Thủ tục tách thửa để sang tên quyền sử dụng đất làm thế nào?

1. Tách thửa đất là gì?

Trước hết, có thể hiểu việc tách thửa đất là việc phân chia thửa đất ban đầu (thửa đất gốc) thành những thửa đất có diện tích nhỏ hơn để nhằm thực hiện các giao dịch về đất đai như tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế,...

Để được tách thửa đất thì người sử dụng đất/người có yêu cầu tách thửa đất, thửa đất có yêu cầu tách thửa phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật về tách thửa đất như điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu của các thửa đất sau khi tách, điều kiện chung để tách thửa đất (đã có giấy chứng nhận, không có tranh chấp,...).

2. Điều kiện tách thửa

Về việc tách thửa, pháp luật ta đã có quy định cụ thể tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Cụ thể tại Điều 1 Khoản 23: Bổ sung Điều 75a như sau:

“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”

Dựa theo các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, hiện nay để có thể được tách thửa thì cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:

- Người có nhu cầu tách thửa làm đơn yêu cầu tách thửa là chủ sở hữu đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xác định người có nhu cầu có quyền làm đơn yêu cầu tách thửa hay không cần chứng minh mình có quyền sử dụng đất. Khi có quyền sử dụng đất thì mới phát sinh quyền sử dụng, định đoạt thửa đất này, cụ thể ở đây có quyền chia tách thửa đất. Việc có phải chủ sở hữu đất hay không được thể hiện qua một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất; Giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, đúng quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;….

- Diện tích để chia tách thửa đất phải đáp ứng được diện tích tối thiểu được tách thửa.

Do việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào quỹ đất, quy hoạch, và gắn liền với điều kiện đặc thù (yếu tố tự nhiên, yếu tố xã hội,…) của từng địa phương, nên không có văn bản riêng biệt, cụ thể quy định về điều kiện của đất được tách thửa. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương cụ thể của phương đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Tuy nhiên trong Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành quy định thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất ở mà không có điều khoản nào quy định về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở. Chính điều này khiến cho các cơ quan nhà nước áp dụng luật để thực hiện thủ tục tách thửa còn vấp phải khó khăn, vướng mắc. Mặc dù nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân rất lớn, nhưng do không cho tách nên đành chịu.

Ngoài quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, đất được tách thửa còn cần phải đảm bảo các điều kiện khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương như:

- Điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất so với chỉ giới xây dựng.

- Đất không thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.

- Đất không gắn liền với nhà thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê.

- Đất không thuộc khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra thông báo thu hồi đất.

Những điều kiện tách thửa này được thực hiện theo quy định riêng tại từng địa phương. Do UBND cấp tỉnh ban hành văn bản hướng dẫn.

Văn bản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở các địa phương vẫn đều có thêm những trường hợp ngoại lệ là mặc dù không đủ các điều kiện tách thửa nhưng vẫn có thể được tách thửa đất. Vậy nên, để được tách thửa thì cần xem xét điều kiện cụ thể tại địa phương cũng như các trường hợp ngoại lệ (tuy không đủ điều kiện để được tách thửa nhưng vẫn có thể tách thửa được).

3. Thủ tục tách thửa sang tên quyền sử dụng đất

Bước 1: Thực hiện tách thửa

* Hồ sơ xin tách thửa đất

- Đơn đề nghị tách thửa (có mẫu theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất bản gốc.

- Bản sao công chứng, chứng thực chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.

- Một số giấy tờ khác nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân,…

- Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự).

* Trình tự, thủ tục tách thửa:

Người có nhu cầu tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ trên và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện thuộc tỉnh, thành phố thuộc tỉnh, quận thuộc thành phố trung ương).

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đưa phiếu hẹn cho người đi nộp hồ sơ và phải thực hiện những vấn đề sau:

- Cử người xuống đo đạc, kiểm tra địa chính để chia tách thửa đất theo đơn yêu cầu của người có đất. Phòng đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thực hiện đo đạc và lập bản đồ với khu đất chia tách.

- Lập hồ sơ và trình lên Sở Tài nguyên và môi trường để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có nhu cầu đối với thửa đất mới được tách.

- Thực hiện các thủ tục chỉnh lý, cập nhật hồ sơ và đăng ký biến động đất đai (chỉnh sửa thông tin sau khi đã tách thửa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ban đầu).

Cuối cùng, người thực hiện hồ sơ nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã theo phiếu hẹn. Người thực hiện hồ sơ có thể phải nộp thuế phí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có, ví dụ như: phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc kiểm tra thửa đất, đăng ký biến động, lệ phí cấp sổ…). Thuế, phí này được thực hiện theo quy định của Chính phủ và quy định cụ thể của từng địa phương.

Bước 2: Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện việc tách thửa thì có thể ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Bước 3: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi có hợp đồng trên bạn có thể thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực

- Chứng minh thư nhân dân của bạn 

- Sổ hộ khẩu

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

Bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và thông báo về việc bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm:

+ Nếu là hợp đồng tặng cho thì nộp phí thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của HĐND cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

+ Nếu là hợp đồng chuyển nhượng thì bên cạnh phí thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn còn nộp thêm lệ phí trước bạ bằng 0.5% giá trị thửa đất.

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính bạn mang biên lai đến văn phòng đăng ký đất đai để nhận kết quả.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Mẫu bản kế hoạch kinh doanh. Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.