Thẩm quyền cho thuê đất, thủ tục thuê đất mới nhất

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất:

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên pháp luật, thì thẩm quyền thuê đất sẽ thuộc về Uỷ ban nhân dân cấp huyện và thời hạn thuê ở là không quá 50 năm.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước khi làm các thủ tục để thuê đất, gia đình bạn phải đáp ứng các điều kiện cho thuê đất căn cứ theo khoản 3, điều 58, Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​. Cụ thể

"Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Khoản 3, điều 58, Luật đất đai được quy định cụ thể tại điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau

"Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

4. Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất."

Theo đó, nếu như gia đình bạn đủ điều kiện để được cho thuê đất căn cứ theo Luật này thì gia đình bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ căn cứ theo điều 3 và điều 4, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất về hồ sơ cho thuê đất như sau:

"Điều 4. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này;

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện) quyết định giao đất, cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này."

"Điều 3. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất."

Như vậy, trong hồ sơ mà gia đình bạn cần chuẩn bị có những loại giấy tờ sau:

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất

- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03)

Luật Minh Khuê xin cung cấp cho bạn mẫu đơn xin cho thuê đất căn cứ theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------------------------

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 2 Thông tư 45/2013/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định:

"3. Tài sản cố định thuê tài chính: là những TSCĐ mà doanh nghiệp thuê của công ty cho thuê tài chính. Khi kết thúc thời hạn thuê, bên thuê được quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê hoặc tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài chính. Tổng số tiền thuê một loại tài sản quy định tại hợp đồng thuê tài chính ít nhất phải tương đương với giá trị của tài sản đó tại thời điểm ký hợp đồng."

Thì quyền sử dụng đất mà bạn thuê 1 lô đất đó sẽ tính vào tài sản cố định thuê tài chính.

Căn cứ vào Điều 3 Chuẩn mực số 16 Ban hành và công bố theo Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC của Bộ Tài chính : Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Về việc ban hành và công bố sáu (06) chuẩn mực kế toán Việt Nam (đợt 2) quy định:

"Chi phí đi vay: Là lãi tiền vay và các chi phí khác phát sinh liên quan trực tiếp đến các khoản vay của doanh nghiệp."

Theo đó cũng quy định:

"06. Chi phí đi vay phải ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ khi phát sinh, trừ khi được vốn hoá theo quy định tại đoạn 07.

07. Chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc đầu tư xây dựng hoặc sản xuất tài sản dở dang được tính vào giá trị của tài sản đó (được vốn hoá) khi có đủ các điều kiện quy định trong chuẩn mực này."

Thì Chi phí lãi vay phát sinh trong suốt quá trình vay thì sẽ tính vào chi phí.

Điều 13 Chuẩn mực số 16 quy định thời điểm được vốn hóa:

"Thời điểm bắt đầu vốn hoá

13. Vốn hoá chi phí đi vay vào giá trị tài sản dở dang được bắt đầu khi thoả mãn đồng thời các điều kiện sau:

(a) Các chi phí cho việc đầu tư xây dựng hoặc sản xuất tài sản dở dang bắt đầu phát sinh;

(b) Các chi phí đi vay phát sinh;

(c) Các hoạt động cần thiết trong việc chuẩn bị đưa tài sản dở dang vào sử dụng hoặc bán đang được tiến hành."

Thì việc xây dựng nhà xưởng phải đáp ứng điều kiện trên mới được vốn hóa.

Hiện tại chúng tôi chỉ hỗ trợ các vấn đề về pháp lý, các nội dung liên quan đến kỹ năng nghiệp vụ các lĩnh vực khác (ví dụ như việc ghi các tài khoản kế toán theo nghiệp vụ kế toán ...) thì chúng tôi không thực hiện hỗ trợ. Xin vui lòng liên hệ với các đơn vị chuyên hoạt động trong lĩnh vực này để đề nghị hỗ trợ, trao đổi thông tin.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Câu hỏi thứ nhất:

“Điều 188, Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo qui định tại điều 188 luật đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 thì những điều kiện chuyển nhượng đất đai:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành.

- Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, đối với câu hỏi của bạn thì đất của đồng bào dân tộc thiểu số nếu không thuộc trường hợp qui định của pháp luật thì vẫn được thuê bình thường (và pháp luật cũng không cấm người kinh thuê đất của đồng bào dân tộc thiểu số) kèm với những điều kiện (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành, trong thời hạn sử dụng đất) thì đất đai vẫn được cho thuê bình thường.

Câu hỏi thứ hai:

Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất - Các bên thỏa thuận về việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 theo hợp đồn thuê đất tham khảo: Tại đây

Trả lời:

Ở nước ta hiện nay đất nông nghiệp đang bị thu hẹp dần. Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn… Bên cạnh đó đất nông nghiệp còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản hay để trồng các cây lâu năm

Theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 đối tượng được thuê đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức kinh tế (sau đây gọi chung là người thuê đất)… Tuy nhiên họ chỉ được thuê đất trong các trường hợp quy định tại Điều 56 luật này như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân: Sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

Trường hợp bạn hỏi căn cứ Điều 58 luật này quy định, người được Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện cho thuê đất nông nghiệp như sau như sau:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

>> Trình tự thủ tục thuê đất nông nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin thuê đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

+Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, ghi ý kiến xác nhận vào đơn xin thuê đất về nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp đủ điều kiện và gửi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

Cách thức thực hiện: Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn xin thuê đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Mọi vướng mắc về thủ tục, thẩm quyền cho thuê đất, Hãy gọi: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến. Đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm của Luật Minh Khuê luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc của Quý khách hàng.