian còn lại của hợp đồng sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, quyền sử dụng đất của người mua sẽ không bị thay đổi mà vẫn được bảo vệ, miễn là mục đích sử dụng đất không vi phạm các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, người mua còn được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ vào tiền thuê đất, theo quy định của pháp luật, giúp đảm bảo quyền lợi tài chính cho bên mua trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, người mua cũng phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật để chính thức xác lập quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng và công trình này đủ điều kiện tách thửa, thì tài sản đó có thể được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua. Điều này cho phép người mua có quyền sở hữu riêng biệt đối với mảnh đất và tài sản trên đó, tạo thuận lợi cho việc giao dịch, chuyển nhượng sau này.
Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, người mua cũng có quyền bán tài sản này khi đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024, cùng với các điều kiện khác được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc này giúp đảm bảo các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất trong các dự án phát triển kết cấu hạ tầng được thực hiện đúng quy định, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đồng thời duy trì tính minh bạch và ổn định trong thị trường bất động sản.
3. Lưu ý khi bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê
Khi mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, người mua sẽ được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian còn lại của hợp đồng sử dụng đất. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất của người mua sẽ không bị thay đổi và vẫn được bảo vệ trong suốt thời gian còn lại, với điều kiện là mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Ngoài ra, người mua còn có quyền tiếp tục khấu trừ số tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ vào tiền thuê đất, giúp bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên, người mua phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024, qua đó chính thức xác nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu công trình đó đủ điều kiện tách thửa, thì có thể tiến hành tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua. Việc tách thửa này giúp xác định rõ ràng quyền sở hữu riêng biệt đối với mỗi mảnh đất và tài sản trên đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch, chuyển nhượng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch bất động sản, vì nó giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.
Đối với trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, người mua cũng có quyền bán tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, việc bán tài sản này cũng phải tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Những quy định này giúp quản lý chặt chẽ các giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
Xem thêm bài viết: Mẫu danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 06/ĐK)
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.