Thẩm quyền quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Trong hệ thống pháp luật hành chính, thẩm quyền luôn là yếu tố tiên quyết định đoạt tính hợp hiến và hợp pháp của mọi quyết định quản lý nhà nước. Đặc biệt, khi đối diện với việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở — một biện pháp chế tài nghiêm khắc nhất tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản và quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân — thì vấn đề "ai có quyền ra lệnh" trở thành tâm điểm của sự minh bạch và công lý. Phá dỡ không đơn thuần là một thao tác kỹ thuật giải phóng mặt bằng, mà là một mệnh lệnh chính trị - pháp lý đòi hỏi sự cân cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích riêng lẻ và sự an toàn của cộng đồng.

Nhận thức rõ tầm quan trọng đó, Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập một hệ thống phân cấp thẩm quyền chặt chẽ, gắn liền trách nhiệm của người đứng đầu cơ quan chính quyền địa phương với các quyết định cưỡng chế. Việc xác lập rõ ràng thẩm quyền trong Luật không chỉ giúp quá trình thực thi công vụ trở nên quyết liệt, đúng trọng tâm mà còn tạo ra cơ chế giám sát hữu hiệu, tránh tình trạng chồng chéo hoặc đùn đẩy trách nhiệm giữa các cấp. 

1. Ai có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở? 

Một trong những cải cách đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 là sự phân định rạch ròi thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ tại Điều 139. Sự phân cấp này không chỉ dựa trên cấp hành chính mà còn dựa trên tính chất kỹ thuật và quy mô xã hội của đối tượng bị cưỡng chế. Điều này nhằm khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm hoặc quá tải tại một cấp chính quyền.

1.1. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 139 Luật Nhà ở 2023, Chủ tịch UBND cấp xã (phường, xã, Thị trấn) có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế đối với phần lớn các trường hợp nhà ở riêng lẻ và các trường hợp giải tỏa thông thường. Cụ thể:

• Nhà ở để thu hồi đất: Phá dỡ nhà ở để thực hiện quyết định thu hồi đất (quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 136). Thẩm quyền này thống nhất với thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã đối với hộ gia đình, cá nhân theo Luật Đất đai.
• Nhà ở riêng lẻ: Bao gồm nhà ở bị hư hỏng nặng, nguy hiểm (Điểm a); nhà ở xây dựng sai quy hoạch, vi phạm khu vực cấm (Điểm d); và các trường hợp nhà ở riêng lẻ khác theo luật xây dựng (Điểm đ).

Nhà ở riêng lẻ có số lượng lớn, phân bố rộng khắp trên địa bàn. Việc giao cho cấp Huyện giúp chính quyền sát sao với thực tế, phản ứng nhanh với các vi phạm trật tự xây dựng hoặc sự cố xuống cấp của nhà dân. Các Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế - Hạ tầng tại cấp huyện hiện nay đã được kiện toàn để đủ năng lực tham mưu hồ sơ cưỡng chế đối với các công trình quy mô nhỏ và vừa (nhà ở riêng lẻ).

1.2. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 139 Luật Nhà ở 2023, Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương) giữ thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế đối với Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ (quy định tại các điểm a, b, d và đ Khoản 1 Điều 136).

Phá dỡ nhà chung cư là một hoạt động kỹ thuật phức tạp, đòi hỏi phương án phá dỡ (phá dỡ ẩu có thể gây sập đổ dây chuyền hoặc ảnh hưởng hạ tầng đô thị rộng lớn) phải được thẩm định kỹ lưỡng bởi Sở Xây dựng.

Nhà chung cư liên quan đến quyền sở hữu của hàng trăm, hàng nghìn hộ dân (đồng sở hữu). Quyết định cưỡng chế phá dỡ chung cư tác động đến an sinh xã hội quy mô lớn, tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện đông người, phức tạp về an ninh trật tự. Do đó, quyết định này cần được cân nhắc và ban hành ở cấp hành chính cao nhất tại địa phương để đảm bảo sự thận trọng, tập trung nguồn lực và sự chỉ đạo thống nhất của các sở, ban, ngành (Công an, Tài chính, Xây dựng, Tài nguyên Môi trường).

Bảng tóm tắt phân cấp thẩm quyền 

2. Quy trình và thủ tục cưỡng chế phá dỡ nhà ở đúng luật

Quy trình cưỡng chế phá dỡ nhà ở là một chuỗi các hành vi hành chính liên tục, chặt chẽ, được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023, Luật Xử lý vi phạm hành chính, và các Nghị định hướng dẫn (như Nghị định 98/2024/NĐ-CP cho chung cư, Nghị định 16/2022/NĐ-CP cho vi phạm xây dựng). Việc tuân thủ đúng quy trình là yếu tố sống còn để đảm bảo tính hợp pháp của quyết định hành chính; bất kỳ sai sót nào về trình tự cũng có thể dẫn đến việc hủy quyết định và bồi thường nhà nước.

*Giai đoạn 1: Xác lập hồ sơ pháp lý và yêu cầu tự nguyện.

Trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế, pháp luật luôn ưu tiên các bước xác minh kỹ thuật và vận động tự nguyện ("biện pháp mềm").

Kiểm định và Lập biên bản:

• Đối với nhà nguy hiểm: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức kiểm định chất lượng. Kết luận kiểm định (ví dụ: Nhà cấp D) là văn bản pháp lý gốc.
• Đối với vi phạm xây dựng: Cơ quan chức năng lập Biên bản vi phạm hành chính, ghi nhận hiện trạng công trình sai phép/không phép.

Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định buộc phá dỡ hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Quyết định này phải được giao trực tiếp hoặc gửi bảo đảm cho chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng.

Đối với nhà đang cho thuê (Điều 141 Luật Nhà ở 2023), bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết việc phá dỡ ít nhất 90 ngày trước khi thực hiện, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hành chính bắt buộc.

Thời hạn tự nguyện chấp hành:

• Luật định một khoảng thời gian để chủ sở hữu tự thực hiện nghĩa vụ.
• Vi phạm xây dựng: Thường là 15 ngày kể từ ngày nhận quyết định (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
• Nhà chung cư nguy hiểm: Thời hạn di dời và phá dỡ được ghi cụ thể trong quyết định di dời khẩn cấp hoặc phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.

*Giai đoạn 2: Ban hành Quyết định cưỡng chế.

Nếu hết thời hạn tự nguyện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, cơ quan nhà nước chuyển sang giai đoạn cưỡng chế.

Đề xuất cưỡng chế:

• Đơn vị quản lý vận hành hoặc UBND cấp xã báo cáo tình trạng "không chấp hành" lên cơ quan quản lý nhà ở.
• Trong thời hạn luật định (ví dụ 05 ngày với nhà công vụ/nhà vi phạm), cơ quan quản lý nhà ở kiểm tra và lập tờ trình kèm dự thảo Quyết định cưỡng chế.

Chủ tịch UBND (Xã/Tỉnh) ký ban hành Quyết định cưỡng chế.

Nội dung bắt buộc gồm: Căn cứ pháp lý; Đối tượng bị cưỡng chế (tên, địa chỉ); Biện pháp cưỡng chế (phá dỡ toàn bộ hay một phần); Thời gian thực hiện; Cơ quan chủ trì; Cơ quan phối hợp (Công an, Y tế, Điện lực); Kinh phí thực hiện (tạm ứng từ ngân sách hay chủ sở hữu nộp trước).

*Giai đoạn 3: Tổ chức thi hành cưỡng chế tại thực địa

Quyết định cưỡng chế được gửi cho người bị cưỡng chế, UBND xã, và niêm yết công khai tại địa điểm cưỡng chế. Tổ công tác liên ngành thường tổ chức vận động, thuyết phục lần cuối. Nếu đối tượng chấp hành ngay lúc này, việc cưỡng chế sẽ dừng lại (nhưng đối tượng vẫn phải chịu chi phí đã phát sinh cho việc chuẩn bị cưỡng chế).

Trước khi tiến hành, cơ quan thực hiện phải thông báo thời điểm cụ thể (ngày, giờ) bắt đầu cưỡng chế.

Thực hiện các biện pháp bảo đảm:

• Cắt điện, nước: Phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ để ngừng cung cấp điện, nước tại công trình nhằm đảm bảo an toàn thi công.
• Phong tỏa an ninh: Lực lượng công an, trật tự đô thị thiết lập vành đai an toàn, ngăn chặn người không có nhiệm vụ đi vào khu vực nguy hiểm.

Kiểm đếm và Di dời tài sản là bước cực kỳ quan trọng về mặt pháp lý dân sự. Nếu người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản hoặc vắng mặt, Hội đồng cưỡng chế phải:

• Tiến hành kiểm kê chi tiết, ghi hình hiện trạng tài sản.
• Đóng gói, niêm phong.
• Di chuyển tài sản về kho bảo quản.
• Thông báo cho chủ sở hữu đến nhận. Sau thời hạn luật định (thường là 6 tháng hoặc 1 năm) nếu không ai nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá sung công quỹ theo pháp luật.

Đơn vị thi công (có năng lực, được chỉ định hoặc đấu thầu) thực hiện phá dỡ theo phương án kỹ thuật đã được phê duyệt. Quá trình phá dỡ phải đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, vệ sinh môi trường (che chắn bụi, vận chuyển phế thải). Nếu gây thiệt hại cho nhà bên cạnh, chủ sở hữu hoặc đơn vị thi công phải bồi thường.

2.3. Đặc thù quy trình đối với nhà chung cư 

Đối với nhà chung cư, quy trình cưỡng chế có thêm các bước về Di dời cư dân (tách biệt với phá dỡ vật lý):

• Di dời khẩn cấp: Trong trường hợp nguy hiểm tức thì (cháy nổ, thiên tai), UBND cấp tỉnh ra quyết định di dời khẩn cấp. Nếu quá 03 ngày kể từ ngày hết hạn di dời mà dân không đi, cơ quan quản lý báo cáo để Chủ tịch Tỉnh ra quyết định cưỡng chế di dời ngay lập tức.
• Di dời theo phương án bồi thường: Nếu phương án bồi thường đã được phê duyệt nhưng chủ sở hữu không bàn giao mặt bằng, sau thời hạn quy định, cơ quan nhà nước sẽ cưỡng chế di dời trước, sau đó mới tiến hành phá dỡ công trình.

3. Trách nhiệm của các bên và quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định cưỡng chế

Chế định cưỡng chế phá dỡ xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý tương ứng cho các chủ thể tham gia quan hệ hành chính này.

3.1. Trách nhiệm của chủ sở hữu và người quản lý, sử dụng nhà ở

Nghĩa vụ chấp hành: Phải chấp hành nghiêm chỉnh các quyết định kiểm định, di dời và phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trách nhiệm tài chính:

• Theo Khoản 4 Điều 139 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở (hoặc chủ đầu tư, người quản lý) có trách nhiệm chi trả toàn bộ kinh phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí liên quan (chi phí vận động, chi phí phá dỡ, vận chuyển phế thải, bảo quản tài sản...).
• Biện pháp bảo đảm: Nếu chủ sở hữu không tự nguyện nộp tiền, cơ quan nhà nước có quyền ban hành quyết định cưỡng chế tài sản (khấu trừ lương, phong tỏa tài khoản ngân hàng, kê biên tài sản khác) để thu hồi kinh phí này cho ngân sách nhà nước.

Tự lo chỗ ở (đối với nhà ở riêng lẻ): Về nguyên tắc, khi nhà ở riêng lẻ bị phá dỡ (do hư hỏng hoặc vi phạm), chủ sở hữu phải tự lo chỗ ở mới.

Nếu phá dỡ để thu hồi đất, chủ sở hữu được hưởng chính sách tái định cư theo Luật Đất đai. Nếu phá dỡ chung cư, được bố trí tái định cư hoặc chỗ ở tạm thời (tạm cư) theo Điều 72 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

3.2. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước

Trách nhiệm thẩm định và ra quyết định: UBND cấp tỉnh/xãchịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của quyết định cưỡng chế. Đặc biệt, trách nhiệm về kết luận kiểm định chất lượng (đối với nhà nguy hiểm) thuộc về cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; nếu kết luận sai dẫn đến phá dỡ oan sai, cơ quan này phải bồi thường.

Trách nhiệm bảo đảm an toàn: Đơn vị tổ chức cưỡng chế và đơn vị thi công chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người và tài sản trong quá trình phá dỡ. Mọi thiệt hại phát sinh do lỗi chủ quan trong thi công (như làm nứt nhà hàng xóm, rơi vật liệu gây tai nạn) đều phải bồi thường theo pháp luật dân sự.

Trách nhiệm bố trí tái định cư (đối với chung cư): Cơ quan nhà nước có trách nhiệm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người dân chung cư bị giải tỏa trước khi thực hiện cưỡng chế (trừ trường hợp khẩn cấp phải di dời ngay để cứu người).

3.3. Quyền khiếu nại và khởi kiện

Trong nhà nước pháp quyền, người dân có quyền phản biện lại quyết định của chính quyền thông qua cơ chế pháp lý:

Quyền Khiếu nại:

• Khiếu nại lần đầu: Người bị cưỡng chế có quyền gửi đơn khiếu nại đến người đã ký quyết định cưỡng chế (Chủ tịch Huyện hoặc Tỉnh) trong thời hiệu 90 ngày.
• Khiếu nại lần hai: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, có quyền khiếu nại lên cấp trên trực tiếp (ví dụ: khiếu nại Chủ tịch Huyện lên Chủ tịch Tỉnh) hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Quyền Khởi kiện vụ án hành chính: Người dân có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân đối với Quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc hành vi hành chính trong quá trình cưỡng chế.

Thời hiệu khởi kiện: 01 năm kể từ ngày nhận được quyết định.

Hệ quả pháp lý: Nếu Tòa án tuyên quyết định cưỡng chế là trái luật, cơ quan nhà nước phải hủy bỏ quyết định, khôi phục quyền lợi cho người dân và bồi thường thiệt hại theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước (ví dụ: bồi thường giá trị ngôi nhà đã bị phá dỡ sai).

Theo quy định hiện hành, việc nộp đơn khiếu nại hoặc khởi kiện không đương nhiên làm đình chỉ việc thi hành quyết định cưỡng chế. Quyết định cưỡng chế vẫn được thực hiện trừ khi người giải quyết khiếu nại hoặc Tòa án ra quyết định "Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời" để tạm đình chỉ thi hành quyết định đó. Điều này đặt ra yêu cầu người dân phải hành động pháp lý rất khẩn trương nếu muốn ngăn chặn việc phá dỡ.

Kết luận

Quy định về thẩm quyền quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 chính là "chiếc la bàn" định hướng cho mọi hoạt động thực thi pháp luật xây dựng và nhà ở tại địa phương. Việc tập trung thẩm quyền vào UBND các cấp không chỉ nhằm mục tiêu tối ưu hóa tốc độ xử lý các công trình nguy hiểm, sai phạm mà còn khẳng định trách nhiệm chính trị của chính quyền trong việc bảo vệ tính mạng và tài sản cho cư dân. Một quyết định cưỡng chế đúng thẩm quyền là minh chứng cho một nền hành chính phục vụ, nơi sức mạnh cưỡng bách được sử dụng đúng lúc, đúng chỗ và đúng người để phục hồi trật tự xã hội.

Nhìn rộng hơn, việc hiểu rõ thẩm quyền này còn giúp người dân chủ động trong việc thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện khi có căn cứ cho rằng quyết định đó được ban hành trái quy định. Trong tương lai, khi hạ tầng đô thị ngày càng trở nên phức tạp, việc thực thi thẩm quyền cưỡng chế đòi hỏi sự phối hợp liên ngành nhuần nhuyễn và một tinh thần thượng tôn pháp luật tuyệt đối từ phía người cầm cân nảy mực. Hy vọng rằng, những phân tích chi tiết về thẩm quyền quyết định trong bài viết này đã cung cấp cái nhìn thấu đáo cho độc giả, góp phần xây dựng một xã hội mà ở đó, mọi chuyển biến của không gian sống đều được vận hành dựa trên sự minh bạch, trách nhiệm và tôn trọng quyền lợi chính đáng của mỗi thành viên trong cộng đồng.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!