Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Bộ Luật Dân sự năm 2005

Luật Đất đai năm 2013

II. Nội dung tư vấn

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. 

Theo Luật Đất đai năm 2013, phải có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang loại giấy trên. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. 

- Đất không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có tranh chấp. 

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên.

- Trong thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.

Ngoài những điều kiện trên, trong một số trường hợp chuyển nhượng cụ thể, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể trong trường hợp đó. Ví dụ: để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

* Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Thủ tục:

+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

 + Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

 + Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

* Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Khi bố mẹ chuyển nhượng đất cho con trai mà con trai đã có vợ, nếu không ghi tên vợ vào có sao không?

Nếu là tặng cho riêng con trai thì không phải ghi tên người vợ của người con trai vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc ghi tên ai vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai vợ chồng người con trai.

Chào luật sư, Vợ chồng tôi tháng này mới mua chung 1mảnh đất với bố mẹ đẻ tôi. Chúng tôi chưa làm sổ đỏ mới mà mới chỉ làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng sang tên bố đẻ tôi và chồng tôi. Phòng công chứng nói tôi và mẹ đẻ tôi (vắng mặt tại phòng công chứng) phải làm giấy cam kết rằng 2 mẹ con tôi không đóng góp gì vào đám đất ấy,nó là tài sản riêng của bố đẻ tôi ,của chồng tôi thì mới làm sổ đỏ mới được. Hiện tôi chưa làm cam kết đó. Tuy nhiên sau này mới biết nên tôi không đồng ý vì đó hoàn toàn là tiền của hồi môn bố mẹ đẻ cho tôi và bố mẹ tôi góp thêm,chồng tôi không có gì cả. Vậy xin hỏi có cách nào để sau này làm sổ đỏ mới chỉ đứng tên tôi và bố đẻ tôi không ? Trân trọng cảm ơn! 

 Trong trường hợp của bạn, để giải quyết vấn đề mà bạn yêu cầu là sổ đỏ chỉ đứng tên bạn và bố đẻ bạn mà không có tên chồng bạn (dù trước đó chồng bạn đứng tên trong hợp đồng mua bán) thì bạn cần thỏa thuận lại với bên kia để tiến hành sửa lại hợp đồng với bên nhận chuyển nhượng là bạn mà không phải chồng bạn sau đó mới tiến hành công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên.

Bác tôi ( chị ruột của bố tôi) có tặng cho tôi một thửa đất trồng cây lâu năm, vậy tôi nên làm hợp đồng cho tặng hay hợp đồng mua bán chuyển nhượng để các khoản phí, lệ phí, thuế... là thấp nhất. tôi xin chân thành cám ơn!

 Khi chuyển quyền sử dụng đất, người chuyển quyền có thể phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định,... Trong trường hợp bạn và bác của bạn lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bác của bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2 % trên giá chuyển nhượng, lệ phí trước bạ tính trên giá đất, diện tích chuyển nhượng (giá đất theo bảng giá),... Trong trường hợp bạn và bác bạn lập hợp đồng tặng cho, lệ phí trước bạ phải nộp giống như trường hợp chuyển nhượng; thuế thu nhập cá nhân bằng tổng giá trị tài sản* 10%.

>> Xem thêm:  Những điều cần lưu ý khi sang tên , chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục sang tên khi chuyển quyền sử dụng đất ?