Mục lục bài viết

Cơ sở pháp lý về điều kiện tách thửa đất, diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn tỉnh Phú Yên được dựa trên trong một số tài liệu sau đây:

  • Luật Đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024);
  • Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND về quy định diện tích, kích thước cạnh thừa đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên;
  • Quyết định số 38/2018/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo nghị định số 38/2014/QĐ-UBND và quy định diện tích kích thước cạnh thửa đất tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm quyết định số 42/2014/QĐ-UBND
  • Quyết định số 22/2022/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Yên ban hành kèm theo quyết định số 38/2014/QĐ-UBND , quyết định số 38/2018/QĐ-UBND 

 

1. Tách thửa đất, diện tích tối thiểu tách thửa đất được hiểu như thế nào?

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Tách thửa được hiểu đơn giản là quy trình tách thửa đất. Tách thửa đất là hình thức chia ra thành nhiều khu đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một khu đất có diện tích lớn hơn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau những vẫn phải đáp ứng được những quy định về tách thửa của pháp luật.

Việc tách thửa đất được thực hiện do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có một số lý do chính cần tiến hành thủ tục tách thửa đất theo quy định của pháp luật, đó là:

  • Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;
  • người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất;
  • tách thửa khi có quyết định phân chia từ tòa án.

Hiện nay, diện tích đất tối thiểu để được tách thửa được quy định về cho từng địa phương dựa trên điều kiện về quỹ đất, điều kiện phát triển kinh tế, cũng như dựa trên quy hoạch xây dựng, sử dụng đất của địa phương đó. UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn và đô thị. Theo đó, diện tích đất tối thiểu để được tách thửa sẽ có sự khác nhau giữa mỗi địa phương. Trong cùng một tỉnh, tùy từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu tách thửa là khác nhau.

Theo đó, tách thửa đất là một thủ tục hành chính về đất đai và kết quả đạt được của thủ tục này là việc thửa đại được chia tách thành nhiều thửa đất khác nhau. Tuy nhiên việc tách thửa đất không phải được tiến hành một cách tùy tiện mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

 

2. Điều kiện chung về tách thửa đất được quy định tại tỉnh Phú Yên

Tùy thuộc vào tình hình cụ thể của từng địa phương sẽ có những quy định cụ thể về điều kiện diện tích tối thiểu, đường xá, hạ tầng cơ sở, ... để được tách thửa khác nhau. Do đó để xem xét có để điều kiện để tách thửa hay không, người dân nên tìm hiểu các quyết định của UBND tỉnh nơi có mảnh đất cần tách thửa. Cụ thể tại tỉnh Phú Yên cũng quy định những điều kiện chung về việc tách thửa đất.

Điều kiện tách thửa đất ở tỉnh Phú Yên, được quy định như sau:

- Thửa đất được tách phải là thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

- Việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp tách thửa đất đồng thời thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Trong trường hợp nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì việc tách thửa căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt;

+ Trong trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê  duyệt thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt.

- Việc tách thửa đất cần phải có ý kiến thống nhất của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp thửa đất tiếp giáp kênh, mương nước (không có bờ vùng, bờ thửa, bờ đê). Đối với trường hợp này cần đảm bảo diện tích đất theo quy định của UBND tỉnh Phú Yên và kích thước cạnh thừa đất với chiều ngang và chiều dài tối thiểu là 5 m.

Các trường hợp không được tách thừa theo quy định tại tỉnh Phú Yên, cụ thể bao gồm:

  • các trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng, chứng thực hoặc tự ý tách thửa đất và đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực
  • Thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định mới nhất được ban hành. Trừ trường hợp việc tách thửa đất đồng thời với việc xin hợp thửa với thửa đất liền kề để thuận lợi cho việc sử dụng đất thì được cho phép tách thửa;
  • Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết;
  • Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án;
  • Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất cho tặng hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa;
  • Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án;
  • Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn;
  • Các khu vực hiện đang là đất ở nhà liền kề, biệt thự được quản lý theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.

 

3. Điều kiện diện tích tách thửa tối thiểu đối với từng loại đất ở tỉnh Phú Yên

- Đối với đất nông nghiệp

+ Người sử dụng đất trong hộ gia đình có nhu cầu tách thửa để phân chia diện tích được cân đối theo nhân khẩu để thực hiện quyền sử dụng đất thì UBND các huyện, thị xã, thành phố căn cứ vào hạn mức giao đất theo nhân khẩu ở từng địa phương để xác định diện tích tối thiểu cho phép tách thừa;

+ Người sử dụng đấy không có nhu cầu tách thửa để phân chia trong trường hợp nêu trên. Diện tích của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích lớn hơn hoặc bằng mức quy định như sau:

  • Đất trồng lúa: 1000 m² ;
  • Đất trồng cây hàng năm khác: 500 m² ;
  • Đất trồng cây lâu năm: 2000 m² ;
  • Đất làm muối: 500 m² ;
  • Đất rừng sản xuất: 5000 m² ;
  • Đất nuôi trồng thủy sản: 2000 m² .

- Đối với đất ở, đất nông nghiệp nằm trong thửa đất có nhà ở.

+ Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở, quy định:

  • các phường: 50 m² ;
  • các thị trấn và các xã được quy hoạch xây dựng đô thị (phát triển thành phường, thị trấn): 60 m² ;
  • các xã khu vực nông thôn và không thuộc quy hoạch phát triển đô thị : 70 m² ;

+ Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp (vườn, ao) nằm trong thửa đất có nhà ở, quy định:

  • các phường: 50 m² ;
  • các thị trấn và các xã được quy hoạch xây dựng đô thị (phát triển thành phường, thị trấn) : 60 m² ;
  • các khu vực nông thôn và không thuộc quy hoạch phát triển đô thị : 70 m² .

+ Bên cạnh đó, kích thước của thửa đất được tách thửa phải đảm bảo bề rộng mặt tiền giáp với chỉ giới xây dựng và chiều sau của thửa đất nhưu sau:

  • Đối với khu vực các xã nông thôn: thửa đất tiếp giáp đường không phân chia lộ giới quy định về về rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất tôi thiểu là 5 m;
  • Đối với khu vực các phường, thị trấn và các xã hoặc khu vực thuộc xã được quy hoạch xây dựng đô thị có những quy định khác nhau về các loại thửa đất  được áp dụng phù hợp đối với từng quy định về bề rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất khác nhau:  tiếp giáp đường lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20 m - bề rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất tối thiểu là 5 m; tiếp giáp đường lộ giới ít hơn 20 m - tối thiểu 4 m; tiếp giáp 02 mặt đường trở lên, trong đó vừa tiếp giáp với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20 m, vừa tiếp giáp với đường có lộ giới ít hơn 20 m - tối thiểu 5m.

- Đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, quy định:

+ diện tích tối thiểu của thửa đất tách thửa phải đảm bảo có kích thước bề rộng mặt tiền tiếp giáp đường giao thông và chiều sau của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 5 m ;

+ diện tích tối thiểu tách thửa đất cầm đảm bảo:

  • Đối với khu vực đô thị: các phường, thị trấn, các xã thuộc đô thị hơn hơn hoặc bằng 80 m² ;
  • Đối với khu vực nông thôn: các xã thuộc các huyện, thị xã, thành phố lớn hơn hoặc bằng 100 m² ; 

Lưu ý: đối với việc tách thửa đất có diện tích đất nhỏ hơn tổng hai loại đất nêu trên thì được tách thửa xác định đảm bảo diện tích, điều kiện tách thử theo mục đích đất ở.

- Đối với đất phi nông nghiệp, theo quy định diện tích tách thửa đối với loại đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) phải căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

- Đối với một số trường hợp khác: việc sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất,  kinh doanh theo quy định của pháp luật, thì thực hiện thủ tục tách thửa đất đối với phần diện tích trong ranh giới dự án để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, mà không phải thực hiện điều kiện tách thửa theo những quy định đã nêu trên.

Tham khảo thêm:

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu nào về vấn đề tách thửa đất ở tỉnh Phú Yên hay bất kỳ tỉnh thành, thành phố trực thuộc trung ương trên phạm vi toàn quốc, quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 1900.6162 để nhận được sự giải đáp nhanh chóng, kịp thời từ đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm của Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác từ quý khách hàng!