Ông b không có tài chính nên đã ủy quyền cho ông c toàn quyền giải quyết vấn đề chủ quyền nhà cho 2 ông a và c (ông c có hứa sau này có bán sẽ chia lại cho ông b). Khi sở nhà đất yêu cầu đóng tiền thuế nhà nước thì lúc bấy giờ ông c có tài chính và đã hỗ trợ đóng hết 12. 000. 000 (2001-2005). Khi hóa giá nhà vào năm 2005 thì ông b là người đóng tiền hóa giá lúc bấy giờ tổng cộng là 35. 000. 000 (2005) có viết giấy chứng kiến và chữ ký của ông b và 1 người chứng kiến khác chứng minh ông c đã hỗ trợ đóng tiền thuế. Và ông c có viết 1 tờ đơn ưng thuận với nội dung như sau: tôi tên c, sinh năm 1961. Tôi đồng ý cho anh ruột có tên là a sinh năm 1958, đứng tên hợp đồng thuê nhà trên, được đại diện mua hóa giá nhà. , để gia đình cùng cư ngụ. Tôi xin chịu trách nhiệm việc ưng thuận nói trên, và không khiếu nại về sau. Giấy ưng thuận được chứng thực chữ ký của ông c vào ngày 10. 10. 2005 do cơ quan chức năng giải quyết tm ubnd phường 7 quận 5. Và chữ ký của chủ tịch.

Sau đây là 1 số câu hỏi em rất cần sự tư vấn của luật sư ạ:

Câu hỏi 1: trước khi hóa giá nhà để ra sổ đỏ là sở nhà đất sẽ đến nhà để đo đạc diện tích thì có phải lúc này phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng ông a và 2 vợ chồng ông c không ạ. - giả sử 1: ông a tự chữ ký của vợ ông c và chính chữ ký của vợ mình. Nhưng ông c cũng đồng ý thì sẽ giải quyết ra sao ạ. - giả sử 2: ông a tự ký chữ ký của vợ. Và ông c tự ký chữ ký của vợ?

Câu hỏi 2: hiện giấy sở hữu quyền sử dụng đất là 2 vợ chồng ông a cùng đứng tên như vậy ông a có được toàn quyền sở hữu căn nhà hiện tại không ạ?

Câu hỏi 3: nếu như căn nhà này bán ra thì sẽ phải chia như thế nào. Kính mong luật sư hồi âm sau khi nhận được email ạ?

Chân thành cảm ơn luật sư ạ.

 

Trả lời:

- Câu hỏi thứ nhất:

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 (Thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024) có quy định: 

"Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người."

Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: 

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Điều 218 BLDS 2015 quy định về việc Định đoạt tài sản chung

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật....”

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông A và ông C cùng sở hữu căn nhà trên. Vì thế căn nhà sẽ là tài sản chung của 2 gia đình ông A và ông C. Vậy trước khi hóa giá nhà để ra sổ đỏ là sở nhà đất sẽ đến nhà để đo đạc diện tích thì phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng ông A và 2 vợ chồng ông C là hợp lý.

Về trường hợp ông A tự ký chữ ký của vợ mình và vợ ông C: Theo Điều 35 Luật hôn nhân gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH134 quy định về việc Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của 2 vợ chồng có nêu:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Tức là, nếu ông A và ông C muốn định đoạt tài sản chung của hai vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận và đồng ý của hai vợ chồng. Trong trường hợp này, nếu ông A tự ký chữ ký của vợ mình và vợ ông C hay ông C ký chữ ký của vợ mình đều vi phạm quy định của pháp luật. Nếu vợ ông A và vợ ông C không đồng ý thì hai bà có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu (Theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hôn nhân và gia đình).

- Câu hỏi thứ 2: trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 2 vợ chồng ông A cùng đứng thì căn nhà đó là tài sản chung của hai vợ chồng ông A.

Cũng căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 việc chiếm hữu căn nhà phải dựa trên sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng ông A.

- Câu hỏi thứ 3: Trong trường hợp này, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình (chủ hộ là vợ chồng ông A, vợ chồng ông B và vợ chồng ông C) nên việc giải quyết phân chia, định đoạt tài sản sẽ căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:...

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất."

Theo đó, vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì những thành viên có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân cùng sinh sống trên đó thì đều có quyền sở hữu đối với tài sản chung đó.

Bên cạnh đó, theo điều 209 BLDS 2015 quy định về Sở hữu chung theo phần:

"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Và theo khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 đã nêu ở trên thì việc chia tài sản nếu căn nhà này được bán ra sẽ dựa trên tinh thần thỏa thuận.

Tham khảo thêm:

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.